סערה בעקבות המלצת מינהל התכנון לבטל בקשות להקלות בתוכניות בנייה

 "החלטה שמחבלת בענף הנדל"ן, חלם ונזק בלתי הפיך גם לציבור"
 "היצע הדירות יקטן משמעותית – ומחירי הדירות יעלו"
 "ענף הבנייה הוא קטר המשק, לא קיים ענף משמעותי אחר שיכול למשוך את הכלכלה בחזרה מהירה   לצמיחה"  
"עשרות אלפי דירות יתקעו בצנרת התכנון"

היום פורסם בתקשורת, כי מינהל התכנון במשרד האוצר ממליץ לממשלה לאשר חקיקה שתבטל לחלוטין ובהקדם את ההקלות שמבקשים יזמי נדל"ן מוועדות מקומיות במסגרת הבקשות לאישור תוכניות בנייה בכל הארץ.

דוח מיוחד של מינהל התכנון קובע כי הבקשות להגדלת מספר הדירות ושטח הבנייה בפרויקטים מחבלות בהליכי התכנון והרישוי, מאריכות משמעותית (ב-140 יום בממוצע) את התהליכים ומעשירות רק את היזמים ואף גוררות לעתים עבירות בנייה. הדוח ממליץ לממשלה לאפשר רק בקשת הקלות בנוגע למרחב הציבורי. הוא ממליץ לבטל את ההקלות הכמותיות, ובראשן את הקלת שבס המעניקה תוספת 20% בכמות יחידות הדיור, ולצמצם אותן רק להקלות לא כמותיות.

התגובות בשוק הנדל"ן לא איחרו להגיע. עו"ד ענת בירן ציינה כי במצב הנוכחי ההקלות הן הכרח המציאות במקרים רבים בהם התכניות שבתוקף ארכאיות, שהתכנון אינו עונה על הצרכים, ושהשינוי מתבקש ורצוי. אם כל שינוי של תכנית יהיה טעון קידום תב״ע חדשה, הדבר יאריך עוד יותר את הליכי התכנון והרישוי. לדבריה, הבקשות הן חיוניות מכמה סיבות ומקרים: כמעט בכל פרויקט של מחיר למשתכן ודירות להשכרה מבוקשות הקלות במספר הדירות כדי להתאים את שטחי הדירות לצרכי השוק; שינויים שנדרשים בתכנון כתוצאה משינויי תקנים; הליך הבקשות הקלות מאפשר לשכנים להגיש התנגדויות משום שהוא כרוך ביידוע, ואם החלופה תהיה תכניות המקנות שיקול דעת רחב יותר לוועדות התכנון, המשמעות תהיה ביטול ההתנגדויות בשלב ההיתר. השלכה נוספת של המהלך היא בהיטלי ההשבחה - הקלות הן מקור משמעותי של היטלי השבחה לקופת הרשויות המקומיות וביטולן ישפיע ישירות על הכנסותיהן".

ורד צרפתי זבולון, סמנכ"לית בחברת צרפתי שמעון: "מרבית מההקלות שהיזמים מבקשים היום נוצרות בגלל שתכניות התב"ע שמאושרת על ידי הוועדות המחוזיות מאד מגבילות. הן קובעות מראש אלמנטים תכנוניים באופן מדויק, מבלי לקחת בחשבון את כל המגבלות הקיימות בהתאם למה שהמציאות דורשת, שכן כל פרויקט מתוכנן בצורה שונה. היום פותרים את הבעיות התכנוניות באמצעות הקלות, שמאפשרות להתאים את התכנון בין מה שרשום בתב"ע למה שנדרש בשטח, וזאת באמצעות הליך רישוי קצר שלוקח 60 יום. ביטול ההקלות יביא לכך שכל שינוי קטן יחייב אישור תב"ע – הליך שיכול לקחת שנתיים.

המשמעות היא ששוק הדיור ייתקע עוד יותר. בשלב ראשון צריך לשנות את התפיסה התכנונית של הוועדות המקומיות והמחוזיות ולשחרר את התב"ע מכל המגבלות. רק בשלב השני, לאחר שתיושם התפיסה החדשה והתב"עות יהיו משוחררות יותר עם מרחב תכנוני גדול יותר, אפשר יהיה לחשוב על צמצום ההקלות, ובכל מקרה לא ביטול מוחלט שלהן. בעוד שהיום צוואר הבקבוק הוא הרישוי הזמין, במידה ויבוטלו ההקלות זה יהיה צוואר הבקבוק הבא, שיגרום לכך שעשרות אלפי דירות יתקעו בצנרת התכנון"

עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות', מציין כי "ביטול ההקלות היא גזירה מיותרת שהענף לא יעמוד בה. אין כל מקום להקשות כיום מעבר לקשיים הנגרמים עקב המצב הבריאותי, במקום להקל על השוק שמתקשה לתפקד בגלל משבר הקורונה, מציעים באוצר לבטל כלי משמעותי היום בקידום הבנייה. העיכובים נובעים מבירוקרטיה וצריך לשים לנו כמטרה ליעל הליכים, שכיום הואטו לאור המצב. הממשלה צריכה לייעל את המערכת ולפעול לאישור מהיר יותר של ההקלות.

יש להבין כי בד"כ התוכניות עליהן מבקשים הקלות הן תוכניות מיושנות שהאינטרס לשנות אותן הוא גם של היזמים אך במקרים רבים גם של הרשויות הממשלתיות והמקומיות בהתאם לצרכי התכנון העדכניים. נזכור אף שבתוכניות חדשות ממילא חוסמים אפשרויות לבקש הקלות בנסיבות שחושבים לנכון, כמו הוראות לפיהן תוספת יחידות מהווה סטייה ניכרת שלא ניתן לאשר בהקלה, וכדומה".

לדברי אבי כראל, יזם אילתי אשר בונה את קומפלקס המלונאות והמגורים בראון 42 באילת, "אסור לנו לשכוח שענף הבנייה עבור המשק הישראלי הוא הקטר ואל לנו לטעות ולחשוב שקיים ענף משמעותי אחר שיכול למשוך את הכלכלה שלנו לחזרה מהירה לצמיחה יותר מענף הבנייה, זהו הענף שבמעגלים רחבים יותר מעסיק כ-2 מיליון עובדים. החלטות ממשלה בימים אלו יכולות להוות מנופים מצד אחד וחרב מעל הראש מהצד השני. זוהי שעת חירום וכגודל המשבר כך צריכה להיות עוצמת התגובה, ולכן אין לתת לפקידים שמסתכלים דרך חור המנעול לנהל את השוק אלא צריכה להיות מנהיגות עוצמתית ונחושה.

המדינה צריכה לגרום לכך שיהיו כמה שיותר התחלות בנייה ולכן היא חייבת לצמצם בירוקרטיה ורגולציה שמכבידה מאוד על היזמים וגורמת לעיכובים ארוכים ומיותרים שמעלים את מחיר הדירות; להוציא לפועל פרויקטים לאומיים שנמצאים בתכנון במשך עשורים, כגון רכבת לאילת, תעלת הימים, כבישים ומחלפים ועוד; לתמרץ יזמים להתחלת בנייה מיידית; להגדיל את מכסת עובדי הבנייה באופן מיידי עד כדי הצפה".