האם המשקיעים מתחילים לחזור לשוק?

רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק

מנתוני אלדר שיווק עולה כי המשקיעים היוו בחודש דצמבר 18.1% משוק רוכשי הדירות. יש לציין כי גם על פי נתוני האוצר שפורסמו השבוע בנובמבר נרכשו בישראל 2,000 דירות עלייה של 43% לעומת אוקטובר ופלח שוק המשקיעים עמד בנובמבר על 16%.

לדברי רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק "בחודשים האחרונים אנחנו רואים התחלה של ירידה מהגדר של מאוכזבי מחיר למשתכן, משפרי דיור וגם משקיעים שמנצלים את הריביות הנמוכות כדי לרכוש דירה. סיבה נוספת לחזרה של המשקיעים לשוק היא מס דירה שלישית שירד מהפרק ועלייה במחירי השכירות שמשפרת במקצת את התשואות".

רוני כהן מוסיף כי "אם בחודשי השפל נתח השוק של המשקיעים עמד על 12% ובחודשי הגאות נתח השוק עמד על 20% בדצמבר אנחנו מדברים על 18% משקיעים. כיום המשקיעים מתמקדים בקבוצות רכישה בתל אביב ויישובים זולים כמו למשל טבריה שם אנחנו רואים בתקופה האחרונה עלייה חדה בשיעור המשקיעים".
לדברי פולי טטרו, שותף בלידר טופ קפיטל, ״הנתונים מראים עד כמה קיימים ביקושים כבושים לדירות להשקעה שפשוט כמהים לצאת החוצה, ומייצרים ׳בועת ביקושים׳, שביום אחד עלולה להתפוצץ, מה שיזניק את המחירים כלפי מעלה בקצב גבוה יותר ממה שחווינו בעבר, ובאופן מסוכן יותר. אנחנו רואים שכל תנודתיות קלה, שמשחררת את הרסן בצד הביקושים, מתורגמת ברכישת נכסים. ביום שהממשלה תפסיק את המדיניות הכושלת הנוכחית בטיפול בריסון העלייה במחירי הדירות – נחווה קטסטרופה בזינוק מחירי הדיור״.

מבדיקה שערכה פריים משכנתאות עבור אלדר שיווק עולה כי בחצי שנה האחרונה ניכרת מגמת ירידה מתמשכת מדי חודש בריבית המשכנתאות, שמביאה להוזלה של עשרות אלפי שקלים בהחזר משכנתא ממוצעת.

בפריים משכנתאות כותבים בסקירה כי "הורדת הריבית נבעה הן מירידה בעלויות גיוס הכסף ע"י הבנקים וכן גם מ"מבצעי סוף שנה" שביצעו הבנקים כדי לבצע כמה שיותר הלוואות לסגירות שנת 2017, כדי לעמוד ביעדים ועל מנת להגדיל את נתח השוק של כל בנק ובנק".
לדוגמא, אורי ואלונה רכשו דירה ברמת גן בשווי 2.1 מיליון שקל ונזקקו למשכנתא בסך מיליון שקל. ההחזר למשכנתא שלהם שנלקחה ל-30 שנה זול יותר בימים אלה בכ-116 אלף שקל לעומת הלוואה דומה שנלקחה לפני כחצי שנה.

דוגמא נוספת שאופיינית למשקיעים היא של יותם ועדנה שרכשו דירה להשקעה בבאר שבע בשווי 750 אלף שקל ונזקקו למשכנתא בסך 375 אלף שקל. ההחזר למשכנתא שלהם שנלקחה ל-20 שנה זול יותר בימים אלה מאותה ההלוואה שאושרה להם לפני ארבעה חודשים בכ-85,000 שקל.

חיים מסילתי יו"ר לשכת שמאי מקרקעין מציין כי ציבור המשקיעים מזהה היום הזדמנות לחזור לשוק הדיור. הריביות על המשכנתאות ירדו באופן משמעותי וזה הופך את הרכישה לכדאית יותר, גם מחירי השכירות ממשיכים לעלות ויחד זה משפר את התשואות. לדבריו עדיין לא ניתן להגדיר את חזרת המשקיעים לשוק כנהירה אולם אבל בהשוואה לחלופות ההשקעה האחרות, כמו שגם ראינו במחקר של בנק ישראל שפורסם אתמול קיימת כדאיות לרכישת דירות להשקעה

לדברי ליאור ברדוגו, מנכ״ל פרי נדל״ן, ״לא פלא שהמשקיעים חוזרים לשוק, שכן הכדאיות בהשקעה בדירה למגורים עדיין קיימת, במיוחד כאשר מדובר בדירות קטנות – שבהן ניתן להשיג תשואה נאה משכירות, בהיקפי השקעה לא גדולים. הדבר יוצר כדאיות גם לשוק השכירות – שבו סטודנטים, זוגות צעירים ואוכלוסיות רבות זוכות להיצע גדול יותר של דירות זולות, וגם המשקיעים זוכים לראות תשואה נאה על כספם״.