בראק קפיטל פרופרטיז אן.וי מדווחת על תוצאות לרבעון השלישי של שנת 2018

בראק קפיטל

ההכנסות מהשכרת נכסים ברבעון השלישי הסתכמו בכ- 19.8 מ' אירו, גידול של כ-7% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. ה-FFO ברבעון השלישי הסתכם בכ- 9.2 מ׳ אירו, המגלם קצב FFO שנתי של כ- 36.8 מ׳ אירו.

הכנסות ממכירת דירות של כ- 12.2 מיליון אירו , לעומת כ-2.3 מיליון אירו ברבעון המקביל אשתקד
במאי 2018 החלה החברה בשיווק ומכירה של שלב ה' בפרויקט המגורים Grafental בדיסלדורף (כ-89 יח"ד), ולמועד חתימת הדוח שווקו (חוזים חתומים והרשמות) 87 דירות (כ-97.7% משלב זה) בתמורה כספית כוללת של כ-48.5 מ' אירו.

החברה (מאוחד) צפויה להכיר בתזרים ורווח יזמי משלבים ד' ו - ה' של כ-23 מיליון אירו וכ-14.6 מיליון אירו בהתאמה, שצפויים להתממש בדוחות הבאים במקביל להתקדמות הבנייה והשלמת המכירות.חלק החברה הינו 84.98%.

חברת הנדל"ן בראק קפיטל פרופרטיז אן.וי (בראק אן.וי) שבשליטת (כ-70%) Adler Real Estate (ADL) https://adler-ag.com/en/investor-relations/ , חברת נדל"ן ציבורית (נסחרת בבורסה בגרמניה) מדווחת היום על תוצאותיה העסקיות לרבעון השלישי של שנת 2018.

Adler Real Estate הינה אחת מחברות הנדל״ן המובילות בגרמניה. בשנים האחרונות, החברה צמחה במהירות באמצעות רכישות, כאשר הרכישה המשמעותית האחרונה הינה רכישת 70% ממניות בראק קפיטל שהושלמה בתחילת אפריל השנה השנה. כיום, יש בבעלותה יותר מ- 62,000 יחידות דיור, ובנוסף חשיפה לתחום הנדל"ן היזמי והמסחרי, בעיקר באמצעות בראק קפיטל פרופרטיס אן . וי.

סך הכנסות החברה מהשכרת נכסים גדלו ברבעון השלישי של שנת 2018 בכ-9% לכ-19.8 מיליון אירו, בהשוואה לכ-18.5 מיליון אירו בתקופה המקבילה אשתקד. הגידול נובע מרכישת נכסי מגורים חדשים בשנת 2017, והמשך צמיחת שכ"ד LfL מתואם לשינוים בשיעורי תפוסה של 4.6%.
שכ"ד בהשכרות חדשות (הכולל שיפור בשיעורי התפוסה) בשוק המגורים גבוה בכ-25% משכ"ד הממוצע.

ה- FFO (מהפעילות המניבה בלבד, לא כולל הרווח מפעילות היזום) ברבעון השלישי של 2018 הסתכם בכ- 9.24 מיליון אירו, גידול של כ-11% בהשוואה לרבעון המקביל ב- 2017 ומגלם קצב FFO שנתי של כ- 36.8 מיליון אירו.

ה-EPRA NAV, נכון ל-30 בספטמבר 2018, גדל בכ-19% ל- 743 מיליון אירו.

הרווח הנקי לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימו ביום 30.9.2018 הסתכמו בכ- 13.1 מיליון אירו.

יחס ה-LTV (חוב נטו לסך הנדל"ן) הנו כ- 50.5% בספטמבר 2018 לעומת 43.1% בספטמבר 2017. העלייה נובעת בעיקרה מרכישת עתודת הקרקע בגרסהיים, דיסלדורף, אשר מומנה בחלקה בחוב בנקאי (כ-63% מסך עלות הרכישה), והיתרה מומנה ממקורותיה העצמיים של החברה ומהשלמת רכישתם של נכסים נוספים שמומנו בין היתר בחוב בנקאי.

שיעור הריבית הממוצעת בהלוואות הבנקאיות עומד על כ-1.61% בהשוואה לכ-1.75% ברבעון המקביל אשתקד.

אשרור דירוג אשראי לחברה ע"י מעלות – ביום 26 במרץ 2018 אשררה חברת דירוג האשראי מעלות לחברה דירוג ilAA- (אופק יציב) ולסדרות אג"ח א', ב', ו-ג' של החברה דירוג ilAA-.

מגורים להשכרה (%65 מ-GAV)

בתחום המניב מגורים להשכרה, בבעלות החברה כ-11,956 דירות להשכרה ב-7 אזורים גיאוגרפים מבוססים ובשטח כולל להשכרה של כ- 704 אלפי מ"ר.

במהלך הרבעון השלישי של 2018 חל גידול של כ-3.9% בשכ"ד מנכסים זהים ושכ"ד ממוצע למ"ר עמד על כ- 6.18 אירו למ"ר לעומת 5.92 אירו למ"ר ברבעון המקביל ב-2017, ובהתאמת שיניווים בשיערוי התפוסה חל גידול של 4.6% כמו כן, חל גידול של כ-1.5% בשכ"ד למ"ר בהשכרות חדשות בנכסים זהים לעומת הרבעון המקביל בשנת 2017. שכ"ד ממוצע למ"ר בהשכרות חדשות בשוק המגורים גבוה בכ- 25% משכ״ד הממוצע.
שכ"ד בשוק לפי השכרות חדשות גבוה בכ- 25% משכ"ד בפועל.


Retail Parks - מניב מסחרי (%24 מ-GAV)

בתחום המניב למסחר, בבעלות החברה 26 נכסים מסחריים3 בשטח כולל להשכרה של כ-312 אלף מ"ר. השכ"ד מנכסים זהים עלה ברבעון השלישי של 2018 בכ- 0.5% בהשוואה לרבעון המקביל ב- 2017.
באפריל 2018 הושלמה מכירת נכס מסחרי בהמבורג בשטח להשכרה של כ-5,000 מ"ר אשר שימש כמלון, תמורת כ- 11.9 מיליון אירו. הנכס הנמכר נרכש על ידי המוכרת בשנת 2007 וזאת בתמורה לכ- 8.5 מיליון אירו. שוויו ההוגן של הנכס הנמכר בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2017 עמד על כ-11.6 מיליון אירו.

ייזום בניה למגורים (%20 מ-GAV)

בתחום הייזום לבנייה למגורים, בבעלות החברה 3 מתחמי קרקע בעיר דיסלדורף ופרויקט נוסף באאכן עם כ-2,614 יח"ד בשלבי תכנון וביצוע בהיקף הכנסות צפוי של כ-550 מיליון אירו (לא כולל ההכנסות הצפויות מהפרויקטים באאכן וגרסהיים-דיסילדורף).

רכישת חטיבת קרקע בדיסלדורף - Geressheim

ביום 28 בפברואר 2018 הושלמה העסקה לרכישת חטיבת קרקע בשטח של כ-193 דונם בשכונת גרסהיים בעיר דיסלדורף בתמורה כוללת של כ – 141.9 מליון אירו (כולל עלויות עסקה נלוות) להקמת כ-1,300 יחידות דיור וכ-30,000 מ"ר שטח מסחרי ומבני ציבור.

מימון הרכישה - החברה קיבלה הלוואה בהיקף של כ-90 מיליון אירו מבנק גרמני בתנאי ריקורס (לחברה) לתקופה של כשלוש שנים, אשר נושאת ריבית במרווח של 2% לשנה מעל 3 month Euribor. יתרת הרכישה מומנה ממקורות עצמיים של החברה.

Grafental - פרויקט המגורים בדיסלדורף (חלק החברה 84.98%)
עד כה שיווקה החברה 821 יח"ד בפרויקט Grafental שבדיסלדורף בהיקף כספי של כ- 475 מיליון אירו. יתרת הפרויקט –849 יח"ד, מיועדת לבנייה בשנים הקרובות.

שלב ד' בגרפנטל – הסתיים השיווק
נכון למועד הדוח שיווקה החברה (חוזים חתומים והרשמות) 119 דירות (100% מסך היחידות בשלב זה) תמורת כ-67.6 מ' אירו במחיר ממוצע של 4,940 אירו למ"ר.

שלב ה' בגרפנטל עובד כמתוכנן -
במהלך חודש מאי 2018 החלה החברה בשיווק ובמכירות של שלב ה' בפרויקט לאחר קבלת היתר בניה באפריל 2018.
נכון למועד הדוח שיווקה החברה (חוזים חתומים והרשמות) 87 דירות ( 97.8% מסך התמורה הצפויה בשלב זה) תמורת כ-48.5 מ' אירו. מחירי המכירה בשלב הסתכמו בממוצע ל - 5,033 אירו למ"ר.

שלב ו', השלב הראשון שיבנה כחלק מ- Grafental Mitte -
בחודש אפריל 2018 עם קבלת היתר הבניה, החלה החברה בבנייתו של שלב ו' הכולל 112 יח"ד להשכרה (מתוכן 70 דירות בשכ"ד מסובסד ו-42 דירות כדיור בר השגה –בשכ"ד מפוקח ) יחד עם 57 חניות תת קרקעיות בשטח כולל של כ- 12,000 מ"ר ברוטו.

שלב ז', השלב השני שיבנה כחלק מ- Grafental Mitte-
היתר בניה ל-89 יח"ד נוספות המיועדות למכירה חופשית בשוק (דירות Condo) יחד עם 106 מקומות חניה תת קרקעיים בשטח כולל של כ-12,000 מ"ר ברוטו, התקבל, והחברה החלה בהקמת השלב, למועד חתימת הדוחות נרשמו הזמנות לכ -25% מהדירות.