מידרוג קובעת דירוג P-1.il לניירות ערך מסחריים שתנפיק חברת סאמיט אחזקות נדל"ן בע"מ בהיקף של עד 180 מיליון ₪.

מידרוג קובעת דירוג P-1.il לניירות ערך מסחריים שתנפיק חברת סאמיט אחזקות נדל"ן בע"מ בהיקף של עד 180 מיליון ₪. שיקולים עיקריים לדירוג הדירוג לזמן קצר מבוסס על הדירוג לזמן ארוך של החברה, A1.il באופק חיובי, ועל ניתוח הנזילות שלה. ניתוח הנזילות כולל, בין היתר, את ניתוח פעילות החברה, המזומנים מפעילותה השוטפת, השקעות צפויות ועוד.
מידרוג קובעת דירוג P-1.il לניירות ערך מסחריים שתנפיק חברת סאמיט אחזקות נדל"ן בע"מ בהיקף של עד 180 מיליון ₪.
שיקולים עיקריים לדירוג
הדירוג לזמן קצר מבוסס על הדירוג לזמן ארוך של החברה, A1.il באופק חיובי, ועל ניתוח הנזילות שלה. ניתוח הנזילות כולל, בין היתר, את ניתוח פעילות החברה, המזומנים מפעילותה השוטפת, השקעות צפויות ועוד. כל אלה מעידים על רמת נזילות החברה ועל יכולתה לפרוע את התחייבויותיה השוטפות כפי שיורחב בהמשך.

סאמיט אחזקות נדל"ן בע"מ (להלן "החברה") הינה חברה ציבורית אשר מניותיה נסחרות בבורסה בתל אביב. החברה עוסקת בהשכרה, ניהול ואחזקה, פיתוח ומכירה של נכסים מניבים בישראל ובגרמניה, שם היא פעילה באמצעות חברת הבת Summit Germany Limited (להלן: "סאמיט גרמניה") - חברה הנסחרת בבורסת ה-AIM בלונדון ואשר מוחזקת על ידה בכ-50.01%. נכון ליום 30.09.2016. בבעלות החברה (בין היתר, באמצעות חברת הבת) כ- 120 נכסים מניבים בשווי כולל של כ- 3.7 מיליארד ₪ (שווי חלק החברה בנכסים נמוך יותר), בשיעור תפוסה משוקלל של כ- 87%. כמו כן, החברה מחזיקה בכ- 7.5% מהון המניות של חברת כלכלית ירושלים בע"מ.

החברה מעוניינת להנפיק ניירות ערך מסחריים (להלן: "נע"מ"), בהיקף של עד 180 מיליון ₪, לצורך פעילותה השוטפת. החברה התחייבה לשמור לאורך כל תקופת הנע"מ על נזילות ו/או מסגרות אשראי פנויות וחתומות בגובה הנע"מ לפחות. תוקף דירוג זה הינו עד ליום 31.12.2017.

למידע אודות שיקולי הדירוג הנכם מופנים לדוח פעולת הדירוג מחודש יולי 2016.

פירוט השיקולים העיקריים לדירוג ז"ק
ניתוח הנזילות של החברה
בניתוח הנזילות של החברה נבחנו, בין היתר, הפרמטרים הבאים כפי שהוצגו למידרוג על ידי החברה: מזומנים, הכנסות והוצאות תפעוליות, השקעות צפויות ושינויים צפויים בנוגע למימון החברה (יש לציין כי ניתוח הנזילות של החברה נעשה ברמת הסולו המורחב- כאשר סאמיט גרמניה נבחנה כחברה מוחזקת), כמפורט להלן:
מקורות לתקופה
נכון ליום 30.09.2016 לחברה מזומנים בסכום של כ-290.4 מיליון ₪ ברמת הסולו המורחב.
נכסיה של החברה ברמת הסולו (ישראל ונכס נוסף בגרמניה) מניבים NOI שנתי של מעל 40 מיליון ₪. כמו כן, לחברה תזרים נוסף מאחזקתה בסאמיט גרמניה אשר גם הוא ע"פ הערכות החברה, צפוי לעמוד על קרוב ל- 40 מיליון ₪ בשנה.
פורטפוליו הנכסים של החברה בישראל כולל נכסים במינוף נמוך ומספר נכסים לא משועבדים. שיעור ה- LTV בנכסים המשועבדים (לא כולל את הנכסים שמשועבדים לאג"ח ח') נכון למועד הדו"ח עומד על כ-35%. מימון מחדש של ההלוואות הקיימות ומינוף של נכסים לא משועבדים עשויים להגדיל את מקורותיה הנזילים של החברה. שווים של הנכסים הלא משועבדים של החברה בישראל עומד על כ- 184 מיליון ₪ נכון למועד הדו"ח.
כפי שצוין לעיל, החברה התחייבה לשמור לאורך כל תקופת הנע"מ על נזילות ו/או מסגרות אשראי פנויות וחתומות בגובה הנע"מ לפחות.
שימושים לתקופה
הוצאות מימון תזרימיות, לרבות החזרי קרן הלוואות והוצאות תפעול שוטפות, בהתאם לנתוני החברה.
השקעותיה הצפויות של החברה בתקופת הדירוג, בהתאם לתוכניות החברה לרבות השקעות שוטפות והשקעות אחרות.
להערכת מידרוג, לתקופת הדירוג לחברה עודף מקורות על שימושים אשר הולם את הדירוג.

גורמים שעשויים לפגוע בדירוג
אי שמירה על יתרות נזילות ו/או מסגרות אשראי חתומות בהתאם למה שהוצג למידרוג.
ירידה בדירוג המנפיק של החברה.
צורכי השקעה מהותיים נוספים ו/או הוצאות תזרימיות מהותיות אחרות, מעבר לאלו שהוערכו על ידי החברה.