CofaceBdi: בישראל כיום 5,000 פרויקטים של התחדשות עירונית – כמחציתם בשלב התכנון

סקר הקבלנים: 74% צופים עלייה בפעילותם בהתחדשות עירונית
91% מהקבלנים סבורים שהפתרון לבעיית קידום פרויקטי התחדשות עירונית בפריפריה טמון בסבסוד על ידי המדינה

תחום ההתחדשות העירונית ממשיך לצבור תאוצה, כאשר מאות יזמים כבר החלו להיכנס לתחום – בין היתר לאור היעדר שיווקי הקרקעות לשוק החופשי. על פי נתוני חברת המידע העסקי CofaceBdi בישראל כיום פעילים כ-5000 פרויקטים של התחדשות עירונית בשלבי ביצוע ותכנון שונים – מתוכם 2500 פרויקטים בשלבי תכנון, והשאר פרוייקטים בשלבי ביצוע שונים החל מיסודות ועד שלבי גמר ופרוייקטים שהסתיימו ואוכלסו

מתוך סך הפרויקטים בישראל 22% הם פרויקטי פינוי בינוי, 45% הם פרויקטי תמ"א 38/2 (הריסה ובניה), ו-33% הם פרויקטי תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת).

על פי נתוני הלמ"ס חלה עלייה של 90% בבניית דירות במסגרת פינוי בינוי במחצית הראשונה של 2018, לעומת התקופה המקבילה ב-2018 (2088 דירות, לעומת 1100), נגזרת ישירה של ירידה בהיצע הקרקעות לבנייה

מחדשים בעיקר את מרכז הארץ

מהנתונים עולה כי מסהכ פרויקטים בישראל הן של תמ"א 38 תיקון 1, 38% הם בתל אביב, 32% מהם באזור המרכז – כלומר 70% מהפרויקטים של חיזוק ותוספת בניה מתרכזים בגוש דן. התפלגות דומה קיימת גם בתחום תמ"א 38/2 ובתחום הפינוי בינוי.

לדברי תהילה ינאי , מנכ"לית משותפת בחברת CofaceBdi, "תחום ההתחדשות העירונית זכה לדחיפה משמעותית, בעיקר לאור תכנית מחיר למשתכן – כאשר לא מבוצע שיווק של קרקעות לשוק החופשי, וקבלנים שבנו עד כה פרויקטים מסורתיים, החלו להיכנס לתחום ההתחדשות לביצוע פרויקטי בניה. עם זאת אנחנו רואים מהנתונים עדיין את ההתמקדות העיקרית של הפרויקטים באזורי הביקוש במרכז הארץ, שם קיימת היתכנות כלכלית לפרויקטים מסוג זה. למרות שמדובר בתכניות שנועדו בראש ובראשונה להציל חיים ולחזק מפני רעידות אדמה וטילים, היזמים והקבלנים רואים בפקוייקטים אלו מקור לרווח יזמי וקבלני ולכן מעודדים את הפעילות בתחום ללא קשר למטרת היסוד (חיזוק מבנים) כך שעל הממשלה לדאוג גם ליתרונות כלכליים בביצוע פרויקטי התחדשות גם בפריפריה".

סקר הקבלנים: 74% צופים עלייה בפעילותם בהתחדשות עירונית

מסקר שערכה CofaceBdi בקרב קבלנים עולה כי 74% מהמשיבים צופים גידול בהיקף הפעילות בתחום ההתחדשות העירונית בשלוש השנים הקרובות. 16% סבורים שלא יחול שינוי, ואילו 10% סבורים שיחול קיטון. מבין הצופים עלייה בהיקף הפעילות, קיים צפי לעלייה בשיעור ממוצע של 16.5%.

הקבלנים נשאלו גם על הפתרון המוצע לדעתם לבעיית חוסר הכדאיות הכלכלית בייזום פרויקטים בפריפריה. רוב מוחץ של 91% מהקבלנים סבורים שהפתרון טמון בסבסוד על ידי המדינה. 6% מציעים לחייב את הדיירים לסבסד, ו-3% סבורים שהסבסוד צריך להגיע מהרשויות המקומיות.

54% מהיזמים סבורים שתחום הפינוי בינוי הוא האפיק האטרקטיבי ביותר עבור היזמים. 28% סבורים שהאפיק האטרקטיבי הוא תמ"א 38 ואילו רק 11% סבורים כי מחיר למשתכן הוא האפיק הכי אטרקטיבי. 7% מהקבלנים סבורים שכל האפיקים הנ"ל הם אטרקטיביים במידה שווה.

69% מהקבלנים סבורים כי התחדשות עירונית תביא להשפעה גדולה יותר על הביקוש וההיצע בענף הבניה, לעומת תכנית מחיר למשתכן. רק 31% מהקבלנים סבורים כי לתכנית מחיר למשתכן השפעה גדולה יותר על השוק.

החסם הגדול להתחדשות – בירוקרטיה מול הרשויות

היזמים מעידים כי החסם הגדול ביותר עבורם בקידום תכניות התחדשות עירונית הוא הבירוקרטיה מול הרשויות (56% מהנשאלים). 28% העידו כי חוסר כדאיות כלכלית היה חסם עיקרי לקידום תכנית, ואילו 24% ציינו שהחסם העיקרי הוא החתמות דיירים. כמו כן, 11% ציינו כחסם עיקרי את ריבוי היזמים על אותו הפרויקט ואילו 7% ציינו את המימון הבנקאי או חוץ בנקאי כחסם.

לדברי איילת רוסק, מנכ"לית מכלול, המעניקה שירותי מימון חוץ בנקאיים לפרויקטי התחדשות עירונית, "הסיבה שרק 7% מהיזמים מעידים כי המימון הבנקאי מהווה חסם היא ההתפתחות האדירה של שוק המימון החוץ בנקאי, שהפך בשנים האחרונות לשחקן משמעותי ביותר בענף הנדל"ן ואיפשר בכך קידום של פרויקטים רבים. אם בעבר היו רק מספר קטן של בנקים פעילים בשוק ההתחדשות העירונית, כיום ניתן לראות גופי מימון איכותיים עם גב כלכלי, שמעניקים פתרונות דינמיים ויעילים בשוק ההתחדשות העירונית, והמגמה הזו תלך ותגדל בשנים הקרובות".

בנוגע לבירוקרטיה מול הרשויות המקומיות, נשאלו היזמים מהי הגדרתם ל"עירייה ידידותית", לצורך קידום פרויקטי התחדשות עירונית. בין התשובות שהתקבלו: רצון מוצהר לקדם ומתן עדיפות ברמת המינהלות והבירוקרטיה, רשות שמאפשרת פתרונות חניה מגוונים בפרויקטים ולא מגבילה, עירייה המקדמת פרויקטים בלי דרישות שמסכלות כדאיות כלכלית, עירייה שלא תוקעת מקלות בגלגלים – מאפשרת פתרונות חניה זולים ויעילים, מדיניות מסודרת, ברורה ושקופה, עירייה שמבינה שהפרויקט חייב להיות כלכלית, מאפשרת שינויי תב"ע ומקלה על התהליך ורשות שבה ניתן להוציא היתר תוך חצי שנה.

אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס, המתמחה בייזום וביצוע פרויקטים בהתחדשות עירונית ומקדמת מעל ל-2,500 יח"ד בתחום במרכז הארץ, מסביר כי "התחלות הבנייה הרבות בהתחדשות עירונית מצביעות על הפוטנציאל האדיר הגלום בתחום, אולם הבירוקרטיה הסובבת את ההתחדשות העירונית כיום היא בלתי אפשרית ופוגעת בסופו של דבר בפרויקטים. ההתנהלות של חלק מהרשויות המקומיות מקוממת. הרשויות מעמיסות על היזמים משימות ודרישות רק כדי למנוע בנייה והתחדשות, במסגרת מאבק שהן מנהלות מול השלטון המרכזי. חבל שבתהליך הזה, היזמים והתושבים משמשים כבני ערובה. הממשלה חייבת לעמוד מאחורי ההכרזות שלה כי חלק מפתרון משבר הדיור חייב לכלול גם פרויקטים של התחדשות העירונית. המדינה והרשויות המקומיות צריכות להבין שפרויקטים להתחדשות עירונית הם הפתרון להגדלת היצע הדירות במרכזי הערים עם השפעה מידית כמובן גם על מחירי הדירות לטובת הרוכשים".

רוני צברי בעלים של חברת צברים העוסקת בתחום ההתחדשות העירונית מציין כי "הסיבה ש- 70% מהפרויקטים של חיזוק ותוספת בניה מתרכזים בגוש דן, נובעת מהעובדה שבפריפריה אין כדאיות כלכלית. הדרך ליצירת כדאיות כלכלית בפריפריה היא או על ידי מתן סבסוד לפרויקטים מצד המדינה או על ידי ניוד שטחים כך שבתמורה לקידום פרויקטי התחדשות עירונית בפריפריה המדינה תעניק ליזם שטח במרכז הארץ".

צברי התייחס גם לחסם הגדול ביותר בפרויקטים התחדשות עירונית ולדבריו "וועדות התכנון והרישוי הם החסם העיקרי של פרויקטים מסוג זה. חייבים לייעל את השיטה על ידי חוקים שמגבילים את משך זמן התהליך מול הרשויות".