יצאתי לחפש את עסקת הנדל"ן המשתלמת ביותר במדינה ומצאתי בחריש דירת חמישה חדרים במיליון ו- 199 אלף ₪

מתחקיר שערכתי בשוק הנדל"ן, נצפה ביקוש המראה אותותיו לדירות חמישה חדרים בחריש. עד כה לא נבנו ולא תוכננו מהן מספיק. החוסר רק ילך ויגדל ויביא לעלייה דרסטית במחיריהן
קניית דירה זה עניין רציני ועבור רבים מאתנו, זו אחת ההחלטות החשובות ביותר בחיים. מדובר בהשקעה עם כסף גדול וחשוב לעשות אותה טוב. כשיצאתי לבדוק את שוק הנדל"ן ניסיתי להבין מה הכי חכם לקנות בתקציב של קצת יותר ממיליון. מצד אחד, התנוססה בראשי דירת הפנטזיה לכל המשפחה, אבל מצד שני היה לי ברור, שעליי לחפש השקעה שגם תניב. תוך כדי התייעצות עם מומחים, החלטתי לבסס את החיפוש, על זיהוי הפוטנציאל באזורים בהם עדיין המחירים נמוכים יחסית, אף צפויים לעלות בקרוב.
בתחילת החיפוש עלו שאלות כמו, האם כדאי לקנות במרכז? בונים מגדלים בצפון? אולי ללכת על צמוד קרקע בדרום? עיר או כפר, קרוב, רחוק, צפון, דרום, ישן, חדש, מפה לשם אבל מהר מאוד הסיפור על חריש הגיע לאוזניי.
אז מסתבר שממש בשנים האחרונות, יש במדינה עיר בתקומה ומה שלא קרה מאז הקמתה של מודיעין לפני כעשרים שנה, קורה עכשיו בחריש החדשה. זה רגע עסקי מחונן עם הזדמנות עסקית כדאית, כי מחירי הדירות שם בתנופה, מאות פרויקטים עם מגוון אפשרויות מגורים בבנייה, המרכזים המסחריים כבר נפתחו למכרזים, התשתיות בטכנולוגיות חדישות. תנאי התחבורה מעולים ואפילו בקרוב תבנה תחנת רכבת חדשה במקום, האוכלוסייה הצעירה מגשימה את הדבר הבא, חיי קהילה ותרבות בעיר שתוכננה לפרטי פרטים, חשיבה לטווח רחוק, להתפתחות כלכלית, לצרכי הדור, להתחשבות באיכות הסביבה והנוף. נשמע טוב! אבל, רציתי לדעת עוד על מגמת העלייה במחירי הדירות.
אז לשאלתי, מה הסיכון להשקעה בעיר חדשה? השיבו מומחים מנוסים בשוק הנדל"ן, כי בנקודת הזמן בה נמצאת "חריש" היום, הנתונים מהשטח מצביעים על קצב בנייה מהיר ועקבי, שהצליח בפחות משנתיים להקים עיר יפיפייה המתנשאת למרכזה של גבעת חורש ירוקה. הם מזהים את חריש החדשה כיעד להשקעה בטוחה דווקא בדירות החמישה חדרים וזאת בעיקר, בשל היציבות בעליית היקף המכירות של דירות הארבעה חדרים והחוסר הבולט בתכנון המלאי של דירות החמישה חדרים.
יותר מזה, אם נכנס לעובי הקורה ונתעמק בהיקף המכירות בחריש לעומת שוק הנדל"ן הארצי, נראה בברור, כי שיעור המכירות בחריש גבוה יותר וזאת מכיוון, שהפרויקט בחריש גדל מספיק כדי להפוך לשוק בפני עצמו.
כדי להבין את חשיבות התזמון ולמה הכי כדאי להשקיע היום רק בדירת חמישה חדרים במקום כמו חריש, הייתי צריכה להבין מה קרה בעבר בהקמת ערים ושכונות חדשות ואיך בכל אחד מהמקומות, על אף שהקמתו הייתה בנקודת זמן אחרת, המחירים תמיד עלו, גם כשמחירי הדירות בשוק הנדל"ן הכללי צנחו?!
אז מה שקורה בחריש היום, קרה בעבר גם בערים ובשכונות חדשות כמו, מודיעין, שוהם, צור יצחק ושכונת מצליח שברמלה. בשלבי ההקמה הראשונים של המקום, כשהמחירים היו עדיין נמוכים, רוב הדירות שתוכננו ונמכרו היו דירות של ארבעה חדרים. מהר מאוד ובמקביל להתפתחות ולצמיחת האוכלוסייה במקום, הרבה מבעלי הדירות שרכשו למגורים הרחיבו את התא המשפחתי, וכשהתעורר הצורך בשיפור הדיור הם מצאו את עצמם בלי שוק או יותר נכון, בחוסר היצע לדירות חמישה חדרים. עד שיצאו לפועל פרויקטים חדשים נוספים לבנייה, הביקוש המשיך לגדול והקפיץ את מחירי הדירות, שרק טיפסו באגרסיביות למעלה. בזמן הקצר שעבר, עבור חלק גדול מהתושבים ההצעה הפכה לנחלת העבר וכל מי שרכש דירת חמישה חדרים נחל השבחה עצומה בשווי הנכס ועשה את עסקת חייו.
מאז ששוק הנדל"ן בחריש החל להתפתח בשנת 2014, שווקו לקהל הרחב דירות ארבע חדרים ב- 800 אלף ₪ ונכון להיום, ערכן עומד על קצת יותר ממיליון ₪. צריך לקחת בחשבון, כי מעל ל- 80 אחוזים מכלל הדירות הנמכרות בחריש הן דירות ארבעה חדרים והיתרה, מתחלקת בעיקר לדירות עם חמישה חדרים והשאר לדירות מיוחדות כמו, דירות גן ופנטהאוז. כבר היום ניתן לראות, כי באור עקיבה ובפרדס חנה, דירות החמישה חדרים יקרות בלפחות מעשרים אחוזים יותר מאשר בחריש, כאשר דירות החמישה חדרים בחריש, החלו להימכר רק ב- 2016 ב- מיליון ו- 100 אלף ₪ וערכן נכון להיום עומד כבר, על מיליון ו- 199 אלף ₪.
עד סוף השנה, 2017, תגיע אוכלוסייתה של חריש הממוקמת בין פרדס-חנה/כרכור, לבין כפר יונה וצמודה לכביש 6 לכעשרת אלפים תושבים ותוך כשלוש שנים בלבד כבר תעמוד על כחמישים אלף תושבים, עם ביקוש גדול וחוסר בהיצע של דירות חמישה חדרים, גם למשקיעים וגם למשפרי הדיור.
השחקן החדש שנכנס למגרש ומעלה את הביקוש באופן כמעט סמוי מוסיף לעלייה במחירים
מחיר למשתכן יש?
והתשובה היא כן! אז לצד הנתון הדמוגרפי ולריבוי הטבעי באוכלוסייה, המשפיעים על העלייה המתמדת של מחירי הדירות בנות החמישה חדרים, מצטרפת תופעה עכשווית המאפיינת זוגות צעירים רבים, השוהים במצב המתנה לזכייה בהגרלות המחיר למשתכן. לפי תמונת המצב בחריש, משום שהתוכנית פונה לפלח שוק המבקש לרכוש דירה ראשונה, לא קיימת אופציה לרכישת דירת חמישה חדרים. מכאן, שבפרויקטים המשתתפים בתוכנית המחיר למשתכן נבנות רק דירות קטנות עד ארבעה חדרים. בנוסף, סיכויי הזכייה בהגרלות נמוכים מאוד ביחס לכמות הדורשים, ובו בזמן שהמחירים עולים ומרקיעים לשחקים, רוב המתמודדים בסופו של דבר נושרים ומצטרפים לביקוש, שימשיך לעלות את מחירי הדירות באופן ישיר ויעלה באופן בולט את מחירן של דירות החמישה חדרים אשר חסרות במלאי.
כשאלוהים נמצא בפרטים
לוקיישן! לוקיישן! לוקיישן!
אז איפה כדאי לקנות את הדירה ביחס לעיר כולה והאם המיקום בשכונה יכול להשפיע גם בעתיד הרחוק על ערך הדירה? כאן, נכנסת לתמונה אטרקטיביות הדירה, הנמדדת גם לאחר שתהליך אכלוס העיר החדשה יעבור את שיאו. האלמנטים המשבחים, נמדדים בקרבה לכניסה וליציאה מהישוב, בנגישות טובה לתחבורה ציבורית ולתחנת רכבת, בקרבה למוסדות ציבוריים, למרכזים מסחריים, לגינות, לגנים ולפארקים, ולעומת זאת, מיקום מעל מרכזים מסחריים כמו, קניון או שדרת חנויות, מזמין באופן טריוויאלי סביבה רועשת לאזור המגורים, הגורמים לירידה באיכות החיים ולקושי בהשכרת ובמכירת הנכס.
תכנון הבניין והתכנון הפנימי של הדירה
בשנים האחרונות בישראל, מוצרי הנדל"ן ייחודיים וספקטרום הווריאציות רחב יריעה, כך שבדרך כלל בבניין חדש היצע הדירות כולל סוגי דיור שונים, המתחיל מדירות סטנדרטיות ועד לדירות פנטהאוז, מיני- פנטהאוז, פלטהאוס, דופלקס, טריפלקס, דירת גן, גג ולופטים. ברור שבסוף הכל עניין של טעם ותקציב, אבל איפה משתלם לשים את האצבע?
במאקרו, בתכנון החיצוני של בניין. רמת גימור של מבנה יכולה להתבצע במריחת שליכט או טיח, אבל חיפוי באבן גם מבודד ומשמר את הנכס להרבה יותר שנים, וגם מעניק למבנה מראה יוקרתי. בבניינים מדורגים הנבנים על צלע הר, הטבע חודר למרחב היומיומי של הדייר והבדלי המפלסים בסגנון דיור כזה, מעניקים לדיירים יותר פרטיות מאשר בבניינים רגילים ובמגדלים מפוארים. כמובן, שחשוב שיהיו לפחות שתי מעליות בכל בניין. במיקרו, תכנון דירה פונקציונלי, הכולל, מרפסת נוחה לשימוש וחדר ארונות, תמיד מעלה את שוויה, ואפשר לראות זאת באמצעות מפרט טכני מהודר של החברה.
קבוצת רכישה לעומת יזם וזהותו של הקבלן
אחרי בדיקות מקיפות ופרטניות בכל רחבי שוק הנדל"ן הגעתי לסיומו של התחקיר עם הרגע שלפני ההחלטה. מסתבר שמצאתי את עצמי בהתלבטות אחרונה, עם מי לצאת לדרך ולסגור את העסקה, להצטרף לקבוצת רכישה או לבחור יזם? האם לא יותר מהכי חשוב, זה לדעת מי הקבלן שיבנה את קירות ביתי? אז גם פה התשובה הייתה קונקרטית. הקבלן צריך להיות חברה יזמית וקבלנית, בעלת סיווג קבלני המתאים ל ג-5 ובעלת איתנות כלכלית גבוהה המלווה על ידי בנק מוכר בישראל. הסיכון הכרוך בקניית דירה המתבצעת באמצעות קבוצת רכישה מתבטאת בעדר ליווי בנקאי וללא ערבות בנקאית, לכאורה המוצר נראה זול אך בעל מקדם סיכון גבוה.