הנדון: סקירת השתנות מחירי דירות ברבעון השני של שנת 2021

היעדר מדיניות נדל"נית מובהקת, חזרה לתכניות שלא צלחו בעבר, גרעון היסטורי שישפיע על יכולתה של הממשלה החדשה להשפיע משמעותית על השוק וההכרה בכך שאיש איש לעצמו בשוק הנדל"ן, הם המניעים העיקריים לתבערה בשוק
כללי

ברבעון השני של שנת 2021 נצפתה עליה בשיעור של 1.1% (נומינלי) במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו, לעומת הרבעון שקדם לו.

בתקופה הנסקרת אינדקס המחירים הכללי (ללא דיור) עלה ב- 1.6%.

רקע ועקרונות הסקירה

הסקירה מבוססת על שיטת העבודה שהייתה נהוגה באגף שומה שבמשרד המשפטים.
במטרה לזהות ולבודד את שיעורי השתנות המחירים בתקופת הסקירה ביחס לרבעון הקודם, ולנוכח ריבוי המשתנים המשפיעים על מחירי דירות ורמת ההטרוגניות הרבה במאפייניהן, נבחרו מתוך כלל העסקאות ברבעונים הרלוונטיים דירות בעלות מאפיינים הומוגניים ככל שניתן, שכמות העסקאות בהן גבוהה יחסית.

לאור האמור, לא נסקרו דירות בנות חמישה חדרים ומעלה, הן בשל ריבוי שטחי הצמדה כגון גגות וחצרות והן בשל השונות ברמת הבניה של דירות אלה , שחלקן בנויות ברמת גמר גבוהה מאד.

ניתוח מגמות התפתחות מחירים בדירות אלה עלול להקטין את רמת המובהקות של התוצאה או להטות אותה.
גם דירות קטנות בנות שלושה חדרים ומטה לא נסקרו, שכן קיים בהן מיעוט יחסי של עסקאות ברוב הערים וקיימת שונות רבה במאפייניהן אשר מביאה לסטיית תקן רחבה במחירן.
דירות בנות ארבעה חדרים בבניה רוויה הן המוצר השכיח בשוק הדירות העירוני הכללי, לגביו קיימת שונות נמוכה יחסית, וסקירת מאות עסקאות מאפשרת זיהוי מספק של ההשתנות במחיר.
לפיכך, דירות אלה (חדשות ויד שניה) נבחרו לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות.



לצד היתרון שבמובהקות התוצאה המתקבלת בסקירת המוצר השכיח והומוגני יחסית (דירות בנות 4 חדרים(, קיים חסרון מסוים הנובע מכך, שייתכנו שיעורי השתנות שונים בדירות גדולות או קטנות מ- 4 חדרים.
אולם לנוכח ההערכה כי קיים מתאם גבוה בשיעורי ההשתנות של סוגי הדירות השונים, נראה כי יתרון המובהקות של המודל גובר על חסרון זה.

הניתוח אינו כולל התייחסות תחשיבית לשדה "שטח הדירה" מאחר ובחלק מהעסקאות המדווחות מופיע שטח דירה שונה, שאינו תואם את ההגדרה המקובלת לשטח דירה כפי שנקבע בחוק המכר (דירות) תשל"ג- 1973 ובתקן שמאות מס' 9.0.
לפיכך תחשיב של שווי למ"ר דירה בהתבסס על נתוני הכרמ"ן בלבד, אינו מהימן.

מהמדגם נופו עסקאות מכר של חלקים מדירה (שבהן ככל הנראה נעשתה עסקה בין קרובים או עסקה מיוחדת אחרת(, עסקאות שלא אושרו על ידי רשויות המס וכן, נופו עסקאות חריגות ככל שניתן היה לזהותן (עסקאות "מחיר למשתכן" ומבצעי מכר רחבי היקף וחד פעמיים החריגים לשוק הנדל"ן באותו היישוב ומשקפים הנחה משמעותית משווי השוק).

בסך הכל, לאחר ניפוי וטיוב נותרו במדגם (בחינת שני רבעונים) כ- 4,571 עסקאות לניתוח ב- 16 ערים, שאינן מייצגות בהכרח את כלל הישובים במדינה (ברבעון השני אובחנה עליה בשיעור של כ- 18% בכמות העסקאות הרלוונטיות ביחס לרבעון הראשון של 2021 ועליה בשיעור של כ- 128%!!! ביחס לרבעון המקביל אשתקד).

ניתוח נתוני העסקאות כלל בין היתר:


בדיקת מחיר ממוצע בישובים הנבחרים ובדיקת ההשתנות ברבעון השני של שנת 2021 ביחס לרבעון הקודם וכן, שינוי שנתי ביחס לרבעון המקביל אשתקד.


בדיקת שיעור סטיית התקן ביחס לשווי הממוצע בכל עיר (נתון המעיד על רמת השונות/הטרוגניות של מחיר הדירות באותה העיר).




ממצאי הסקירה

תוצאות הסקירה מעידות כי ברבעון השני של שנת 2021 נצפתה ב- 9 ערים מתוך 16, עלייה במחירי הדירות הממוצעים, ביחס לרבעון הקודם.
ב- 5 ערים נצפתה ירידה וב- 2 ערים ללא שינוי (אשקלון והרצליה).
להלן טבלת ריכוז של המחיר הממוצע לפי ערים לדירות בנות ארבעה חדרים (חדשות ויד שניה) ומגמות ההשתנות ברבעון השני לשנת 2021:





















מלבד המגמות של השתנות המחירים בערים השונות נצפתה רמת שונות מחירים אופיינית בכל עיר, שמבטאת את ההבדלים הקיימים ברמות הביקוש באזורים השונים שבעיר ואת רמת ההבדלים במאפיינים הפיזיים בין הדירות בעיר.
לעניין זה בולט נתון השונות של מחירי הדירות בערים תל אביב, חיפה וירושלים, שבהן רמת שונות גבוהה אשר מצביעה על הפער שבין אזורי היוקרה לבין אזורים זולים יותר באותה העיר.
שונות נמוכה יחסית נצפתה בערים אשקלון, כפר סבא, פתח תקוה, רחובות ורמלה שאוכלוסייתן בעלת מאפיינים הומוגניים יחסית.

הסבר המגמות בשינוי המחיר בדירות שנצפו

שוק הדיור רותח! וקיימים מספר הסברים אפשריים למגמה זו.
המניע העיקרי לעליות המחירים הינה מגפת הקורונה. השלכות המגפה על השוק שגם כך התקשה להתרסן עקב המשבר הפוליטי שהתארך, פעלו בדיעבד רק בכיוון אחד, של עליות מחירים.
היעדר מדיניות נדל"נית מובהקת, חזרה לתכניות שלא צלחו בעבר, גרעון היסטורי שישפיע על יכולתה של הממשלה החדשה להשפיע משמעותית על השוק וההכרה בכך שאיש איש לעצמו בשוק הנדל"ן, הם המניעים העיקריים לתבערה בשוק.
אך מעל לכל, מרחפת העובדה וההכרה שיצרה המגפה, שקבלת החלטות באופן מהיר והשקעת כספים בישראל, הינן הפעולות הנכונות בעת הזו.
והציבור מסתער על הדירות, יד-שניה כחדשות, קטנות כגדולות, זולות ויקרות, משקיעים, משפרי דיור וזוגות צעירים.
חשוב לשים לב בהקשר זה, שסקירה זו אינה מביאה בחשבון תכניות ממשלתיות, ועוסקת בדירות יקרות יחסית לדירות קטנות ופריפיראליות ועדיין ניתן להיווכח בעוצמת השוק ובכמות הכסף שנשפכה לתוכו ברבעון השני, בכמות העסקאות שעלתה דרמטית.

עוד חשוב לראות, בראייה שנתית, שהעיר תל אביב, הינה שיאנית עליית המחירים בשיעור של 15% (הנובעת בעיקר מהעובדה שהציבור התל אביבי בחר לקנות דירות חדשות יחסית ברבעון זה) ואחריה רמלה עם 12% שנתיים ונתניה עם 5% עלייה.
ועם זאת, עיקר העליות הן בישובים יקרים דוגמת תל אביב והן במקומות זולים יותר דוגמת רמלה ונתניה.
מכאן, שהמגמה היא רחבה ולא מאפיינת אזור או מגזר כזה או אחר.

היקף המשכנתאות שנטל הציבור בחודש יוני 2021 עמד על כ- 11.588 מיליארד שקל, גבוה בכ- 93% יחסית לחודש יוני 2020.


לסיכום

בערים שנסקרו, נצפתה עליה בשיעור של 1.1% (נומינלי) במחיר הממוצע של דירות ברבעון השני של שנת 2021, בהשוואה לרבעון שלפניו.
בשנה החולפת (ביחס לרבעון המקביל אשתקד), נצפתה עליית מחירים בשיעור ממוצע נומינלי של 1.8% בערים שנסקרו.



אוהד דנוס, מומחה נדל"ן