נקודת מפנה בשוק : הזוגות הצעירים יתקשו לרכוש דירות ויפנו לשוק השכירות הקונצרני

פז כלכלה והנדסה: עד היום כבר אושרו בותמ"ל 46,000 יח"ד שישווקו במסגרת מכרזים של "דירה להשכיר" וזה רק חצי ממה שמתכונן.
יפתח עשהאל רפרנט שיכון במשרד האוצר: ועדות מקומיות יוכלו להגדיל זכויות בנייה עד 200% בפרויקטים לשכירות ארוכת טווח

"דיור להשכרה קונצרני לא מפותח עדיין בישראל ונמצא בפער ביחס לעולם. אולם, להבנתנו, המשק בנקודת מפנה מהטעם שמחירי הדירות עולים בהתמדה" דברים אלו אמרה שירלי מישאל מנהלת אגף הנדל"ן בבנק דיסקונט במסגרת יום עיון בנושא שכירות ארוכת טווח שנערך היום (שני 8.11) על ידי חברת פז כלכלה והנדסה בשיתוף עם משרד עורכי הדין דורון אריאל .
עוד הוסיפה מישאל כי "רק בשנה האחרונה המחירים עלו בכ– 9.2%. מחירי הקרקעות עולים ומגלמים עליית מחיר בשנתיים הקרובות. המשמעות שיותר ויותר זוגות צעירים יתקשו לרכוש דירות. במצב כזה, דיור להשכרה מוסדי, מפוקח יהווה אלטרנטיבה לרכישת דירה ונראה ביקושים למוצר ויותר ויותר שחקנים שיכנסו לתחום.


ועדות מקומיות יוכלו להגדיל זכויות בנייה עד 200% בפרויקט לשכירות ארוכת טווח

יפתח עשהאל, רפרנט שיכון במשרד האוצר ציין בכנס כי אנחנו רואים עלייה בשיעור המתגוררים בשכירות בישראל, מחירי השכירות בישראל עולים יחסית בצורה מתונה לעומת מחירי הדירות אבל שוק השכירות הפרטי אינו מהווה תחליף מספיק אטרקטיבי בישראל בגלל חוזי שכירות קצרים, חוסר ודאות לגבי גובה השכירות, רמת שירות נמוכה מצד בעלי הבית וגם לחץ מהמשפחה לרכוש דירה, תופעה שלא קיימת לדוגמא בחו"ל. אנחנו רואים את הפתרון בשכירות מוסדית ארוכת טווח שמאפשרת חוזה שכירות לטווח ארוך, נגישות לאוכלוסייה רחבה שלא צריכה להתרחק מאזורי הביקוש והתעסוקה. מבחינתנו כאשר אנחנו מאפשרים למשפחה לגור בקרבת אזורי התעסוקה אנחנו מאפשרים לה להעלות את השכר ברמת אישית ומקבלים בתמורה פריון גבוה יותר ותמורה לתוצר.

בנוסף אנחנו רואים ששכירות ארוכת טווח מאפשרת תוספת של יחידות דיור וצפיפות גבוהה יותר,
גם הרשויות המקומיות רוצות ומאפשרות צפיפות גבוהה יותר בפרויקטים של שכירות כי מבחינתם אוכלוסייה היעד צורכת פחות מבני ציבור. על מנת לעודד תכנון של יותר יחידות דיור אפשרנו הרחבת סמכות של הועדות המקומיות להגדלת זכויות בנייה לדיור בר השגה עד 200% מעבר לתוכנית כאשר המטרה שלנו ליצור גמישות לוועדות המקומיות לאשר יותר דירות להשכרה.

בנוגע לחוק עידוד השקעות הון ציין יפתח עשהאל כי היה להם חשוב שהפרויקטים להשכרה ארוכת טווח יחייבו השכרה לתקופה של 15 שנה אבל המודל שהגענו אליו יאפשר ליזם למכור את הנכס אחרי 5 שנים ובתנאי שהרוכש ימשיך להציע את הדירות להשכרה, זה נותן פתרון גם ליזמים

עו"ד דורון אריאל מייסד פירמת דורון אריאל ושות' מומחה למקרקעין , התייחס לחוק עידוד השקעות הון וציין : " משרד האוצר לצערי מנסה "לדרוס" את החברות הקטנות והבינוניות ולהוציאן מהתחום, ללא שום סיבה ברורה. בנוסף, המהלך במסגרת התיקון לחוק עידוד השקעות הון, שבו תידרשנה כעת חברות יזמיות להשכיר את הדירות לתקופה של – 15 שנים , לא סביר . החברות לא תוכלנה לצפות את התשואות לתקופה כל כך ארוכה, אז איך מצפים מהן להיכנס ביתר שאת לענף במיוחד לנוכח העובדה שמחיר הקרקע לבניה להשכרה כמעט משתווה למחיר יחידת קרקע למכירה בשוק ? מדינת ישראל ראויה לשכירות ארוכת טווח, הגופים המוסדיים בארץ עשו את זה בברלין ובהולנד ועכשיו הם יעשו את זה בישראל . ככל שחולפות השנים אנו עדים לקושי הרב של זוגות צעירים לרכוש דירה ושכירות ארוכת טווח היא הפתרון"

בשנים הקרובות עשרות אלפי דיור להשכרה ישתחררו לשוק

דניאלה פז ארז, מנכ"לית ובעלים של חברת פז כלכלה והנדסה ציינה כי בשנים הקרובות יכנסו עשרות אלפי יחידות של דיור להשכרה ארוכת טווח. עד היום כבר אושרו בותמ"ל 46,000 יח"ד שישווקו במסגרת מכרזים של "דירה להשכיר" וזה רק חצי ממה שמתכונן.
מבחינת החוק לעידוד השקעות, בשנת 2020 אושרו למעלה מ 3,000 יח"ד להשכרה אורכת טווח, הנתונים לשנת 2021 טרם פורסמו אבל אנחנו צפויים לראות מספרים גבוהים בהרבה.

עוד דיור להשכרה נראה במסגרת בנייה על שטחים חומים בנייה להשכרה הוגדרה בחוק התכנון והבנייה כייעוד ציבורי. והיום ניתן לקדם פרויקטים של שכירות ארוכת טווח גם על קרקעות חומות פרטיות וגם ציבוריות. זה מאפשר גם לרשויות מקומיות להיות בעלים של פרויקטים כאלו ולצאת במכרזים של BOT או מכרזים אחרים. ראינו כבר דוגמא למכרז כזה בבת ים, התחום בחיתוליו אך אנחנו מאמינים שנראה יותר ויותר פרויקטים כאלו כאשר הרשויות המקומיות יבינו את הפוטנציאל

גם פעילות קרנות הריט הורחבה, נכון להיום יש שלוש קרנות ריט, שתי קרנות כבר נסחרות ( מגוריט ואזורים ריט ) והקרן השלישית ( אקונה ) אוספת נכסים אנחנו רואים גם את העלייה ברכישת הנכסים על ידי קרנות הריט

איתן בנימין, יו"ר ארטימוס ושותף בחברת גולדן ארט הפועלת בתחום ההשכרה לטווח ארוך ציין כי: "מוצר השכירות ארוכת טווח בארץ חייב להיות אחר לגמרי מדירות למכירה. החל מהרמה התיכנונית תמהילית ועד לפן המיסויי. אנחנו שחקנים לטווח ארוך ורואים בכך אחריות חברתית כוללת, לתת מענה ראוי לדיירים שלנו. בניו יורק הפעילות שלנו בהיקפים עצומים, כל בניין הוא כמו קיבוץ קטן שגרים בו פנסיונרים לצד משפחות עם ילדים קטנים, וזה מחייב תכנון מגוון בהרבה מזה של דירות למכירה. אנחנו לא מתייחסים לזה כמו לאג"ח מניב, מכיוון שצריך לזכור שמדובר במשפחות שצריכות לקבל שירותים 24/7. בישראל כעת אין דיור מוסדי להשכרה, אלא דיור למכירה שבאופן זמני מושכר, וזה מכיוון שבארץ, נכון להיום, ישנם חסמים מיסויים שאינם מעודדים את החזקת בנייני השכירות לצמיתות. אחד הדברים שהכי קשה לנו להתמודד איתו הוא המע"מ. עולה לנו 17% נוספים לבנות את הפרויקט, ואם אנחנו משכירים את הדירות לטווח ארוך באמת, הטבת המס נמנעת מאיתנו ולכן אין בה תועלת מבחינתנו. המדינה צריכה לחשוב על מודל של השכרת דירות לצמיתות, עם הטבות אחרות ליזמים".

ענבל דוד, מנכ"לית דירה להשכיר: "אני מאמינה גדולה בשוק הפרטי, היזמים יודעים להקים את הפרויקטים ולתחזק אותם. ולכן, כשרוצים להקים שוק חדש, ושוק השכירות בישראל הוא חדש, זה לא נכון שהמדינה תעשה את זה לבד. המדינה צריכה להיות סוג של קטליזטור, ולהמשיך להזין נכסי בסיס, אבל לא פחות חשוב מכך זה עידוד של יזמים ורשויות. אני רוצה שיהיה ליזמים כדאי מבחינה כלכלית.
ואם בכל זאת לתת ספוט גם על הדייר עצמו: בסופו של דבר, משפחה צעירה, עם ילד בן שלוש וילד בן עשר, יכולה כיום לדמיין את עצמה באותו דירה ממש שולחת את הבכור לצבא וחוגגת לקטן בר מצוה. זו מציאות שלא היתה קיימת בישראל עד עכשיו. וזה התפקיד שאני רואה לתוכנית דירה להשכיר. חוק ההסדרים הוא ביטוי להרבה מאוד תובנות של שש שנים של פעילות, ולכן אני יכולה לומר שאנחנו עוד לפני הפריצה הגדולה.

יאיר טל מנכל קרן אקונה , לשעבר מנכ"ל חברת "דירה להשכיר" : סוף סוף נפל האסימון שדיור להשכרה הוא כאן להיות. דווקא בחוק ההסדרים, קרנות הריט נשארו מאחור, נעשו הרבה שינויים חשובים אבל אני חושב, שבקרנות הריט לא טיפלו מספיק. קרנות הריט למגורים פועלות בשוק עם ידיים קשורות, לקרנות ריט ישנן מגבלות, שמהוות חסם משמעותי בעבורן. קרן ריט למגורים היום, מחוייבת תוך חמש שנים, לתת טופס 4 אז איך אני יכול לעשות פרויקט להשכרה ב 5 שנים ? זה מחייב אותי לפנות ליזמים שהם רגע לפני היתר בניה. אני קונה מוצר שהוא לא המיטבי בשבילי, זה שם אותי מול יזם שלא תכנן במיוחד לדיור להשכרה וזה חבל . דיור להשכרה דורש מסות של מאות יחידות לא עשרות בודדות , אבל כרגע זה מה שיש לי לעשות .חסם נוסף הוא שקרן ריט יכולה רק לקנות אל לא לנהל את הדירות , לקרן ריט אסור להחזיק 25% מחברת הניהול.

"אורן הוד משנה למנכ"ל גזית גלוב : " בסוף בסוף דיור להשכרה זה עניין של תשואות. זאת לא נגיעה חד פעמית, אלא הסתכלות לטווח של 20 שנה. אני אתן לכם דוגמא, לאחרונה ראיתי פרוטפוליו של חברת בת שלנו בגרמניה, וראיתי מכרז למכירה של 6000 יח"ד להשכרה. המכרז יצא לשוק עם תשואה של 2.7% והיה ברור, שצריך לתת הנחה .המכרז נסגר ע"י קרן פנסיה גרמנית ששילמה תשואה של פחות מ 2% . אם מתסכלים על מדינת ישראל, אין ספק שהפעילות בשוק בתחום ההשכרה מבורכת אך אנחנו רק בתחילת הדרך, מה שכן המילה דיור להשכרה, הפכה למילה שלא צריך להתבייש בה, מדובר במוצרים שאנשים גאים לגור בהם, אך השיטה בארץ צריכה להשתפר.
לא מזמן, הייתה תוכנית ממשלתית "מחיר למשתכן " מי שזכה במכרזים היו יזמים, שהציעו את המחיר הנמוך ביותר, אפשר לעשות אותו דבר בשכירות, מי שייתן שכירות מפוקחת הנמוכה ביותר, זה יבטיח ודאות גדולה יותר. כשאתה רואה בישראל שיש קצב גידול אוכלוסייה של 180 אלף איש בשנה, עם התחלות בניה שרק במגמת ירידה, יש לנו פה פערים גדולים, זאת בעיה חברתית והמדינה צריכה לקבל החלטות קשות ולפעול להגדיל גם את מסת יח"ד להשכרה"