מידרוג מותירה על כנו דירוג A2.il לאפריקה ישראל מגורים

מידרוג

שיקולים עיקריים לדירוג
דירוג החברה נתמך, בין היתר, בפרופיל עסקי הבולט לחיוב, לאור היקף פעילות משמעותי ופיזור פעילות סביר, המשתקף בפרויקטים לביצוע, בפרויקטים בתכנון ובעתודות הקרקע של החברה; ראיה לכך, נכון ל-30.09.2018, לחברה כ- 1,400 יח"ד בביצוע (חלק חברה), אשר מתוכן כ-755 יח"ד מכורות (100%), וכן צבר עתודות קרקע לפי תב"ע בתוקף ופרויקטים בתיכנון הכוללים 1166 ו-1283 יח"ד (חלק חברה), בהתאמה; בשמירה על היקפי ושיעורי רווחיות סבירים שנעים ברווחיות גולמית ממוצעת בטווח 17%-20%, בשנים האחרונות, ההולמת את רמת הדירוג.

כמו כן, הפרופיל העסקי של החברה נתמך בפיזור בין הפרויקטים הפונים לפלחי קהל שונים, באופן המצמצם את החשיפה והתלות בכל פרויקט, וכן באזורי הפעילות של החברה, אשר הינם אזורי ביקוש. החברה צפויה להמשיך להפיק תזרים פרמננטי משמעותי בטווח הקצר – בינוני, וזאת בהתבסס על היקף היח"ד המכורות ומועדי האכלוס הצפויים בפרויקטים בביצוע, אשר צפויים לתרום משמעותית להפקת תזרים לשירות החוב תוך גידול בהיקף הפעילות; בשיעורי המכירות הגבוהים בפרויקטים הקיימים.

דירוג החברה מושפע לשלילה, מאי ירידה ביחסי האיתנות של החברה, כפי שנלקח בתרחיש הבסיס במועד הדירוג האחרון. רכישת הקרקעות בפרויקטים במסגרת "מחיר למשתכן" ו"דיור להשכרה" בשהם הובילו לשחיקה ביחסי האיתנות של החברה. בנוסף, תרחיש מידרוג (ראו להלן: "תרחיש הבסיס") מניח את רכישת הקרקע במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" בנס ציונה, אשר צפויה גם היא להגדיל את מינוף החברה. במהלך השנים האחרונות יחסי האיתנות של החברה נשחקו בצורה משמעותית, כפי שמשתקף בדוחות הכספיים של החברה, בעיקר לאור רכישת קרקעות במסגרת "מחיר למשתכן" וחלוקות דיבידנדים.

על פי הדוחות המאוחדים של החברה, יחס החוב ל-CAP (ברוטו) נכון ל-30.09.2018 ולשנת 2017 הסתכם לכ- 65% ולכ-68%, בהתאמה, בהשוואה לכ-62% בשנת 2016. על פי תרחיש מידרוג, הלוקח בחשבון את חלק החברה בחוב הפיננסי בנכסים המוצגים על פי שיטת השווי המאזני, כדוגמת הקרקעות בשהם לחברה יחס חוב נטו ל-CAP נטו של כ- 66% נכון ל-30.09.2018, וצפוי להיוותר בטווח של 65%-64% בשנת התחזית.

ככל שהחברה תמשיך ברכישת קרקעות שתוביל לשחיקה נוספת ביחסי המינוף ואי שיפור ביחסים הקיימים, האמור ישפיע לשלילה על הדירוג; מחשיפה לשינויים לרעה בענף הייזום למגורים (ככל שיהיו); לחברה קיימת חשיפה לפרויקט משמעותי הידוע כפרויקט "סומייל" בו היקף ההון המושקע גבוה יחסית; מחשיפה לחברת האם "דניה סיבוס" לענף הבניה והקבלנות אשר מגלם רמה מסוימת של סיכון ענפי והצורך לשרת את ההלוואה שנטלה דניה סיבוס שלהבטחתה שועבדו אחזקותיה באפריקה מגורים וכפועל יוצא, חלוקת דיבידנדים בהיקף רחב אשר משפיעה לשלילה על הפרופיל הפיננסי;
מצ"ב הדוח המלא.