אלקטרה נדל"ן: הכנסות החברה ברבעון השני של 2018 הסתכמו בכ-22.4 מיליון שקל

גיל רושינק, מנכ"ל אלקטרה נדל"ן

החברה רשמה ברבעון רווח נקי של כ-1.9 מיליון שקל

ה-NOI (100%) מפעילות מקבצי הדיור בארה"ב עלה במחצית הראשונה של 2018 בכ-62% לכ-67.2 מיליון דולר

ה-Same Property NOI עלה במחצית הראשונה של שנת 2018 לעומת התקופה המקבילה אשתקד בשיעור של כ-18% והסתכם בכ-40.2 מיליון דולר

בחודש יוני 2018 השלימה החברה גיוס של כ-140 מיליון דולר לקרן שניה להשקעות במקבצי דיור בארה"ב וממשיכה בגיוס עד לסכום של כ-300 מיליון דולר

עד כה השלימה החברה גיוס של 415 מיליון דולר בשתי קרנות להשקעה במקבצי דיור בארה"ב

גיל רושינק, מנכ"ל אלקטרה נדל"ן: "תוצאות הרבעון השני של 2018 ממשיכות להביא לידי ביטוי את תהליך המעבר של אלקטרה נדל"ן אל תחום מקבצי הדיור בארה"ב, זאת כחלק מהאסטרטגיה להפוך פעילות זו לתחום הפעילות המרכזי של החברה. במקביל, אנו ממשיכים לפעול למימוש יתרת הנכסים ההיסטוריים שלנו, ובהמשך לכך השלמנו במהלך הרבעון מכירה מהותית של נכס בקליבלנד, ארה"ב. החברה מחזיקה כיום, יחד עם שותפים, ב-60 מקבצי דיור בארה"ב, הכוללים מעל 19 אלף יחידות דיור.

תחום מקבצי דיור מסוג multi-family, ממשיך להיות אחד החמים ביותר בשוק הנדל"ן בארה"ב ואנו ממשיכים בפיתוח פעילות זו שמניבה לנו רווחיות גבוהה ושטמון בה פוטנציאל השבחה משמעותי. לאחרונה השלימה חברה כלולה של אלקטרה נדל"ן מכירה של זכויותיה ב 11 מקבצי דיור בצפון קרולינה בתמורה (100%) בסך 442 מיליון דולר (כ- 1.6 מיליארד שקל) (הנכסים נרכשו בחודש יוני 2016 בתמורה (100%) לסך של כ- 345.28 מיליון דולר). כאשר שיעור התשואה הפנימי (IRR) שנבע לחברה הכלולה בעסקה זו הינו כ-30%.

בתוך כך, השלמנו גיוס של כ-140 מיליון דולר לקרן השנייה להשקעה בתחום מקבצי הדיור ואנו ממשיכים בגיוס עד לסכום של כ-300 מיליון דולר. עד עתה, רכשה הקרן 10 מקבצי דיור בדרום מזרח ארה"ב בהיקף של 3,420 יחידות דיור בהיקף השקעה כולל של כ-90 מיליון דולר.
לסיום, נציין כי כחלק ממיקוד פעילות החברה בתוך תחום מקבצי הדיור, הובילה עד כה השנה אלקטרה נדל"ן עסקאות מימוש של מקבצי דיור בארה"ב בסך (100%) של כ-575 מיליון דולר, וראתה תזרים חופשי של כ-21.1 מיליון דולר. העסקאות הללו הניבו לאלקטרה נדל"ן ולמשקיעים תשואת IRR גבוהה וממחישות את הצלחתו של מודל הפעילות החדש".

חברת אלקטרה נדל"ן, מקבוצת אלקו ובניהולו של גיל רושינק, פרסמה את תוצאותיה לסיכום הרבעון השני של שנת 2018.

תוצאותיה הכספיות של החברה לסיכום הרבעון השני של שנת 2018 משקפות את פעילותה של החברה בתחום הנדל"ן המניב, באמצעות נכסים שנותרו בבעלותה בארה"ב ובאירופה, לצד פעילות מקבצי הדיור, שבה החלה להשקיע מאז תחילת שנת 2016, כאשר הכריזה על האסטרטגיה החדשה שלה.

החברה, שמנהלת כיום 19,732 יחידות דיור ב-60 מקבצי דיור בארה"ב, נהנית במסגרת פעילות זו מ-3 מרכזי רווח במסגרת היותה בעלת השליטה בחברת הניהול (GP): (1) תזרים מזומנים ורווח שוטף יציב מהנכסים בהם מחזיקה החברה בהתאם לחלקה (FFO); (2) דמי ניהול שוטפים; (3) דמי הצלחה (Promote) בעת מימוש נכסים ברווח.

תוצאות החברה למחצית הראשונה 2018

סך הכנסות אלקטרה נדל"ן במחצית הראשונה של שנת 2018 הסתכמו בכ-43.4 מיליון שקל, לעומת כ-49.7 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. הכנסות החברה במחצית הראשונה של 2018 קוזזו משמעותית בעיקר בשל תוצאות חתימה על הסכם למימוש חברה כלולה בארה"ב מנכסי אסטרטגיית המימוש

הרווח התפעולי של החברה במחצית הראשונה של שנת 2018 הסתכם בכ-21.8 מיליון שקל, לעומת רווח תפעולי של כ-17.3 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

הרווח מפעילויות נמשכות במחצית הראשונה של 2018 הסתכם בכ-9.6 מיליון שקל, לעומת הפסד של כ-4.9 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

החברה סיימה את המחצית הראשונה של שנת 2018 ברווח נקי של כ-9.6 מיליון שקל (כ-6.6 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות), לעומת הפסד של כ-20 מיליון שקל (כ-21 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות) בתקופה המקבילה אשתקד. הרווח במחצית הראשונה כלל בעיקר סך של כ-52 מיליון שקל מפעילות מקבצי הדיור בארה"ב בניכוי הפסד בסך של כ-28.5 מיליון שקל אשר נבע מהתאמת ערך ההשקעה כתוצאה מחתימה על הסכם למימוש השקעה בחברה כלולה בארה"ב מנכסי אסטרטגיית המימוש.

תוצאות החברה לרבעון שני 2018

סך הכנסות החברה ברבעון השני של 2018 הסתכמו בכ-22.4 מיליון שקל, לעומת כ-39.5 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הכנסות החברה ברבעון השני קוזזו משמעותית בעיקר בשל תוצאות חתימה על הסכם למימוש חברה כלולה בארה"ב מנכסי אסטרטגיית המימוש.

הרווח התפעולי של החברה לרבעון השני של שנת 2018 הסתכם בכ-9.7 מיליון שקל, לעומת רווח תפעולי של כ-17.7 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הירידה ברווח התפעולי ברבעון השני מיוחסת לירידה בהכנסות, כאמור.

הרווח מפעילויות נמשכות ברבעון השני של 2018 הסתכם בכ-1.9 מיליון שקל, לעומת הפסד של כ-1.4 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

החברה סיימה את הרבעון השני של שנת 2018 ברווח נקי של כ-1.9 מיליון שקל (חלק מזערי מיוחס לבעלי המניות), לעומת הפסד של כ-11.3 מיליון שקל (כ-12.8 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות) ברבעון המקביל בשנת 2017.

ממאזן החברה עולה, כי ההון העצמי של אלקטרה נדל"ן, ליום ה-30.6.2018, הסתכם בכ-429.7 מיליון שקל (מתוכו כ-403.7 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות). הגידול בהון העצמי בתקופת הדוח, נובע בעיקר מהכנסות מהפרשי תרגום של פעילות חוץ בסך של כ-27 מיליון שקל כתוצאה מהתחזקות המטבעות הזרים ביחס לשקל ומרווח לתקופה בסך של כ-9.6 מיליון שקל. הרווח לתקופה כולל השפעת סיווג מקרן מהפרשי תרגום של פעילות חוץ כתוצאה ממימוש עסקה משותפת בשוויץ, בסך של כ- 4.5 מיליון ש"ח.

קרנות השקעה במקבצי דיור בארה"ב (EMIF I, EMIF II)
בחודש יוני 2018, הודיעה אלקטרה נדל"ן על סגירה ראשונה של הקרן השנייה להשקעות במקבצי דיור בארה"ב בהיקף התחייבויות של כ-140 מיליון דולר. החברה ממשיכה לגיוס משקיעים לקרן עד לסכום של כ-300 מיליון דולר. למועד פרסום הדוחות הכספיים, רכשה הקרן 10 מקבצי דיור בדרום מזרח ארה"ב (בהיקף של 3,420 יחידות דיור בסה"כ), בהיקף השקעה כולל של כ-90 מיליון דולר.

בחודש פברואר 2018 הודיעה אלקטרה נדל"ן כי סיימה את שלב הגיוס לקרן הראשונה להשקעות במקבצי דיור בארה"ב בהיקף של כ-215 מיליון דולר. נכון למועד פרסום הדו"חות, רכשה הקרן 22 מקבצי דיור בדרום-מזרח ארה"ב בהיקף של 7,636 יחידות דיור ובסך כספי של 215 מיליון דולר (100% מסך היקף הקרן).

סה"כ גייסה אלקטרה נדל"ן עד כה כ-415 מיליון דולר בשתי קרנות ההשקעה במקבצי דיור בארה"ב.

תוצאות פעילות מקבצי הדיור במחצית הראשונה של 2018:
פעילות מקבצי הדיור (100%), הכוללת את השקעותיה הישירות של החברה ואת ההשקעות של קרנות הנדל"ן שהקימה, סיימה את המחצית הראשון של שנת 2018 עם עלייה בהכנסות מדמי שכירות בשיעור של כ-38.5% לסך של כ-436 מיליון שקל, לעומת כ-314.7 מיליון שקל במחצית המקבילה אשתקד.
הרווח התפעולי (100%) של פעילות מקבצי הדיור במחצית הראשונה של שנת 2018 עלה בשיעור של כ-90.3% והסתכם בכ-628.1 מיליון שקל לעומת כ-330 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

ה-NOI (100%) של פעילות זו במחצית הראשונה של שנת 2018 עלה בשיעור של כ-62% והסתכם בכ-67.2 מיליון דולר לעומת כ-41.6 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד.
ה-Same Property NOI במקבצי הדיור שהיו בבעלות החברה במחצית הראשונה של שנת 2018 לעומת התקופה המקבילה אשתקד עלה בשיעור של כ-18% והסתכם בכ-40.2 מיליון דולר לעומת כ-34 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד.

אירועים מהותיים בתקופת הדו"ח ולאחריו:

באוגוסט 2018, חתמה חברה כלולה של אלקטרה נדל"ן, שנרכשה בשנת 2016, על עסקה למכירת זכויותיה במקבץ דיור בפלורידה בתמורה (100%) לסך של כ-47.95 מיליון דולר (הנכס נרכש בחודש יוני 2015 בתמורה (100%) לסך של כ- 30.5 מיליון דולר). תזרים המזומנים החופשי הצפוי לנבוע לחברה הכלולה כתוצאה ממכירה זו הינו בסך של כ-3.7 מיליון דולר (כ-13.3 מיליון שקל) מזה חלק החברה כ-3 מיליון דולר (כ- 11 מיליון ש"ח). שיעור התשואה הפנימי (IRR) של חברת הנכס הינו כ-40%.

ביולי 2018, חתם תאגיד זר של החברה, המחזיק ב-44.4% מזכויות בנכס בעיר קליבלנד בארה"ב, על הסכם למכירת זכויותיו בנכס בתמורה (100%) לסך של כ-186 מיליון דולר. תזרים המזומנים החופשי אשר ינבע לחברה הכלולה כתוצאה ממכירת הנכס, בניכוי ההלוואה הבנקאית שנתקבלה למימון רכישתו ותשלום העלויות הכרוכות בביצוע עסקת המכירה ולאחר תשלום מיסים על ההכנסה, הינו כ-24.5 מיליון דולר. כתוצאה מעסקת המכירה רשמה החברה ברבעון השני של שנת 2018 הפסד בהתחשב בהשלכות מסים בסך של כ-7.8 מיליון דולר.

ביוני 2018, חתמה חברה כלולה של אלקטרה נדל"ן, המחזיקה בזכויות ב-11 מקבצי דיור בצפון קרוליינה שבארה"ב על עסקה למכירת זכויותיה במקבצי הדיור בתמורה (100%) לסך של 442 מיליון דולר (כ- 1.6 מיליארד שקל) (הנכסים נרכשו בחודש יוני 2016 בתמורה (100%) לסך של כ- 345.28 מיליון דולר). ביולי 2018, הושלמה עסקת המכירה והתמורה התקבלה. חלק החברה הכלולה בתזרים המזומנים החופשי אשר נבע כתוצאה ממכירת מקבצי הדיור, בניכוי ההלוואה הבנקאית שנתקבלה למימון רכישתם ותשלום העלויות הכרוכות בביצוע עסקת המכירה, הינו כ-18.9 מיליון דולר (כ-69 מיליון שקל), מזה חלק החברה כ-15 מיליון דולר (כ-55 מיליון שקל).

הרווח לאחר מס שנכלל בדוחות החברה ממימוש הנכסים בתקופת הדוח הינו בסך של כ-4.5 מיליון דולר (כ-16 מיליון שקל). שיעור התשואה הפנימי (IRR) של חברות הנכס הינו כ-30%.
ביוני 2018, חתמה חברה כלולה של אלקטרה נדל"ן המוחזקת ע"י הקרן הראשונה להשקעות במקבצי דיור בארה"ב על עסקה למכירת זכויותיה במקבץ דיור בפלורידה בתמורה (100%) לסך של כ-15.3 מיליון דולר (הנכס נרכש בחודש מרץ 2017 בתמורה (100%) לסך של כ- 11.7 מיליון דולר). תזרים המזומנים החופשי הצפוי לנבוע לחברה כתוצאה ממכירה זו הינו בסך של כ-0.9 מיליון דולר (כ-3.2 מיליון שקל). שיעור התשואה הפנימי (IRR) של חברת הנכס הינו כ-36%.

במאי 2018, השלימה חברה כלולה של אלקטרה נדל"ן (7.5%) עסקה למכירת זכויותיה במקבץ דיור בפלורידה בתמורה לסך של כ- 36.5 מיליון דולר (הנכס נרכש בחודש מאי 2016 בתמורה (100%) לסך של כ- 26 מיליון דולר). תזרים המזומנים החופשי שנבע לחברה הכלולה כתוצאה מהמכירה הינו בסך של כ- 2.3 מיליון דולר (כ- 8.3 מיליון ש"ח), מזה חלק החברה כ- 1.8 מיליון דולר, כ- 6.5 מיליון ש"ח. הרווח לאחר מס שנבע ממימוש הנכס בתקופת הדוח הינו בסך של כ- 2 מיליון שקל. שיעור התשואה הפנימי (IRR) של חברת הנכס הינו כ- 41%.

במאי 2018, חתמה חברה כלולה של אלקטרה נדל"ן (3.62%), שנרכשה בשנת 2016, על שתי עסקאות למכירת זכויותיה בשני מקבצי דיור בטקסס בתמורה לסך של כ- 33.3 מיליון דולר (שני הנכסים נרכשו בחודש נובמבר 2015 בתמורה (100%) לסך של כ- 27.7 מיליון דולר). תזרים המזומנים החופשי הצפוי לנבוע לחברה הכלולה כתוצאה ממכירות אלו הינו בסך של כ- 0.4 מיליון דולר (כ- 1.5 מיליון ש"ח) (מזה חלק החברה כ- 0.39 מיליון דולר, כ- 1.4 מיליון ש"ח). שיעור התשואה הפנימי (IRR) של חברות הנכס בעסקאות אלו הינו כ- 20% ו- 25%.

באפריל 2018, דיווחה החברה על השלמת העסקה למכירת 3 נכסים מניבים בשוויץ. אלקטרה נדל"ן החזיקה ב-50% מהזכויות בשלושת הנכסים, הממוקמים בערים לוצרן ובייל. יחד עם שותפתה לנכסים חתמה אלקטרה נדל"ן על הסכם למכירתם תמורת כ-113 מיליון שקל. העסקה הניבה לאלקטרה נדל"ן ולשותפיה תזרים מזומנים חופשי של כ-39 מיליון שקל. חלקה של אלקטרה נדל"ן בתמורת העסקה מסתכמת בכ-56.5 מיליון שקל. תזרים המזומנים החופשי שנבע לחברה בעקבות המכירה הסתכם לסך של כ- 19.5 מיליון שקל.

אלקטרה נדל"ן מקבוצת אלקו מנהלת כיום קרוב ל-20,000 יחידות דיור ב-60 מקבצי דיור בארה"ב, זאת בהתאם לתכנית האסטרטגית שהציגה החברה בינואר 2016 ולפיה החברה תהפוך לזרוע הנדל"ן המניב של קבוצת אלקו, תוך התמקדות בתחום מקבצי הדיוק בארה"ב, ותפעל באופן שיבטיח תזרים יציב ויאפשר יצירת ערך לבעלי המניות.