סיכום עשור בשוק הנדל"ן בירושלים

מחירי הדירות זינקו בכ-30%, מחירי השכירות טיפסו ב-25%
מחירי הדירות בירושלים זינקו בממוצע ב-31% בעשור האחרון ומחירי השכירות בעיר טיפסו בעשור בכ-25%, כך עולה מבדיקה שערכה לשכת שמאי מקרקעין בראשות חיים מסילתי לקראת יום ירושלים. מחירי הדירות בירושלים זינקו מ-1.398 מיליון שקל בממוצע ב-2010 למחיר של 2.003 מיליון שקל בסוף 2019. דירות 4 חדרים רשמו את ההתייקרות החדה ביותר בתקופה זו – של 44.5% עד למחיר ממוצע של 2.138 מיליון שקל.

לדברי יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, חיים מסילתי "ירושלים נהנית מביקושים גבוהים ממספר רב של פלחי אוכלוסייה. זוגות צעירים שרוכשים דירות בשכונות כמו הר חומה ושכונת היובל, רוכשי דירות דתיים ורוכשי דירות מחו"ל בעיקר יהודים עשירים המעדיפים לרכוש דירה בסמוך לעיר העתיקה או לפחות דירה הצופה לעיר העתיקה. מצד שני בגלל המיקום שלה ומסיבות פוליטיות עתודות הקרקע מאוד מוגבלות מה שככל הנראה מביא לעליות מחירים".

לפי הבדיקה, בסך הכל נבנו בירושלים כ-27 אלף דירות בעשור האחרון. רוב התחלות הבנייה היו בשכונות הגבעה הצרפתית (3,218 התחלות בנייה), בשכונת הגנים (3,011), בשכונת גבעת שאול (2,342) ובקטמונים (2,185).

עוד עולה מהנתונים, כי בהתפלגות התחלות הבנייה בעשור לפי מספר חדרים ניתן לראות שדירות 4 חדרים הובילו בגדול – 13,540 התחלות בנייה בעשור. אחר כך דירות 5 חדרים (5,976), דירות בנות 6 חדרים ויותר (3,391), דירות 3 חדרים (2,862), דירות 2 חדרים (1,201) ועוד 122 דירות חדר אחד. בשנת 2019 החלו להיבנות בירושלים 2,449 דירות חדשות, ירידה של 17% לעומת השנה הקודמת. מתוך התחלות הבנייה, רק 685 היו בהתחדשות עירונית בעיר בשנה זו.

לדברי אבי צרפתי סמנכ"ל בחברת צרפתי שמעון הבונה פרויקטים בעיר "במסגרת חתימת הסכמי הגג בירושלים שווקו קרקעות חדשות לבניה למגורים, ובעידוד העירייה בסמוך לתוואי הרכבת הקלה נוכל לראות יותר שימושים מעורבים המשלבים מסחר, תעסוקה, משרדים מגורים ופנאי. השיפור ברמת הנגישות עם פתיחת קו רכבת מהירה לת"א, רכבת קלה ועוד מאפשרת נגישות מירבית לבירה גם לשכונות הלוויין כגון הר חומה ופסגת זאב".

21% מהתחלות הבנייה בירושלים – בהתחדשות עירונית
הנתונים מראים כי בירושלים חל זינוק בפרויקטי התחדשות עירונית ב-2019. במחוז ירושלים נרשמו 685 התחלות בנייה בהתחדשות עירונית ב-2019 - 21% מהסך הכללי במחוז וזינוק לעומת שיעור של 7% בלבד ב-2018.

לדברי רוני צברי, הבעלים של חברת צברים היוזמת פרויקט התחדשות עירונית בשכונת היובל, "בשנים הקרובות אנחנו נראה יותר פרויקטים חדשים דווקא באזורים הוותיקים של ירושלים בשל תכניות התחדשות עירונית שהיו בשנים האחרונות בצנרת התכנון ובשנה הקרובה יצאו לביצוע. מדובר בפרויקטים שמושכים אליהם אוכלוסייה צעירה ומשפרידיור לא רק מירושלים אלה מכל היישובים בסביבה. אני בטוח שבעוד עשור נראה מפת ביקושים שונה לגמרי"

גם מחירי השכירות רשמו זינוק

נכון לשנת 2019, כ-43% מתושבי ירושלים גרים בשכירות וכ-56% גרים בדירות שבבעלותם. העיר נמצאת במקום הרביעי מבין הערים המובילות בישראל במכירת דירות חדשות ב-2019 - כ-1,300 דירות חדשות נמכרו בעיר בשנת 2019, זינוק של כ-20% לעומת השנה הקודמת. מחירי השכירות הממוצעים בירושלים ב-2019 עמדו על 4,311 שקל לחודש, זינוק של 25% מאז 2010 אז שכר הדירה עמד על 3,463 שקל בחודש.
הרבה בנייה למגורים, לא מספיק מסחר ומשרדים

בהתפלגות התחלות הבנייה לפי ייעוד תחום המגורים הוביל כמובן בפער עצום (89% מסך הבנייה) עם 5.7 מיליון מ"ר שנבנו בעשור האחרון, אחר כך מוסדות חינוך (499 אלף מ"ר), בנייה למשרדים (526 אלף מ"ר, 8% מסך הבנייה), בנייני ציבור (295 אלף מ"ר), תשתיות תחבורה ותקשורת ( 279 אלף מ"ר), שטחי מסחר (249 אלף מ"ר, 4% מסך הבנייה), בנייה לתעשייה ואחסנה (226 אלף מ"ר), מלונאות והארחה (204 אלף מ"ר) ומוסדות בריאות (145 אלף מ"ר).

"אין ספק שהמסחר יוצא מירושלים", אומר היזם חנוך קס, "המגמה של יציאת שטחי המסחר ממרכזי הערים מוכרת לנו בכל העולם וכעת מגיעה לירושלים. "מישור אדומים הינו המקום המתפתח ביותר מבחינת מסחר בסביבות ירושלים – כיום אנחנו בונים במישור אדומים מרכז ענק לעיצוב הבית המשתרע על 11 אלף מ"ר ועוד כ-50 אלף מ"ר שטחים ציבורים.ואת הלונה פארק המקורה הראשון בישראל. אין ספק שמישור אדומים תהפוך לבירת המסחר של ירושלים".