מידרוג מותירה על כנו את הדירוג A1 לחברת רבוע כחול נדל"ן

מידרוג

שיקולים עיקריים לדירוג
שינוי אופק הדירוג מיציב לשלילי נובע בין היתר, מחשיפה לפרויקט ייזום בהיקף משמעותי (להלן: "תוצרת הארץ") אשר חושף את החברה לסיכוני הייזום ואשר יש בו כדי להשפיע לשלילה על פרופיל הסיכון של החברה; מנתונים חלשים מהמצופה על ידינו בקניון TLV אשר מציג התייצבות איטית, ובתזרים המצופה ממנו ואף הציג הפחתה מצטברת של כ- 9% בשווי הנכס מ- 31.03.2017 ועד 30.06.2018. כמו כן, דיווחה החברה בחודש אוקטובר 2018 על אי-עמידה באמת מידה של NOI מינימלי הכלולה בהסכם ההלוואה הבנקאית למימון הנכס.

על פי הערכות החברה אשר הועברו למידרוג, ותחת תרחישי רגישות, תרחיש הבסיס מניח שיפור מתון בתוצאות קניון TLV אשר יביא לצמיחה בתזרים השוטף, כמו-גם התקדמות בביצוע, תכנון ושיווק פרויקט תוצרת הארץ אשר ימתנו את הסיכון הגלום בחשיפה לפרויקט זה. ככל שתחזיות אלו לא יתממשו עלולה להיות לכך השפעה על דירוג הסדרות.

דירוג החברה נתמך במצבת נכסים מניבים בהיקף משמעותי הממוקמת ברובה באזורי ביקוש ומציגה שיעורי תפוסה גבוהים לאורך זמן והינה אטרקטיבית לשוכרים פוטנציאליים. שיעור התפוסה בנכסי החברה, נכון ל-30.06.18, הינו כ-96% (על פי הערכות החברה, בשקלול חוזים אשר נחתמו לאחרונה ובנטרול שטחים אשר לא ניתנים להשכרה בקניון TLV); בשיפור בפיזור השוכרים לאחר רכישת חלק מחוזי חברת מגה על ידי חברת יינות ביתן, ולאחר פתיחת קניון TLV; ביחסי איתנות אשר בולטים לטובה לרמת הדירוג ותורמים לפרופיל הסיכון של החברה.

כך לדוגמה, היקף ההון העצמי של החברה ,על פי דוח כספי מאוחד לרבעון ה-2 של 2018, הינו כ-1.8 מיליארד ש"ח ובולט לחיוב לרמת הדירוג; בהיקפי פעילות הבולטים לרמת הדירוג וכוללים, נכון ל-30.06.18, סך מאזן של מעל ל-5.5 מיליארד ₪ (על בסיס דוח מאוחד מורחב[2]), לאחר שקלול חלקן של חברות המוצגות על פי שיטת השווי המאזני; בפיזור נכסי הבולט לחיוב לרמת הדירוג. כך, נכסה העיקרי של החברה מהווה כ-14% מהכנסות החברה מנכסי נדל"ן מניב ו-3 הנכסים העיקריים מהווים כ- 28% מסך הכנסות אלו, באופן התורם לפרופיל העסקי וליציבות התזרים השוטף; בהיקף FFO של כ- 116 מ' ₪ הצפוי לגדול בשנים הבאות; בגמישות פיננסית ההולמת את רמת הדירוג הכוללת היקף משמעותי של נכסים לא משועבדים ויתרות נזילות גבוהות לאורך זמן.

דירוג החברה מושפע לשלילה מפיזור שוכרים הבולט לשלילה לרמת הדירוג. כך, השוכר העיקרי של החברה מהווה כ-26% מסך ההכנסות על פי חלק החברה ו-3 השוכרים העיקריים מהווים כ-37% מסך ההכנסות על פי חלק החברה. יש לציין, כי החברה הציגה שיפור משמעותי בפיזור השוכרים לאחר רכישת חלק מחוזי חברת מגה על ידי חברת יינות ביתן ולאחר פתיחת קניון TLV; מרכיב יזמי אשר כולל, בין היתר, חשיפה לפרויקט ייזום משמעותי, פרויקט תוצרת הארץ, אשר משליך לשלילה על פרופיל הסיכון; מנתוני קניון TLV אשר מציג התייצבות איטית, המתבטאת בירידת שווי ממועד פתיחתו בתחילת שנת 2017 ואי עמידה באמת מידה פיננסית של NOI מינימלי; מיחס הכיסוי חוב ל- FFO הנע בטווח של 21-24 שנים אשר אינו הולם לרמת הדירוג; מחלוקות דיבידנד בהיקף גבוה ביחס ל-FFO השנתי.

תרחיש הבסיס של מידרוג כולל את שקלול חלקה היחסי של החברה בנכסים, בחוב ובתוצאות הפעילות של חברות המוצגות על בסיס השווי המאזני.

התרחיש מניח מיחזור איגרות החוב הסחירות של החברה, רכישה ומימוש נכסים כחלק מהפעילות השוטפת על בסיס הערכות שנתקבלו מהחברה, גידול ב-NOI מנכסי החברה בגין פקיעת הנחה בדמי השכירות לרשת מגה, אשר הוענקה ליינות ביתן, ובגין צפי לשיפור בביצועי קניון TLV, התקדמות בפיתוח ותחילת שיווק פרויקט תוצרת הארץ. נכון לדוח המאוחד המורחב ל-30.06.18, לחברה יחס איתנות חוב נטו ל-CAP נטו של כ-54%, להערכת מידרוג, יחס זה צפוי להישמר בטווח הקצר ולנוע בטווח של 55%-53%, יחס אשר בולט לטובה ביחס לרמת הדירוג. בהתאם לתרחיש הבסיס יחסי הכיסוי של החברה אינם הולמים את רמת הדירוג וכוללים יחס חוב ל-FFO הנע בטווח של 24-21 שנים יחסים אלו מחושבים על פי תרחיש הבסיס של מידרוג ולאחר שקלול חלקה היחסי של החברה בחוב וב- FFO של חברות המוצגות לפי שיטת השווי המאזני.

עוד מניח התרחיש כי בשנים הקרובות יחולק דיבידנד בהיקף דומה לדיבידנד שחולק בשנת 2017. יצוין, כי על אף אפשרות התממשות רכישת חברת אפריקה נכסים על ידי חברת האם – אלון רבוע כחול ישראל בע"מ, תרחיש הבסיס של מידרוג, בהתאם למצגי החברה, לא מניח גידול בהיקף הדיבידנד החזוי שתחלק החברה בשנים הקרובות.