מידרוג מסירה התניה לדירוג של רני צים מרכזי קניות וקובעת Baa1

מידרוג

מידרוג מודיעה כי בהתאם למידע שנמסר לה על ידי רני צים מרכזי קניות בע"מ (להלן: "החברה") התקיימו התנאים בגינם קבעה בדוח הדירוג מיום 19.02.2018 דירוג מותנה לאגרות החוב שתנפיק החברה, ולכן הינה מסירה את ההתניה שסמלה P מן הדירוג הנ"ל. כמו כן, מידרוג מותירה על כנו את הדירוג Baa1.il באופק יציב לאגרות חוב שתנפיק החברה בסך של עד 130 מיליון ש"ח ערך נקוב באמצעות סדרה חדשה.

שיקולים עיקריים לדירוג

דירוג החברה נתמך, בין היתר, מסביבת פעילות החברה הכוללת נכסי נדל"ן מניב בישראל המאופיינים בתזרים יציב באופן המשפיע לחיוב על פרופיל הסיכון. כך, מצבת נכסי החברה כוללת 6 מרכזים מסחריים בשווי כולל של כ- 550 מ' ש"ח (כולל חלק החברה בנכסים המוצגים על פי שיטת השווי המאזני), אשר צפויים לייצר, בהנבה של שנה מלאה לפי חלק החברה, היקף NOI של כ- 42 מ' ש"ח בשיעור תפוסה משוקלל של כ-96%; מיחסי איתנות ויחסי כיסוי הבולטים לחיוב לרמת הדירוג ותורמים לפרופיל הפיננסי.

על פי תרחיש הבסיס של מידרוג, יחסי האיתנות של החברה, חוב ל-CAP, צפויים להסתכם לטווח הקצר-בינוני לטווח של כ- 56%-59% (כולל איחוד יחסי של חברות המוצגות לפי שווי מאזני) ולבלוט לחיוב ביחס לדירוג. כך גם, יחסי הכיסוי של החברה, חוב ל-FFO, הינם מהירים ביחס לרמת הדירוג וצפויים לנוע בטווח של 26-25 שנים על פי תרחיש מידרוג.

דירוג החברה מושפע לשלילה מחשיפה לסיכוני ייזום מפרויקטים קיימים. נכון למועד הדוח, לחברה פרויקט ייזום בכפר סבא המהווה כ-23% מהשווי הנכסי הנקי של החברה (בהנחת כוונת החברה למימוש זכויות המשרדים כפי שהוצג למידרוג), אשר חושף את החברה לסיכוני ייזום ומשפיע לשלילה על פרופיל הסיכון וכן פרויקטים עתידיים בטירה, טייבה ואום אל פאחם שלב ב' ( להלן: "הפרויקטים במגזר"). יש לציין, כי ממועד המעקב הקודם בוצע שינוי תמהיל משמעותי בפרויקט הכולל הפחתת היקפו של החלק המסחרי, וכוונה למימוש זכויות של חלק המשרדים בפרויקט (ראו להלן, בפירוט השיקולים העיקריים).

כך, על פי מה שנמסר למידרוג, היקף הייזום הנעשה על ידי החברה הצטמצם ביחס למתווה שהוצג במועד הדירוג הקודם. להערכת מידרוג, שינוי תמהיל זה תורם לחיוב לפרופיל הסיכון; מהיקף פעילות נמוך המתבטא במספר נכסים מצומצם (6 נכסים מניבים, נכון למועד הדוח) המשליך לשלילה על הפרופיל העסקי של החברה המתבטא בהיקף המאזן והיקף הון העצמי המסתכמים לכ-630 מ' ש"ח ו-305 מ' ש"ח, בהתאמה, נכון ל-30.06.2018 היקף פעילות זה מגדיל את חשיפת החברה להרעה במצב השוק ולמשברים עתידיים; מפיזור שוכרים ופיזור נכסי נמוך כך שהנכס המרכזי מהווה 30% מסך השווי הנכסי הנקי של החברה (נכון ליום 30.06.2018, ממצבת הנכסים המניבים); מגמישות פיננסית נמוכה הנובעת בעיקר מהיעדר נכסים מניבים שאינם משועבדים; לחברה חוסר ב-Track Record ארוך טווח באופן המשליך לשלילה על פרופיל הסיכון.

תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון, על פי נתונים אשר הוצגו על ידי החברה, הנבה מלאה ומימון מחדש של נכסים אשר בנייתם ואכלוסם הושלמו במהלך שנת 2018, וכן השקעות בייזום בגין פרויקט כפר סבא ופרויקטים נוספים במגזר.

כך גם, גיוס אג"ח לצורך פיתוח הפרויקטים בייזום, ובעיקרם פרויקט כפר סבא, ולצורך החלפת חוב קיים בהיקף של כ-30 מיליון ש"ח. בהתייחס לפרויקט כפר סבא, (הכולל תמהיל חדש בעל היקף ייזום מצומצם ביחס לתהליך הדירוג הראשוני בפברואר 2018) מודל הדירוג כולל תרחישי רגישות בנוגע למועד השלמת הפרויקט, ואכלוסו אינו נכלל בתחזית הדירוג לשנים 2019-2021.

מודל הדירוג מניח כי החברה תשמור על אמצעים נזילים לפירעון קרן האג"ח, (היקף הקרן הקרובה חצי שנה מראש) באופן המפחית את פרופיל הסיכון. כמו כן, תרחיש הבסיס מניח פירעון הלוואות ושטרי הון, בהתאם למידע שנמסר מהחברה. היקף ה-FFO הצפוי על פי תרחיש מידרוג מייצר יחסי כיסוי הצפויים לנוע בטווח של 26-25 שנים ובולטים לחיוב לרמת הדירוג. לאחר גיוס החוב האמור, החזר הלוואות הבעלים וההשקעות הצפויות, צפויים יחסי האיתנות של החברה, חוב ל-CAP, לנוע בטווח של כ- 56%-59%, הבולטים לרמת הדירוג.