לא הכל תקוע: באילו ערים נרשם זינוק חד בהיתרי הבנייה ב-2020

שמאי מקרקעין שמוליק כהן צילום דובי שמחי

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנת 2020 נרשמה ירידה של כ- 8% במספר היתרי הבנייה שניתנו לדירות חדשות בישראל: בכל שנת הקורונה ניתנו היתרים ל-51.6 אלף דירות חדשות, לעומת היתרים ל-56 אלף דירות ב-2019.
סקירה מיוחדת של שמאי המקרקעין שמוליק כהן מ-SK שמאות מקרקעין המתמחה בליווי ופיקוח פיננסי על פרויקטי נדל"ן בדקה באילו ערים נרשם הגידול החד ביותר בהיתרי הבנייה בשנה החולפת, באילו ערים נרשמה הירידה החדה ביותר, וכן בדק את התמונה של היתרי הבנייה בעשור האחרון מאז שנת 2011 ועד היום. במסגרת הסקירה נבדקו ישובים בישראל שניתנו בהם יותר מ-200 היתרים בשנת 2020.

מניתוח הנתונים עולה, כי העיר תל אביב מובילה בכמות ההיתרים שניתנו בשנת 2020 עם 4037 היתרים המהווים ירידה של 8% לעומת שנת 2019; אשקלון במקום השני עם 2660 היתרים – זינוק של 103% לעומת 2019; בירושלים ניתנו בשנה החולפת 2636 היתרי בנייה – ירידה של כ-1% לעומת 2019; סוגרות את החמישייה הראשונה הערים רמת גן עם עלייה של 12% בכמות ההיתרים ל-2501 וראשון לציון עם זינוק של 80% ל-2309 היתרים.

גם בסיכום העשור האחרון תל אביב מובילה בכמות ההיתרים – כ-34 אלף היתרי בנייה ניתנו בעיר מאז תחילת שנת 2011 ועד היום. אחריה מדורגות ירושלים עם 29 אלף, רמת גן עם 15 אלף, אשקלון עם 14.5 אלף, ונתניה עם 14 אלף היתרי בנייה.

לדברי שמאי המקרקעין שמוליק כהן "להערכתי, מגמת הירידה בכמות היתרי הבנייה בכלל ובפרט בתחום ההתחדשות העירונית, תביא להמשך הקטנת ההיצע, ולאור הביקוש הקשיח לדירות התוצאה תהיה המשך עליית מחירי הדיור. קיים קשר הדוק בין שלושה פרמטרים להבנת שוק הנדל"ן וצפי מחירי הנדל"ן: מספר היתרי הבנייה, מספר התחלות הבנייה ומחירי הדירות. על פי נתוני הלמ"ס התחלות הבנייה ב-2020 ירדו ב-3.5% אך מאידך נרשמה עלייה של 4.3% במחירי הדיור בין השנים 2020 ל-2019. שיעור עליית המחירים לא משקף את התמונה האמיתית, כי הוא מהווה ממוצע שנתי הכולל את תקופת הקורונה הטראומטית. אם נביא בחשבון את העלייה במדד מחירי הדירות בחודשים מאי עד דצמבר 2020 שעומד על 4.5% הרי שנגיע לרמה שנתית ממוצעת של כ-7% עלייה במחירי הדיור. לכן אם לא יהיה שינוי בקצב הנפקת ההיתרים והתחלות הבנייה – עליות המחירים רק יתגברו". עם זאת כהן מוסיף, כי "לצד בחינת השוק במקרו חשוב לבחון את תחזית עליית המחירים גם במיקרו, ייתכן שבערים בהן ייווצר עודף היצע נראה עלייה מתונה יותר של מחירי הדיור ולהיפך. לדוגמא, בבית שמש ניתן לזהות עלייה של כ-30% בכמות ההיתרים זו שנה שנייה ברציפות".

מבין הערים הגדולות בישראל, העיר שרשמה את הגידול החד ביותר בכמות ההיתרים בשנת 2020 היא חיפה, שניתנו בה 826 היתרים בשנה החולפה - זינוק של 111% לעומת 2019. העיר אשקלון רשמה זינוק של 103% בכמות ההיתרים ל-2660 כאמור, חולון עם קפיצה של 100% ל-1651 היתרים, ואילת עם זינוק של 97% בכמות ההיתרים ל-282 בשנת 2020.
לדברי ליהי סונק, סמנכ"לית נכסים בקבוצת חצי חינם הפעילה בעיר חולון, "בעיר חולון יש כיום תנופת בנייה ופיתוח חזקה, הכוללת בניית אזורי מגורים חדשים, שדרוג השירותים העירוניים, חידוש המרחב הציבורי ופיתוח שטחי התעסוקה בעיר. בעיר ישנה תוכנית מתאר שהותאמה לשנת 2040 והיא לוקחת בחשבון שינויים תכנוניים ותחבורתיים כבדי משקל כמו גידול חד באוכלוסיית העיר, שינויים במרחב המטרופוליני סביב חולון כמו הרכבת הקלה והמטרו, ותכניות משמעותיות שאושרו בעיר. לא מזמן אושרה תוכנית כוללת להתחדשות עירונית המאפשרת בנייה של עד 60 אלף דירות חדשות בפרויקטי התחדשות לטווח הרחוק תוך מתן מענה גם לצורכי ציבור ותשתיות, ואף קובעת מנגנון מעקב ובקרה אחר הוצאת היתרי הבנייה שלהן. העירייה גם שמה דגש על פיתוח אזורי התעסוקה בעיר, מעודדת חברות ועסקים להעביר את המטה שלהן לעיר, ואף מתמרצת אותם על ידי הטבות במס, הנחות בארנונה וכדומה".

לדברי אבי כראל, יזם ומייסד קבוצת כראל אחזקות שבונה באילת, "אילת עוברת בימים אלה מהפיכה נדל"נית בעידוד העיריה, הכוללת השקעה של מיליארדי שקלים בבנייה למגורים, הקמת שכונות חדשות, אזורי מסחר, תעסוקה ומלונאות בהיקף עשרות אלפי מ"ר. העיר הפכה בשנים האחרונות ליעד אטרקטיבי להשקעה ולמגורים, ואם נוסיף לזה את הסכמי השלום עם איחוד האמירויות ובחריין, הפעלת שדה התעופה הבינלאומי רמון, יחד עם התוכניות וההשקעות של העירייה והממשלה לעיר, קיבלנו משולש צמיחה שיביא להאצת פיתוח בעיר לעשורים הקרובים".

במספר ערים נרשם זינוק של אלפי אחוזים בכמות ההיתרים שניתנו ב-2020 לעומת 2019, אך מדובר בהיתרים למאות בודדות של דירות חדשות לעומת עשרות בודדות ב-2019. ביקנעם עילית למשל כמות ההיתרים שניתנו זינקה ב-13,000% ל-521 היתרים לעומת 4 בלבד ב-2019; בעיר אזור נרשם זינוק של 1847% ל-292 היתרים, ובקריית שמונה זינוק של 1106% ל-579 היתרי בנייה.

מנגד, הערים שרשמו את הירידה החדה בכמות ההיתרים מבין הערים המובילות בישראל ב-2020 - הרצליה עם צניחה של 79% ל-432 היתרים בלבד, באר שבע עם נפילה של 70% ל-654 היתרים, רעננה עם צניחה של 64 ל-307 היתרים בלבד, בת ים עם ירידה של 46% בכמות ההיתרים, אשדוד עם צניחה של 39% וגם בת"א נרשמה ירידה של 8% כאמור.
ורד צרפתי זבולון, סגנית נשיא התאחדות בוני הארץ, יו"ר ארגון קבלני אשדוד וסמנכ"לית בחברת צרפתי שמעון, התייחסה לירידה הכללית בהיתרי הבנייה ואמרה כי "חוסר היציבות השלטונית שאנו חווים כבר כמה שנים היא הדבר הכי הרסני לענף הבנייה. מאז שבוטל מטה הדיור אין גוף שמתכלל את מלוא השיקולים הנדרשים ונותן פתרונות לבעיות השונות ובקורונה זה קיבל משנה תוקף. בישראל חסרות כ-190 אלף דירות ובכל שנה המחסור גדל, בעיקר בגלל ירידה במתן היתרי בנייה שנובעת מסרבול והתמשכות תהליכי הרישוי, ומכך שרמ"י לא מוציאה מספיק קרקעות לשיווק. הממשלה צריכה לפעול באופן יותר אקטיבי על מנת לעזור לשוק לצאת מהמשבר. ענף הבנייה הוא אחד הקטליזטורים המשמעותיים של המשק, התומך בענפי כלכלה נוספים, ולכן אי אפשר להזניח אותו.