מידרוג: חלק מחברות הנדל"ן האמריקאיות הנסחרות בישראל תאלצנה בשנה הקרובה להגדיל את רמת נזילותן על ידי מימוש נכסים ומימון מחדש של נכסים

מידרוג לוגו

בדוח מיוחד על חברות הנדל"ן האמריקאיות שמפרסמת היום מידרוג נקבע כי מתום רבעון ראשון לשנת 2018 אנו עדים לעליה מתמשכת בתשואות אג"ח בכלל ושל אג"ח של חברות נדל"ן זרות - חברות B.V.I בפרט. עליית התשואות אף החמירה בשבועות האחרונים, כך שבחלק מחברות אלו, עולה הסבירות כי היעדר נגישותן למחזור חוב באמצעות גיוסים בשוק ההון בישראל תמשך על פני תקופה ארוכה.
תשואה לפדיון של אג"ח חברות BVI, משוקללת בהתאם לשווי השוק של איגרות החוב הנכללות במדד תל בונד גלובאל

מניתוח שערכה מידרוג עולה כי התשואה המשוקללת לפדיון של חברות BVI עומדת על כ-10.84% נכון ל-23/12/18, כאשר מנעד התשואות לפדיון נע בין 4.4% ל-23.5% כתלות במאפייני המנפיק, איגרות החוב (מח"מ וקיומן או היעדרן של בטוחות) ומאפייני המסחר (כגון נזילות המסחר) ועוד.

יצוין, כי אף שהתשואות עלו בכלל החברות הזרות, לא כל החברות הושפעו באותה מידה וכי קיימת הבחנה בין החברות השונות וחלק גדול מהחברות המדורגות על ידי מידרוג, תשואות אג"ח שלהן, עדיין משקפות נגישות לשוק ההון הישראלי.

הערכת מידרוג, הינה כי חברות אשר תשואת האג"ח שלהן בולטת לשלילה (לרוב בעלות תשואות דו ספרתיות), בהתאם להיקף הפירעונות החל עליהן בשנתיים הקרובות, ייאלצו בשנה הקרובה להגדיל את רמת נזילותן על ידי מימוש נכסים ומימון מחדש של נכסים.

בהתאם לכך, כחלק מבחינתן השוטפת של אותן חברות הסובלות מחולשה בנגישותן, מידרוג שמה דגש על יכולת החברות לייצר תזרימי מזומנים והמועדים הצפויים לייצור המזומנים כנגד לוח הסילוקין החל על החברות לפחות במהלך השנתיים הקרובות, בין בדרך של נכסים לא משועבדים או נכסים ברמת מינוף נמוכה שתאפשר לחברות יצירת תזרים משמעותי ממימון מחדש או מכירה של נכסים שונים ליצירת הנזילות הנדרשת.

ככל שמידרוג תגיע למסקנה כי יש מקום להכניס חברה זו או אחרת לבחינה, תפרסם מידרוג דוח המעדכן את כניסת החברה לבחינה.
לצד ניתוח ההשפעה השלילית על חברות הנדלן האמריקאיות הנסחרות בישראל מעצם עליית התשואות החדה בתקופה האחרונה, מפרסמת מידרוג נתונים המצביעים על יציבות יחסית בשוק הנדל"ן בארה"ב בכללותו:
כך למשל שיעור אי התפוסה של בנייני משרדים נותר ברמה של כ-13% ומחירי השכירות (דולר לרגל רבוע לשנה) נותרו יציבים:

שווקי המשרדים הדומיננטיים בארה"ב הן מבחינת מחירים והן מבחינת שיעורי תפוסה הינם ניו יורק ושווקים המצויים בחוף המערבי של ארה"ב ומוטים למגזר ההייטק לרבות סן פרנסיסקו, סיאטל ובלוויו.