איך נדע שההשקעה שלנו... טובה?

נדל"ן אחד על אחד

הפרסומות ברדיו ובעיתונים מציעות לנו לרכוש קרקעות, דירות, להשתתף בפרוייקטים ומה לא רק שנשקיע. אבל, לא כל השקעה היא השקעה טובה. גיל ברדה ועומר דניאל, מנכ"לים משותפים ב – "נדל"ן אחד על אחד" מסבירים מה זו השקעה טובה וממה היא בנויה.

ראשית, המשקיע. על פניו כל משקיע יחפש תמיד את ההשקעה הרווחית ביותר אולם האם היא מתאימה לו? לכן, השלב הראשון הוא לבצע תכנון פיננסי כולל היבטי מימון ומיסוי, חייבים להבין כמה הון יש לנו כולל מימון חיצוני ובמה אפשר להשקיע אותו. השלב השני הוא בחינת פרופיל משקיע –ז"א מה מתאים לנו כמשקיעים. כל משקיע שונה מרעהו, יש לו צרכים כלכלים שונים כמו גם רמת הסיכון שהוא רוצה להיחשף אליה, צריך לזכור שנכס אמור לעבוד בשבילנו ולא אנחנו בשבילו .

כדי להבין איזה סוג משקיעים אנחנו כדאי שנשאל את עצמנו מספר שאלות:
האם אני רוצה את הרווח בהווה או רוצה רווח גבוה יותר בעתיד ?
דוגמה למצב של רווח בהווה - משקיע יכול לקחת משכנתא מהבנק ולהעלות את המחזור של השכר הדירה אבל הוא גם יצטרך להחזיר משכנתא והתזרים שלו יהיה נמוך ברם, ביום שתגמר המשכנתא התזרים יהיה גבוה יותר ממה שהמשקיע יכול היה לקנות ללא המימון. ז"א המימון סייע למשקיע לעלות רמה ולהגדיל את ההכנסות בעתיד אבל הייתה נדרשת סבלנות בגלל החזר המשכנתא .

לאיזו עסקה אני שואף? תזרים מזומנים (שכירות/יזמות) או רווחי הון (אקזיט)?
מחד גיסא אם אני בעסקת תזרים מזומנים ז"א אני מייצר הכנסות משכר דירה, לדוגמה רכישת נכס בארץ או בחו"ל. מאידך גיסה אם אני בעסקת רווחי הון ז"א שאני בסוג השקעה של אקזיט, השבחה או יזמות בבניה.

מהי פרמיית הסיכון?
חשוב להבין שככל שנרצה להרוויח יותר, כך גם הסיכון עולה, זאת אומרת שכאשר הסיכון עולה כך גם הרווח עולה ולהפך ככל שהסיכון יורד כך האיכות עולה אך הרווח יירד.
לדוגמה אם נקנה נכס בפריפריה נקבל תשואה גבוהה יותר על ההשקעה אך הסיכון יותר גבוה ואם נקנה נכס במרכז התשואה תהיה נמוכה יותר אבל הסיכון יירד. לא ניתן לצפות לתשואה גבוה עם סיכון נמוך זה לא קיים. סיכון בהשקעות בנדל"ן זה – מיקום פחות טוב, בניין פחות טוב, דייר פחות איכותי. אם אנחנו לא צודקים התשואות בכל הנכסים בעולם היו דומות.

מה הם היכולת שלי ושל הצוות שלי?
בשביל לבצע השקעת נדל"ן איכותית ולנהל אותה צריך צוות מקצועי אשר עוזר למשקיע
לצלוח את הפרויקט. צריך עו"ד, רואה חשבון ,קבלן ,אדריכל, חברת תיווך, חברת ניהול ,חברת השכרת נכסים . ככול שהצוות שלי טוב יותר כך גם הסיכויים שהשקעה תהיה טובה וללא בעיות. הריי אנחנו לא יכולים לעשות הכל ואנחנו גם לא מומחים בהכל .

המשקיע צריך לדעת לבחור את אנשי המקצוע האיכותיים בשביל להצליח בהשקעות נדל"ן.
לדוגמה, משקיעים רבים לא לוקחים ברצינות את עניין ניהול הנכס לאחר הרכישה, לא מוודאים שיש חברת ניהול טובה שיכולה לתת מענה לאחזקת הנכסים וטיפול בבעיות של שוכרים ועם הזמן צצים הבעיות ואין מי שיטפל. כמובן שהבעיות גורמות לנזק כלכלי למשקיע ולעוגמת נפש ויש דוגמאות נוספות לכל אורך התהליך.