האם עיריית תל אביב תאלץ להחזיר מיליוני שקלים ליזמים?

עוד אביעד שוב ממשרד שוב ושות

בפסק דין שניתן ביום 1.01.19 על ידי בית המשפט העליון (השופטים דפנה ברק ארז, עופר גרוסקופף ואלכס שטיין) דחה בית המשפט בקשת רשות ערעור שהגישה עיריית תל-אביב כנגד פסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בתל-אביב בו נקבע כי אין העיריה רשאית לחייב בהיטל השבחה עקב אישור שימוש חורג מהיתר (זאת להבדיל מאישור שימוש חורג לזכויות המאושרות על פי תכנית).

בית המשפט קבע למעשה כי קיימת חשיבות שהמס שנגבה יהא מס אמת וגביית היטל השבחה בכל מקרה של אישור שימוש חורג מהיתר אינה מהווה מס אמת.

בפסק הדין נקבע כי מתן שימוש חורג מהיתר הינו אירוע במסגרתו ממומשות זכויות שקימות כבר ומשכך לא יהא זה צודק לגבות היטל השבחה בנסיבות כאמור בהם לא נעשתה פעולה תכנונית המוסיפה על הזכויות במקרקעין.

החלטת בית המשפט התייחסה לחמישה מקרים שונים, בהם ניתן על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א שימוש חורג מהיתר (לא שימוש חורג מתכנית). הבקשות אושרו על ידי הוועדה המקומית והיא הוציאה שומות היטל השבחה בגין עליית הערך עקב מתן השימוש חורג מהיתר (מיליוני ₪).

בתחילה נקבע בהליכים על ידי ועדת הערר כי "היתר לשימוש חורג מהיתר לא מהווה אירוע מס עצמאי, אלא, ככל היתר בניה, אירוע מימוש".

בית המשפט המחוזי אימץ את החלטת ועדת הערר וקבע כי: "היתר לשימוש חורג מהיתר אינו מקנה שימוש זמין יותר לזכויות, שכן הזכויות כבר זמינות ורק 'ממתינות' למימוש. כלומר, אירוע המס הוא אישור התכנית והקניית הזכויות, מתן היתר לשימוש חורג מהיתר מהווה אירוע מימוש של אותם זכויות".

היום בית המשפט העליון הכריע בבקשת רשות ערעור שהגישה הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב ופסק, פה אחד, כי אכן שימוש חורג מהיתר הינו אירוע מימוש ולא אירוע משביח/מס לכשעצמו. דהיינו, ככל והיה כבר מימוש בדרך של מכר באותו הנכס במהלך השנים הרי שלא ניתן יהיה לגבות שוב היטל השבחה עקב מתן השימוש חורג מהיתר.

חשוב לציין כי הגם שכל שופטי ההרכב סברו שיש לדחות את ערעורה של העיריה וכי שימוש חורג להיתר אינו אירוע משביח/מס עצמאי הרי שנימוקי שופטי ההרכב היו שונים.

השופט שטיין בדעת מיעוט סבר שניתן להגיע למסקנה זו מלשון החוק ואין צורך לפרש אותה, מלשון החוק לדבריו, ניתן לקבוע שהיטל השבחה נוצר רק במקום שיש הרחבת זכויות השימוש במקרקעין ולא מימוש של זכויות קיימות כבר על פי התכנית. לעומת זאת, דעת רוב שופטי ההרכב, השופטים דפנה ברק ארז ועופר גרוסקופף הייתה שלשון החוק אינה ברורה ואין בה ביטוי לאבחנה שבין שימוש חורג מהיתר לבין שימוש חורג מתכנית. למרות האמור הגיעו אף הם לאותה המסקנה וקבעו שעמדת הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב אינה תואמת את תכלית החוק שהינה לחייב בהיטל השבחה בגין פעולות תכנוניות בלבד.

נכס נוסף שבו דן בית המשפט הוא נכס ברחוב הירקון בתל אביב המשמש כאכסניה שהעירייה דרשה היטל השבחה בגין אישור בקשה לחידוש שימוש חורג מהיתר שהוצא במקור לבית ספר כך שניתן יהיה לעשות בנכס שימוש כאכסניה.

עו"ד אביעד שוב ממשרד שוב ושות' שייצג את חברת נוף ים כחול לבן, בעלת הזכויות בנכס טען כי חיוב בהיטל השבחה בשל מתן אישור שימוש חורג משמעותו למעשה כפל מס שכן כבר שולם היטל השבחה על ידי בעלת הזכויות במקרקעין בעת מכירת הנכס, מכירה שנעשתה בתקופת הביניים.

עו"ד אביעד שוב מציין כי מדובר בהחלטה עקרונית חשובה שכן עד היום עיריית תל-אביב (כמו עיריות נוספות) נהגה לדרוש תשלום היטל השבחה בכל מקרה של מתן שימוש חורג מהיתר באופן שהביא לעיתים רבות לתשלום כפול של היטל השבחה על ידי הנישום, האחד בעת מימוש המקרקעין, אז ממילא משולם היטל השבחה בגין מלוא הזכויות המאושרות לבניה במקרקעין ואילו בפעם השניה נגבה היטל השבחה בעת הגשת בקשה לשימוש חורג מהיתר הבניה שהוצא.

מעניין יהיה לראות מה יעשו אותם עשרות בעלי נכסים בעיר תל-אביב אשר שילמו לוועדה המקומית מיליונים רבים, זאת עבור היטל השבחה בגין אישור שימוש חורג מהיתר, דבר שכאמור בית המשפט העליון פסק היום שמדובר במס שנדרש על ידי הועדה המקומית שלא כדין.