אלקטרה נדל"ן: ההכנסות ברבעון הראשון 2019 צמחו בכ-72% לכ-36.1 מיליון שקל;

מנכל אלקטרה נדלן גיל רושינק. צלם-אורן קהן

ה-NOI (100%) מפעילות מקבצי הדיור בארה"ב עלה ברבעון הראשון 2019 בכ-22% לכ-38.8 מיליון דולר
ה-Same Property NOI (100%) עלה ברבעון בכ-5% לכ-22.5 מיליון דולר

עד כה השלימה החברה גיוס של כ-390 מיליון דולר לקרן השנייה להשקעות במקבצי דיור בארה"ב וממשיכה לפעול לגיוס משקיעים לקרן עד לסגירתה בקרוב; בסה"כ, גייסה החברה מעל 600 מיליון דולר ל-2 קרנות ההשקעה שהקימה וזאת בתוך שנתיים בלבד.

החברה מחזיקה, יחד עם שותפים, בכ-24,316 דירות בארה"ב ב-73 מקבצי דיור; שווי תיק הנכסים (100%) בארה"ב מוערך בכ-11.8 מיליארד שקל

גיל רושינק, מנכ"ל אלקטרה נדל"ן: "תחילת שנת 2019 משקפת את המשך תנופת הפעילות של החברה בתחום מקבצי הדיור בארה"ב. זאת, כחלק מאסטרטגיית החברה למקד את פעילותה בתחום זה, ובהתאם לכך אנו ממשיכים לפעול במקביל למימוש יתרת הנכסים ההיסטוריים שלנו. אלקטרה נדל"ן מנהלת כיום בארה"ב נכסים בשווי של מעל 11 מיליארד שקל בתחום מקבצי הדיור מסוג multi-family, תחום הממשיך להיות היציב ביותר בשוק הנדל"ן בארה"ב. פעילות זו מניבה לנו רווחיות גבוהה, ולהערכתנו טמון בה פוטנציאל השבחה משמעותי.

כמו כן, המשכנו לגייס הון לצורך הרחבת הפעילות בארה"ב, ובמסגרת זו השלמנו עד כה גיוס של כ-390 מיליון דולר לקרן השנייה, המתמחה בהשקעה בתחום מקבצי הדיור, ואנו ממשיכים לפעול לגיוס משקיעים לקרן עד לסגירתה בקרוב. למועד פרסום הדוחות הכספיים, רכשה הקרן 30 מקבצי דיור בדרום מזרח ארה"ב (בהיקף של 9,844 יחידות דיור), בהיקף השקעה כולל של כ-339 מיליון דולר והתחייבה לרכישה של עוד 9 מקבצים שיביאו את הקרן להחזיק מעל 13 אלף יחידות דיור שיעניק פיזור אדיר למשקיעים בה. בסך הכל, גייסה אלקטרה נדל"ן עד כה למעלה מ 600 מיליון דולר בשתי קרנות ההשקעה במקבצי דיור בארה"ב וזאת בתוך שנתיים בלבד".

חברת אלקטרה נדל"ן, מקבוצת אלקו ובניהולו של גיל רושינק, פרסמה את תוצאותיה לסיכום הרבעון הראשון לשנת 2019.

תוצאותיה הכספיות של החברה לסיכום הרבעון הראשון לשנת 2019 כולה משקפות את פעילותה של החברה בתחום הנדל"ן המניב, באמצעות פעילות מקבצי הדיור, שבה החלה להשקיע מאז תחילת שנת 2016, כאשר הכריזה על האסטרטגיה החדשה שלה, ולצד זאת נכסים שנותרו בבעלותה בגרמניה, בהודו ובישראל (נכסי אסטרטגיית המימוש).

החברה, שמנהלת כיום כ-24,316 יחידות דיור ב-73 מקבצי דיור בארה"ב, נהנית במסגרת פעילות זו מ-3 מרכזי רווח במסגרת היותה בעלת השליטה בחברת הניהול (GP): (1) תזרים מזומנים ורווח שוטף ויציב מהנכסים בהם מחזיקה החברה בהתאם לחלקה (FFO); (2) דמי ניהול שוטפים; (3) דמי הצלחה (Promote) בעת מימוש נכסים ברווח.

הפחתת ההשקעה בהודו בעקבות יישום תקנים חשבונאיים חדשים:
השפעת האימוץ לראשונה של התיקון לתקן חשבונאות בינלאומי 28 הביאה להפחתת מלוא ההשקעה בחברות המוחזקות בהודו המטופלות לפי שיטת השווי המאזני ליום 1 בינואר 2019 כנגד יתרת העודפים של החברה בסך של כ- 107 מיליון ש"ח וזאת למרות שהשווי ההוגן של ההשקעה עמד על כ- 107 מיליון ש"ח.

עוד קובע התקן כי בעת מימוש הנכסים שנותרו בהודו וקבלת התמורה תיזקף התמורה בדוח הרווח והפסד כרווח. כמו כן, במסגרת יישום התקן האמור סווגו סך של כ- 46 מיליון ש"ח מקרן הון בגין הפרשי תרגום של פעילויות חוץ כנגד העודפים. יצויין כי לאור העובדה שבעת המימוש יתווסף להון העצמי שוויים ההוגן של הנכסים בהודו (בסך של כ- 107 מיליון ש"ח), עומד ההון העצמי האפקטיבי של החברה ללא יישום התיקון כאמור ליום 31 במרץ 2019 על סך של כ- 444 מיליון ש"ח לעומת ההון הכלול בדוחות הכספיים ליום 31 במרץ 2019 בסך של כ- 337 מיליון ש"ח.

ממאזן החברה עולה, כי ההון העצמי של אלקטרה נדל"ן, ליום ה-31 במרץ 2019, הסתכם בכ-337.6 מיליון שקל (מתוכו כ-312.7 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות), לעומת 445.1 מיליון שקל (מתוכו 421.6 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות) בסוף 2018.

עיקרי תוצאות הרבעון הראשון לשנת 2019

הכנסות אלקטרה נדל"ן ברבעון הראשון 2019 עלו בכ-72% לכ-36.1 מיליון שקל לעומת כ-21 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הגידול בהכנסות נבע בעיקר מעלייה חדה בסך הכנסות החברה מדמי ניהול, דמי הצלחה ועמלות רכישה במקבצי הדיור בארה"ב ברבעון לכ-17.4 מיליון שקל, לעומת כ-5.2 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

הרווח התפעולי של החברה ברבעון הראשון לשנת 2019 טיפס לכ-27.5 מיליון שקל לעומת רווח תפעולי של כ-12.1 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

הרווח הנקי של אלקטרה נדל"ן ברבעון הראשון של 2019 עלה לכ-16.9 מיליון שקל (כ-15.4 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות), לעומת כ-7.7 מיליון שקל (כ-6.5 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות) ברבעון המקביל אשתקד. הרווח ברבעון נבע בעיקר מפעילות מקבצי הדיור בארה"ב.

קרנות השקעה במקבצי דיור בארה"ב (EMIF I, EMIF II)
עד כה גייסה אלקטרה נדל"ן מעל 600 מיליון דולר לשתי קרנות ההשקעה במקבצי דיור בארה"ב.
הקרן השנייה: בחודש יוני 2018, הודיעה אלקטרה נדל"ן על סגירה ראשונה של הקרן השנייה להשקעות במקבצי דיור בארה"ב בהיקף התחייבויות של כ-140 מיליון דולר. נכון למועד פרסום הדו"חות עלה סך ההתחייבויות שנחתמו לכ-390 מיליון דולר. החברה ממשיכה לפעול לגיוס משקיעים עד לסגירתה בקרוב. להלן נתונים הקשורים בפעילות הקרן השנייה:


למועד פרסום הדוחות הכספיים, רכשה הקרן 30 מקבצי דיור בדרום מזרח ארה"ב (בהיקף של 9,844 יחידות דיור), בהיקף השקעה כולל של כ-339 מיליון דולר.

ממועד הקמת הקרן ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים, חילקה הקרן כ-6 מיליון דולר למשקיעים.
תוצאות הפורטפוליו ברבעון הראשון של שנת 2019 במונחי רווח תפעולי נקי (NOI) של נכסי הקרן בפועל עלו בכ-6% על התוצאות שהיו בתקציב הפורטפוליו. יש לציין כי התקציב מניח גידול ב- NOI, כחלק מן המודל העסקי.

הקרן הראשונה: בחודש פברואר 2018 הודיעה אלקטרה נדל"ן כי סיימה את שלב הגיוס לקרן הראשונה להשקעות במקבצי דיור בארה"ב בהיקף של כ-215 מיליון דולר אשר הושקעו במלואם. נכון למועד פרסום הדו"חות, מחזיקה הקרן ב-21 מקבצי דיור בדרום-מזרח ארה"ב בהיקף של 7,476 יחידות דיור. להלן נתונים הקשורים בפעילות הקרן הראשונה:

במהלך הרבעון הראשון לשנת 2019, ביצעה הקרן שערוך ל-8 מנכסיה. כתוצאה מהשיערוך עלה ערכם של הנכסים בספרי הקרן בכ-33 מיליון דולר, המהווים החזר על ההון המושקע(ROE) בשיעור של כ- 40%.
שכר הדירה שנתקבל מנכסי הקרן ממועד רכישתם והשלמת השיפוצים בהם עלה במהלך התקופה בשיעור של כ-11%.

ממועד הקמת הקרן ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים, ביצעה הקרן 7 חלוקות למשקיעיה בסך מצטבר של כ-28 מיליון דולר.

תוצאות פעילות מקבצי הדיור ברבעון הראשון 2019:

פעילות מקבצי הדיור (100%), הכוללת את השקעותיה הישירות של החברה ואת ההשקעות של קרנות הנדל"ן שהקימה, סיימה את הרבעון הראשון של שנת 2019 עם עלייה בהכנסות מדמי שכירות בשיעור של כ-31% לסך של כ-267.3 מיליון שקל, לעומת כ-204.2 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

הרווח התפעולי (100%) של פעילות מקבצי הדיור ברבעון הראשון של שנת 2019 עלה בשיעור של כ-8.4% לכ-212.2 מיליון שקל לעומת כ-195.7 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

ה-NOI (100%) של פעילות זו ברבעון הראשון של שנת 2019 עלה בשיעור של כ-22% לכ-38.8 מיליון דולר, לעומת כ-31.9 מיליון דולר ברבעון המקביל אשתקד.

ה-Same Property NOI (100%) במקבצי הדיור, שהיו בבעלות החברה ברבעון הראשון של שנת 2019 , עלה בכ-5% לכ-22.5 מיליון דולר לעומת כ-21.5 מיליון דולר ברבעון המקביל אשתקד.

אירועים מהותיים בתקופת הדו"ח ולאחריו:

מינואר 2019 ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים מומשו 4 מקבצי דיור. התזרים החופשי שנבע לחברה ממימושים אלו הסתכם לכ-7.8 מיליון דולר (כ-29.3 מיליון שקל) כדלקמן:
באפריל ומאי 2019 השלימה החברה עסקאות למכירת זכויותיה בשני מקבצי דיור בטקסס שבארה"ב בתמורה (100%) לסך של כ-56.4 מיליון דולר (הנכסים נרכשו בחודש נובמבר 2015 בתמורה, במונחי 100% לסך של כ-45.8 מיליון דולר). תזרים המזומנים החופשי שנבע לחברה הכלולה כתוצאה ממכירה זו הינו בסך של כ-2 מיליון דולר (כ- 7.3 מיליון שקל), מזה חלק החברה כ-1.8 מיליון דולר ( כ-6.8 מיליון שקל). שיעור התשואה הפנימי (IRR) של חברות הנכס הינו כ- 9% וכ- 11%.

בינואר 2019 השלימה אלקטרה נדל"ן עסקה למכירת זכויותיה בשני מקבצי דיור בפלורידה שבארה"ב בתמורה (100%) לכ-75 מיליון דולר (הנכסים נרכשו בחודש פברואר 2013 בתמורה, במונחי 100ֵ%ֵֵ, לכ-47.5 מיליון דולר). תזרים המזומנים החופשי שנבע לחברה הכלולה כתוצאה ממכירה זו הינו בסך של כ-7 מיליון דולר (כ-26.3 מיליון שקל), מזה חלק החברה כ- 6 מיליון דולר ( כ- 22.5 מיליון שקל). שיעור התשואה הפנימי (IRR) של חברת הנכס הינו כ-22%.

בפברואר 2019, הושלמה עסקה למכירת נכס מניב בגרמניה, הידוע כ- AOK, בתמורה (100%) לסך של כ-105 מיליון שקל (כ-24.5 מיליון אירו) ונתקבלה מלוא התמורה.

תזרים המזומנים החופשי (100%) אשר נבע לחברה כתוצאה ממכירת הנכס, בניכוי ההלוואה הבנקאית שנתקבלה למימון רכישתו ותשלום העלויות הכרוכות בביצוע עסקת המכירה ולאחר תשלום מסים על ההכנסה, הינו כ-58 מיליון שקל (כ-13.7 מיליון אירו).

אלקטרה נדל"ן מקבוצת אלקו מנהלת כיום למעלה מ-24,000 יחידות דיור ב-73 מקבצי דיור בארה"ב, זאת בהתאם לתכנית האסטרטגית שהציגה החברה בינואר 2016 ולפיה החברה תהפוך לזרוע הנדל"ן המניב של קבוצת אלקו, תוך התמקדות בתחום מקבצי הדיוק בארה"ב, ותפעל באופן שיבטיח תזרים יציב ויאפשר יצירת ערך לבעלי המניות.