הסבירות למשבר דמוי "סאב פריים" עלתה

חיים אטקין-שמאי מקרקעין

140 אלף רוכשי דירות שהקפיאו את החזרי המשכנתאות שלהם הם פצצה מתקתקת.

משבר מניות הבנקים - כך קראו לזה בשנות השמונים ו-40 שנה לאחר מכן זה יהיה כנראה משבר מניות הנדל"ן. בשני המקרים אותם גורמים אחראים לכך.

נתוני האבטלה שפורסמו היום והתחזית כי נתוני אבטלה דו ספרתיים ימשכו לפחות עד סוף 2021 לצד מיתון עולמי, מעלים את הסבירות למשבר פיננסי נוסח ה"סאב פריים" שפקד את ארה"ב.

תרחיש הקיצון של בנק ישראל ליציבות הבנקים דיבר על שני פרמטרים שיכולים לפגוע ביציבות הבנקים: אבטלה של מעל 9.3% וירידת מחירי דירות של מעל 35%.

ישראל נכנסה למשבר הזה עם מחירי דירות הגבוהים מהשווי בכ- 30 אחוזים וזאת על פי מחקר שפרסם ה -OECD והכל בשל שוק משכנתאות ער תוסס ותקשורת אוהדת שלא הפסיקה ותדלקה את חגיגת ובהלת הנדל"ן.

3 גורמים מייצרים בועה כלכלית: כסף זול, חמדנות אנושית ועודפי כסף. כל אלו התקיימו בעשור האחרון ובהלת הנדל"ן תודלקה באדיקות ובעקביות, ערב ערב בכל כלי התקשורת, בעזרת "מומחים ויועצים" קבועים, כולם בעלי עניין, שסיפרו לנו על מחסור גדול ועל כך שעדיין לא נאמרה המילה האחרונה במחירי הדירות. תכנית מחיר למשתכן, שבלמה מעט את עליית מחירי הדירות, הפכה דור צעיר למשקיעי נדל"ן ומחירי הדירות הגיעו לרמתן הנוכחית ובועת הנדל"ן התפתחה באין מפריע, כשהבנקים לא יכלו לעצור אותה בשל הביקוש הרב והארץ נהנתה מתנופת בנייה חסרת תקדים ובכל מקום נראו עגורנים באופק ותחושת העושר חלחלה והורגשה בכל מקום.

140 אלף רוכשי דירות שהקפיאו את החזרי המשכנתאות שלהם לתקופה של 6 חודשים הם פצצה מתקתקת ואלו יצטרכו להתמודד עם הבעיה כשההקפאה תופשר ואני מעריך שהבנקים, שלא ירצו למצוא עצמם מול 140,000 סרבני תשלום, יתנו גרייס נוסף רק הפעם, "בהתאמה אישית" של הלווים ושל הערבים שיקבלו קריאת השכמה ותזכורת לערבותם.

דרישת "תספורת למשכנתא" הוא תהליך שאני ממליץ עליו בפני כל מי שיעמוד מול הבנקים בטענה שהבנק ידע או שהוא היה צריך לדעת את המצב בשוק הנדל"ן והיה שותף ליצירת הבעיה והבועה.

הדבר הכי נורא שיכול להתרחש הוא כשהחייב יחשוב שכבר ממילא אין לו מה להפסיד יותר. ידוע שחיה פצועה מסוכנת מאד.

המחזוריות היא בבסיס החיים והטבע בכלל ומחזוריות בכלכלה הוא מוטיב שאנו רואים ומכירים וכאן נשאלת השאלה:

האם הבנקים ידעו או צריכים היו לדעת שמחירי הנדל"ן גבוהים מהשווי בצורה המסכנת את הלווים?

על פי הפסיקה, שלושת רגלי עוולת הרשלנות המחייבת מעוול לפצות מזיק, בתנאי שמתקיימים כל שלושת התנאים / השאלות הם אלו: (ע"א 145/80 שלמה ועקנין נ' המועצה המקומית, בית שמש ואח' )

1.      חובת זהירות מושגית.

2.      חובת זהירות קונקרטית.

3.      מבחן הציפיה.

השאלה האם הבנקים ידעו או צריכים היו לדעת שמחירי הנדל"ן גבוהים מהשווי בצורה שמסכנת את הלווים מקפלת בתוכה תשובה לכל אחד מרגלי עוולת הרשלנות.

האם הבנקים ידעו:

אין לי תשובה לשאלה זו אך ההיגיון הבריא שלי אומר שכן. ודאי שכן. לא יכול להיות אחרת. אני לא יותר חכם מהם ואנחנו צועקים "המלך עירום" מספטמבר 2016.

הם ראו את הטירוף ואת הבהלה לנדל"ן, מכל סוג, בכל מקום ובכל מחיר וזה לא נורמאלי. הם יודעים תשואה מהי ותשואה של 2-3% היא מחצית מהתשואה הנדרשת מה שמעיד על בועה.

אני מאמין שבתוככי הבנק הסתובבה תכתובת פנימית חסויה של מנהלי מחלקות אשראי או בכירים אחרים שראו מה שקורה וביקשו לפעול אך באין הנחיה מבנק ישראל השתיקו אותם כדי שהחגיגה תימשך ותתרום לרווחים.
הכספים שחילק הבנק ניפחו את שוק הנדל"ן לממדיו הנוכחיים והזכיר לי את מה שהם עשו עם מניות הבנקים בשנות השמונים. (ויסות מניות הבנקים )

ומכאן עולה ההשאלה היכן היה בנק ישראל?  מדוע בנק ישראל לא עצר את החגיגה והטירוף הזה?

גם אם נצא ממשבר הקורונה עם כלכלה פצועה ופגועה, משבר בועת הנדל"ן יפרוץ במקביל וירסק כאן את הכלכלה ובנק ישראל היה חייב להתריע על הבועה שכן גם מדינה יכולה להיתבע ברשלנות. די לראות את שיעורי התשואה כדי להבין שמדובר בבועה. די לראות את השתנות מרכזי התעסוקה והמסחר והיצע הבנייה האדיר  של המשרדים כדי לראות ולהבין שמחסור - לא היה כאן מעולם.

האם הבנק היה צריך לדעת? כן בהחלט. על כך תשובתי נחרצת. הם ראו שהשוק במצב לא נורמלי, בטירוף של ממש. כל זב חותם הפך נדלניסט ומשקיע בנדל"ן. זה היה הבון טון.

לי אין ספק שהם היו צריכים לדעת ומכאן התשובה החיובית לשתי השאלות: לחובת הזהירות המושגית והקונקרטית.

באשר לתוצאה, מבחן הציפיה, הרי גם כאן התשובה ברורה שכן משבר כלכלי יגרוס את ענף הנדל"ן כי הוא יפגע בלווים, פרטיים וחברות נדל"ן, אשר לא יהיו מסוגלים להחזיר את ההלוואות והבנק היה צריך לצפות זאת.

כל זה כשברקע תקשורת אוהדת שסייעה ותמכה בבהלת ובחגיגת הנדל"ן.
משבר מניות הבנקים - כך קראו לזה בשנות השמונים ו-40 שנה לאחר מכן זה יהיה כנראה משבר מניות הנדל"ן. בשני המקרים אותם גורמים אחראים לכך.

"גולגלתם הדקה" של הלווים תיחשף כשהקפאת המשכנתאות תופשר והיא תשמש להם טענת הגנה טובה מול הבנקים שהיו צריכים לצפות את הנולד ואת חולשת הלווים ואת המחיר נשלם כולנו.