ממשלת מעבר וזינוק מחירי הדירות

ניר שמול מנכל חברת שניר

הלמ"ס מפרסם בחודשים האחרונים את הנתונים שלו, המצביעים על כך שקיימת עלייה במחירי הדירות באופן קבוע – חודש לאחר חודש. נתוני הלמ"ס מצביעים על כך שהמגמה הינה אחידה ומחירי הדירות עולים בכל האזורים.

השבוע הודיעה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (יום ב' 19.8.19) כי מחירי הדירות עלו בחצי אחוז בחודשים אפריל ומאי 2019 לעומת החודשיים שקדמו להם, ובכך השלימו עלייה של 1.6% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, בחודשים אפריל – מאי 2018.

ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר והחברה לפיתוח התחדשות עירונית מנתח נתונים אלו ואומר כי העלייה במחירי הדירות בחודשים האחרונים איננה נרשמת רק לטובת אזור אחד, אלא מופיעה בכל המחוזות: בירושלים נצפתה עליה של 1.1%, בצפון ובמרכז ראינו עלייה של 0.7% בכל אחד מהמחוזות, בחיפה ובדרום עליה של 0.4% בכל אחד ובתל-אביב נרשמה עלייה של 0.1%.

בבואנו לנתח את שינויי מחירי הדירות לפי מחוזות לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה, נמצא כי בכמה מחוזות נרשמו עליות מחירים בולטות במיוחד: בצפון נרשמה עלייה של 5%, בירושלים 2.4%, בחיפה 1.8% ובדרום 1.2%. מאידך נרשמה ירידת מחירים מזערית של 0.1% במחוז תל-אביב.

כשאנו משקללים את הנתונים ניתן לראות כי מדובר על קצב עלייה שנתי של לפחות 6 אחוזים במחירי הדיור והיד עוד נטויה.

שמול אומר כי השאלה המרכזית שנשאלת היא: מדוע מחירי הדירות ממשיכים לדהור?

מסביר שמול: בבואנו לנתח את שוק הדירות יש לשים לב ל עובדות והמספרים הבאים:
לפני נתוני רשות ההגירה והאוכלוסין, בשנת תשע"ח נולדו בישראל 168 אלף תינוקות, נפטרו 41 אלף איש, עלו לישראל 27 אלף אנשים והתגרשו כמות דומה. לעומת זאת נבנו רק כ-47 אלף דירות. כלומר ישראל בונה דירות לפי כמות המתים ולא לפי כמות החיים. משמע קיים פער אדיר בין הרצוי למצוי כשאנו לוקחים בחשבון כי בעוד 25 שנה התינוקות של היום יצטרכו דירה לחיות בה....כלומר הביקוש עולה בצורה משמעותית על פני ההיצע.

מאז דצמבר 2018, מועד פיזור הכנסת הקודמת, אנו נמצאים תחת שלטונה של ממשלת מעבר, שאינה יכולה לקבלת החלטות חדשות, למעט יישום התקציב והחלטות ישנות. כל תכנית מחיר למשתכן מוקפאת, אין מדיניות נדל"ן, השוק מתנהל מעצמו ואיש הישר בעיניו יעשה. אנשים מבינים כי אף אחד לא דואג להם ואם לא יקנו עכשיו, יתכן ויצטרכו לשלום הרבה יותר בעתיד.

מהרגע בו "תכנית למשתכן" מיצתה את עצמה ו/או הסתיימה הזוגות הצעירים חוזרים לשוק. בעוד שבעבר זוגות אלו היו הרוכשים של דירות יד שנייה וברגע שהתכנית יצאה לפועל הם חיכו להגרלות, כיום הם חוזרים לשוק הדירות, קונים את דירות היד שנייה של משפרי הדירות שרוכשים לרוב דירה חדשה ומניעים את השוק בתנועה מעגלית ובכך מייקרים את מחירי הדירות החדשות (לאור הביקוש הגבוה) וגם את דירות היד השנייה.
המשקיעים "עיכלו" את ה-8 אחוז מס שאותו הטיל לפני כארבע שנים משרד האוצר, על דירה שנייה. כיום חוזרים משקיעים אלו ולוקחים בחשבון את עלות המס כעלות חד פעמית או שרושמים את הדירה אותה רכשו על ילדיהם שמעל לגיל 18. לפי הלמ"ס, מחירי שכירויות הדירות מאמירים, מה שמעודד משקיעים לרכוש מחדש דירות וכך הביקוש עולה.

ברגע שכמות רכישות הדירות על ידי הקונים ירדה, גם הקבלנים "ישבו על הגדר" ורכשו פחות קרקעות. כתוצאה מכך ההיצע קטן בעיקר באזורי הביקוש והמחירים עלו ועדיין עולים בקצב מסחרר.

האמת חייבת להיאמר: הממשלה הנוכחית עושה מאמצים רבים לעצור את רכבת הנדל"ן הדוהרת באמצעות הטלת מסים, תכנית מחיר למשתכן וכו', אך על אף זאת אין עליית מחירי הדירות נבלמת: מחירי הדירות בארבע השנים האחרונות עלו בשיעור של למעלה מ-13%, כלומר עבור דירה ממוצעת שעלתה לפני כארבע שנים 2 מיליון ₪, אנו משלמים היום 2.260 מיליון ₪, כלומר תוספת של עוד 260 אלף ₪.

לסיכום אומר שמול כי העתיד לא נראה ורוד יותר. נהפוך הוא, על פי המגמות השוררות בשוק, מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות, ואני צופה עלייה של עד 10% במחירי הדירות בשנה הקרובה בעיקר באזורי הביקוש המרכזיים.