ערן יעקב מנהל רשות המסים: "נגיע השנה לשיא - קרוב ל-20 מיליארד שקל ממיסוי נדל"ן"

מנכ"ל רמ"י ינקי קוינט: "נגביל את הזכייה של יזמים בכל מתחם". המשך סיקור כנס פסגת הנדל"ן של מרכז הנדל"ן
חיים ביבס יו"ר מרכז השלטון המקומי, "כל שר שיחשוב שהוא יכול לעבוד מעל ראשי רשויות יכשל כישלון חרוץ"

"אני מקווה שהעלאת מס הרכישה על דירה נוספת תחזיר שפיות לשוק. בעבר כשהמדיניות הזו נעשתה היא הורידה את המשקיעים מטה, והעלתה את ההיצע. יכול להיות שתהיה השפעה כזו או אחרת על השכירות, אבל חוק העידוד השקעות הון מייצר שוק אמיתי של שכירות, עם מגבלה של שכר הדירה, ויחד הם ייתנו את הפתרון. מס דירה שנייה לא עומד לבד, הוא בא עם עוד ארגומנטים. אני לא נכנס לשיקולי מדיניות של שרי אוצר, אבל יכול להגיד שעמדתנו סביב הורדת מס הרכישה בתקופת ישראל כ"ץ הייתה שצריך לשקול את המהלך הזה בכובד ראש".

כך אמר ערן יעקב, מנהל רשות המיסים, בשיחת "אחד על אחד" עם דני קושמרו, מגיש N12, במסגרת אירוע פסגת הנדל"ן של מרכז הנדל"ן. "אני מניח שהוראת השעה תעבור בקריאה שנייה ושלישית מהר מאוד – כנראה עוד הערב. היא התעכבה מסיבות שלא קשורות אלינו – אנחנו כגורמים מקצועיים רק מייעצים למקבלי ההחלטות".

יעקב התייחס גם להכנסות המדינה ממיסים, ואמר: "כנראה נגיע השנה לשיא - קרוב ל-20 מיליארד שקל ממיסוי נדל"ן. אבל הדיבורים על כך שזהו אינטרס של המדינה שההכנסות יישארו גבוהות אינם נכונים: אם יש למישהו פטנט אחר למימון ביטחון, בריאות וכדומה, אשמח לשמוע עליה.

גם בנושא מס הרכישה, הדברים הגיוניים מאוד: עד 1.75 מיליון שקל אין כלל מס רכישה, והממוצע של דירה בישראל כיום נמוך יותר מהרף הזה. יש כאן הרבה מאוד רציונל. מיסי הנדל"ן מציעים רציונליות שמשקפת המון היגיון.

מי שעוסק בתחום הנדל"ן, לטעמי נהנה מוודאות לא מעטה. יש פה מורכבות, אין ספק – אבל מצד שני זהו אחד התחומים הדיגיטליים ביותר בתחום המיסוי. אנחנו אפילו מספקים שומה אוטומטית על חלק גדול מהעסקאות. החוק אולי לא ברור במאה אחוז, אבל ישנה ודאות".

פאנל נדל"ן למגורים בכנס פסגת הנדל"ן של מרכז הנדל"ן עמד בסימן התנצחויות בין הרגולציה ליזמים ובין הרשויות המקומיות לרשויות התכנון הארציות.

"אם יש מושג של חסמים זה מוסדות התכנון הארציים. לקח לי עשרות חודשים לאשר נקז למניעת הצפות. אני צריכה היתר כדי להקים שירותים בחוף הים, לא מסעדה חלילה אלא שירותים. אין לנו היתר לסוכת מציל וצריכה לקבל היתר עבורו. לזכותה של שרת הפנים יש כעת מגמה של לתת יותר סמכויות לשלטון המקומי. עם כל הכבוד, בחודש הבא אני אהיה בעירייה חמישים שנה, ונראה לי שמכירה את הצרכים של העיר יותר טוב מכל פקיד, חכם ומקצוען ככל שיהיה" כך אמרה ראש עיריית נתניה מרים פיירברג.

פיירברג אמרה עוד כי "את נתניה מקיפות 3 מועצות אזוריות והרבה יישובים קהילתיים סו קולד ויוצרות סגרגציה. מי שרוצה יחידה של ארבעה דונם שיעבור לבית פרטי בנגב או בגליל, שלא יהיו בתים צמודי קרקע באזור המרכז אלא בנייה רוויה לכולם".

מנחה הפאנל דני קושמרו פנה למנכ"ל ישראל קנדה ברק רוזן ואמר "ביצעתם עסקות ב7 מיליארד שקל". רוזן ביקש להודות למנכ"ל רמ"י ואמר: "מילה לינקי – תודה על עתודות הקרקע הכי יפות בארץ. כל מה שרכשנו היה בזול. רכשנו בירושלים בשדה דב. עד שנזכה להיתרים ייקח שנתיים שלוש, כבר יצאנו בשיווק ברמת השרון, בשדה דב יש רשימת המתנה וגם בירושלים. מה שהמינהל מוכר זה מחירי מינימום אבל בכל מכרז יש עשרות יזמים וצריך להיות אגרסיביים. נמשיך בכל הכוח ומקווה שתוציאו 80-90 אלף דירות ואנחנו נקנה את הקרקעות הכי טובות".

על כך הגיב מנכ"ל רמ"י ינקי קוינט ואמר "בכל מתחם נגביל את הזכייה, לא ניתן לכם".

מנכ"ל אזורים רון אבידן אמר כי "אזורים נכנסה כבר לפני מספר שנים לפעילות של השכרת מגורים לזמן ארוך, אנחנו מאמינים שהתחום הזה יילך ויתפוס משקל הולך וגדל. לא כל אחד יוכל לרכוש בית, בטח לא במחירים שברק רוזן מדבר עליהם, וגם לא כל אחד רוצה לרכוש - יש דור צעיר שלא מוכן לשעבד 30 שנה למשכנתא והוא רוצה פתרונות אחרים. זה תחום צעיר בישראל ובדיור לטווח ארוך נותנים ודאות שלא יפנו אותך עשר שנים לפחות, ודאות בשכר הדירה לעשר שנים לפחות, וודאות ברמת הטיפול בדירה של חברה מקצועית. ככל שיהיה היצע גדול יותר כך זה ייתפס כפתרון לגיטימי".

חיים ביבס יו"ר מרכז השלטון המקומי וראש עיריית מודיעין מכבים רעות, התייחס גם הוא למתח בין השלטון המקומי לארצי, "כל שר שיחשוב שהוא יכול לעבוד מעל ראשי רשויות יכשל כישלון חרוץ. ממליץ לאלקין שיתעסק ביישום הסכמי הגג באופן מלא שיהיו גם מגורים, גם חינוך, גם מסחר ואז כולם ירצו לבנות. ככל שממשלת ישראל תעביר לראשי הרשויות יותר סמכויות כך ניתן יהיה לתת לתושבים הרבה יותר ממה שהם מקבלים היום".

בשאלת הארנונה ציין ביבס כי, ללא ספק שהארנונה למגורים במדינת ישראל לא מכסה את השירותים הניתנים לאזרחים, המשרדים הרבה יותר כדאיים. אף אחד לא רוצה לגעת בנושא הארנונה כי זה תפוח אדמה לוהט. הרפורמה צריכה לעבור והיא צריכה לייצר לוח כרונולוגי של עשור שבו כל שנה מעלים את שירותי הארנונה למגורים כי מוציאים יותר על מגורים מאשר מכניסים ובצד העסקי מייצרים את ההפחת הארנונה ממסחר ותעסוקה.

בנוגע לרמ"י, אמר ביבס כי "רשות מקרקעי ישראל ואוצר מדינת רוצים להכניס הרבה כסף ולכן הם לא באמת רוצים להוריד את מחירי הדיור. רמ"י שולטת ב-90% מהקרקע מספסרת בו לא רוצה להוריד מחירים ודרך זה מייצרת פרויקטים במקומות לא רווחים".

פאנל: מיעוט עסקאות ריבוי מממנים – הזדמנות או בועה: "כשמגיע יזם שרוצה למכור ברחוב הירקון ב-150 אלף שקל למ"ר אז אני אומר לו שיש גבול"

אור אריאלי סמנכ"ל כספים אשדר חברה לבניה אמרה כי "ב-2018 ו-2019 מחירי הקרקע היו נמוכים ב-25-30% יותר מהתקופה הנוכחית. הבנקים מממנים כ-95% או אפילו 100% בחלק מהמקרים מהשמאות של תקן 19. יכולת מימוש הקרקע נעה בין 3 ל-4 שנים אבל מצד שני אם המחירים רק עולים אז לאן יש למהר". לשאלה אם היזמים קצת אופטימיים מדי בנוגע לעליית מחירי הקרקע, ציינה אריאלי כי "באזור המרכז של תל אביב רבתי, יש מעט קרקעות ולכן צריך לשלם מחירים גבוהים למ"ר. אם מסתכלים על כל הערים המרכזיות בעולם המחירים מאוד יקרים".

יעקב סיסו, שותף מנהל, קרן יסודות אמר כי "כשמגיע אלינו יזם עם תוכנית עסקית שבעיניי היא הזויה אני לא מממן אותו. אנחנו לא חוזים את השוק בצורה של צפי לעלייה של 20% בגלל קניית קרקע יקרה. צריך לזכור שהמחירים יכולים גם לרדת ואת זה אנשים לא לוקחים בחשבון. לפני שנתיים הגיעו יזמים והתכוונו למכור בירקון במחירי של 80 אלף שקל למ"ר זה סביר. אבל כשמגיע יזם בימים האחרונים שרוצה למכור ברחוב הירקון ב-150 אלף שקל למ"ר אז אני אומר לו שיש גבול. בסוף יהיו כמה יזמים שקנו קרקעות במחירים לא הגיוניים הם יפשטו את הרגל, גם הבנקים שהביאו להם את המימון לא יגיעו לחוף מבטחים".

יואב שיינקין שותף במשרד ברק פירדמן קפלנר שימקביץ ושות' – "אין ספק שמדובר בתקופה מאתגרת מאוד, שמאי מקרקעין אמור לשקף שוק. אבל הציפיות לעליית מחירים הם ציפיות שהן לא בהכרח מובטחות לנו. תקן 19 מנטרל במעט את הציפיות הללו. אנחנו מתחילים להתייחס יותר למחירים מבוקשים ונותנים להם משקל גבוה יותר ממה שעשינו בעבר".

יעקב ניצן מנכ"ל משותף רובי קפיטל התייחס לעליית המחירים במכרזי רמ"י וציין כי "היום אנחנו במציאות אחרת לגמרי ממה שהיה לפני כשנתיים. כשהשמאות בשבילנו כמממנים היא כלי בלבד. החכמה לדעת מתי תקן 19 רלוונטי ומתי שווי שוק רלוונטי. החכמה במימון זה לקחת את התיאוריות ולדעת למי להנפיק אותם בצורה נכונה".

אריק גולדיאן מנכ"ל ובעלים א.ר.א.ב בונוס אמר כי "ב-5 שנים הקרובות המחירים ימשיכו לעלות, למרות שגם היום המחירים מאוד גבוהים. במקומות מסוימים יש הצדקה לכך. המפולות תבוא כאשר הפריים יעלה".

בפאנל שעסק בעתיד הנדל"ן המניב אמר ראש עיריית ראשון לציון רז קינסטליך על הכוונה לאפשר בניית דירות באזורי תעשייה כי "אני לא רואה את זה קורה. כרשות מקומית נתנגד למהלך הלא משותף הזה, לבוא ולהכתיב לראשי רשויות. איפה גני ילדים? איפה גינות? עד שלא יהיה קו כחול שיבוא ויסמן איפה יהיו גנים וכל הקרקעות החומות אפשר להגיד שזה חלום באספמיה, אנחנו נתנגד לתוכנית בכל הכוח ולא נקדם אותה".