כמה באמת דירות נוספות לשוק כתוצאה מהתחדשות עירונית? בדיקת חברת מכלול מגלה

אחת מכל 4 דירות בהתחדשות עירונית חוזרת לבעליה הקודמים
עד כמה ההתחדשות העירונית, בהתמקדות של הריסת בניין ובנייתו מחדש (פינוי בינוי ותמ"א 2) מוסיפים דירות להיצע הנדרש בישראל? בדיקה שערכה חברת מכלול, המספקת מימון לבניית מגורים בדגש על פרויקטי התחדשות עירונית, אחת מכל 4 דירות בפרויקטים הללו חוזרת לבעליה, והיתר יוצאות למכירה בשוק החופשי.

הבדיקה נערכה על בסיס התחלות הבניה בהתחדשות עירונית, מאוקטובר 2017 ועד ספטמבר 2018. בתקופה זו החלה בנייתן של 6,147 דירות בפרויקטי התחדשות עירונית של הריסה ובניה. על בסיס שקלול נתוני מכלול בנוגע למקדם הנהוג במחוזות השונים בתוספת זכויות בניה על יח"ד קיימות, עולה כי מתוך סך הדירות שהחלו להיבנות בפרויקטים אלה, יצאו לשוק החופשי 4,748 דירות, בעוד ש-1398 דירות הן כאלה שיחזרו לבעליהן הקודמים שקידמו את הפרויקט בבניינם – כלומר 23% מסך התחלות הבניה הן של דירות קיימות שיזכו לשדרוג, ו-77% מהתחלות הבניה הן דירות חדשות שנוספו לשוק.

לדברי איילת רוסק, מנכ"לית מכלול, "נתוני התחלות הבניה המפורסמים מעת לעת עשויים להטעות במשהו, שכן הם אינם כוללים את התוספת נטו של דירות למשק כתוצאה מהתחדשות עירונית בתמ"א הריסה ובניה ופינוי בינוי , אלא את התחלות הבניה כולן. כל מחוז מחזיק במקדם המקובל באזור לתוספת דירות, על פי הכדאיות הכלכלית שקיימת בו שנגזר ברובו משווי הקרקע, ולכן כאשר משקללים את כל הנתונים במחוזות השונים אנחנו רואים אכן שבממוצע 1 מתוך 4 דירות בהריסה ובניה היא דירה שחוזרת לבעלים הקודמים. עדיין כמעט חמשת אלפים דירות שנבנות בהתחדשות עירונית ויוצאות לשוק החופשי בשנה זו כמות מכובדת, אך כמובן שיש מקום רב לשיפור והגדלה, על ידי הסרת חסמים ובירוקרטיה, הגדלת כדאיות הפרויקטים בפריפריה וטיפול שורש בכל הנוגע להחתמות דיירים".

בדרום נוספות הכי הרבה דירות חדשות לשוק החופשי

על פי נתוני מכלול, כאשר בוחנים את המקדמים המקובלים לתוספת דירות בפרויקטי התחדשות במחוזות השונים, רואים כמובן שככל שערכי הקרקע נמוכים יותר, הפרויקטים שיוצאים לדרך הם אלה בהם קיים מקדם תוספת דירות גבוה יותר.

כך למשל, בעוד שבתל אביב היחס הוא תוספת של 2.8 דירות עבור כל דירה ישנה שנהרסת, במחוז הדרום היחס הוא הגבוה ביותר והוא עומד על 7 דירות עבור כל דירה ישנה שנהרסת.

במחוז הצפון גם הוא ישנו יחס גבוה, אולם נמוך יותר מהדרום, והוא עומד על 1:6. בחיפה היחס עומד על 1:5, ואילו במחוז המרכז הוא עומד על 1:3.5. בירושלים קיים יחס ממוצע של 3 דירות חדשות עבור כל דירה שנהרסת.

לדברי ניר סדלר, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת ענב, המתמחה בייזום וקידום מתחמי פינוי בינוי בישראל, "פרויקטים של התחדשות עירונית בכלל ופינוי בינוי בפרט הם מהכלים היעילים והמוצלחים ביותר להגדלת ההיצע, ובמקביל לייצר תיקון חברתי לשכונות ישנות עם אוכלוסיות חלשות. הנתונים ממחישים שבאזור הצפון והדרום מאפשרים לבנות יותר יח"ד ביחס לדירות שחוזרות לבעליהם הקודמים, אולם מדובר בשיעור נמוך ולרוב לא מספיק אטרקטיבי כדי לקדם פרויקטים רבים יותר באזורים אלו. בדרום השיעור עומד על 13% בלבד, ובעיקרון היזמים היו אמורים להתנפל על נתון שכזה, אולם ערכי הקרקע הזולים מייצרים עדיין חוסר כדאיות לעומת המרכז ולכן אנחנו כמעט לא רואים פרויקטים כאלו באזורים אלו"