סקירת שיעורי תשואה בנכסים מניבים – מחצית ראשונה של שנת 2016

תשואות לפדיון של אג"ח ממשלתיות המשיכו להציג ירידות, והן מציגות תשואות נמוכות יחסית
הקדמה
שיעור התשואה הוא היחס שבין ההכנסה השנתית אשר נצמחת מהשכרת נכס לבין שוויו, המבוטא באחוזים.
שיעור התשואה יכול להימדד תוך התחשבות ביחס אי תפוסה או להימדד בהנחת תפוסה מלאה ("שיעור תשואה פוטנציאלי").
"שיעור התשואה הפוטנציאלי" מכונה גם "שיעור היוון כולל " והוא משמש, בין היתר, לעריכת שומות לנכסי מקרקעין בגישת היוון ההכנסות.
גובה דמי השכירות וכן שווי הנכס מבטאים מפגש בין רצונות של צדדים לעסקה (שוכרים ומשכירים, קונים ומוכרים) ולכן שיעור התשואה (או "שיעור ההיוון הכולל") הוא ערך תוצאתי של כוחות הביקוש וההיצע בכל שוק נכסים, בנקודת זמן נתונה.
שיעור התשואה מנכס מקרקעין, בדומה לנכסי השקעה אחרים, מגלם מרכיבים שונים (ריבית חסרת סיכון, פרמיית סיכון, פרמיה בגין רמת נזילות נמוכה, פחת, פיצוי בגין תקופות אי תפוסה, פיצוי בגין הוצאות למשכיר ועוד). חישוב שיעור ההיוון על ידי סכימת המרכיבים הללו אינו ישֹים, לנוכח הקושי שבהערכת חלק מהם. לפיכך, לצורך קביעת שיעור ההיוון הכולל הראוי, יש לאסוף ולנתח נתוני תשואה בשוק הנכסים הרלוונטי.

סקירת שיעורי התשואה הנהוגים בשוק
לנוכח הקושי הרב הקיים באיסוף נתוני תשואה בנכסים מניבים לצורך בחירת שיעור היוון כולל בשומה ספציפית אחת, בוצעה באגף שומת מקרקעין סקירה מדגמית של שיעורי תשואה, אשר עשויה לסייע לשמאי בקביעת שיעור ההיוון הכולל.
בעבודה נסקרו נתוני התשואה בפועל בנכסים שבהם בוצעה עסקת שכירות ועסקת מכר במועדים סמוכים, וכן נבדקו שיעורי תשואה, ששמשו בסיס להערכת נכסים בגישת היוון הכנסות, אשר נשומו לצורך הכללתם בדוחות הכספיים של פירמות לפי תקני החשבונאות.
בתקופה הנסקרת (המחצית הראשונה של שנת 2016), המשיך המשק הישראלי להיות חשוף למגמות כלכליות בעולם.
ריבית בנק ישראל נשארה ברמתה הנמוכה (0.10%). הריבית הריאלית (הצמודה) למשכנתאות נעה בטווח שבין 2.66% לבין 3.06% (כאשר מדד המחירים לצרכן בתקופה הנסקרת עומד על 0% והתחזית לאינפלציה השנתית נעה בין 0.4% - 0.8%) .
בתקופה הנסקרת תשואות לפדיון של אג"ח ממשלתיות המשיכו להציג ירידות, והן מציגות תשואות נמוכות יחסית ובוודאי שביחס לתשואות הנדל"ן המניב.
נתונים אלה גורמים לניתוב לאפיקי השקעה חלופיים לרבות בשוק הנדל"ן המניב.
קצב התחלות הבניה של שטחי משרדים דומה לקצב שנצפה שנצפה בחציון הקודם. למרות שבשנים הקרובות צפוי עודף בשטחי המשרדים במיוחד באזור המרכז, השפעתו לא ניכרת בתקופה הנסקרת.
כמו כן לא ניכרת השפעת עבודות הבניה של הרכבת הקלה באזורים הרלוונטיים בתקופה הנסקרת.

בתקופה הנסקרת אותרו, נדגמו ונותחו נתונים של כ- 45 נכסים מניבים: משרדים, מסחר, מבני תעשיה ולוגיסטיקה. רובם מתייחסים לשיעור ההיוון הכולל בשומות שנערכו לצורך הצגתן בדו"חות כספיים של חברות, ומבוססים בדרך כלל על יחס בין נתון שוק דמ"ש ידועים, לבין ערך שומתי בנכסי השוואה או בנכס הנשום.
יצויין, כי בחלק קטן מהנכסים קיימת הכנסה נוספת לבעלים (שהיא בדרך כלל אינה משמעותית ביחס להכנסה מדמי השכירות) מהשכרת חלק מהמבנה (גג או קיר חיצוני) למטרת הצבה של אנטנה סלולרית או מתקנים לייצור חשמל, רווח בגין אחזקת המבנה, דמי ניהול וכו'.
הכנסות אלה אינן נכללות בשיעור התשואה של הנכסים שנכללים בסקירה וזאת במטרה לבטא את שיעורי התשואה לסוגי הנכסים הנסקרים ללא השפעת גורמים אקראיים.

להלן שיעורי התשואה (שיעור ההיוון הכולל) הממוצעים למחצית השניה של שנת 2015:
בנכסי משרדים – 7.8%
בנכסים מסחריים – 7.6%
בנכסי תעשיה ולוגיסטיקה – 8.0%


סיכום
מהסקירה עולות המסקנות הכלליות הבאות:
1. נצפו ירידות קלות בשיעורי התשואה מנכסים מניבים למסחר ולמשרדים במחצית הראשונה של שנת 2016 לעומת השיעורים שנצפו במחצית שקדמה לה (מחצית השניה של 2015) . אלה נמצאו בטווח שבין 7.5% לבין 8.0%.
מגמות אלה נובעות, בין היתר, מהעדר חלופה אטרקטיבית להשקעה וממצב המשק. ע"פ נתוני בנק ישראל הצריכה הפרטית הוסיפה לצמוח ולהוביל את צמיחת המשק, שוק העבודה נותר איתן - התעסוקה הוסיפה לצמוח, האבטלה נותרה נמוכה, השכר המשיך לעלות, והמשק נמצא קרוב לתעסוקה מלאה.
2. בענף נכסי תעשיה ולוגיסטיקה נמשכת מגמת היציבות.
3. יצויין כי בנכסים גדולים ניתן לזהות שונות בשיעורי התשואה באותו הנכס, כאשר לשוכרים בטוחים יותר מיוחס שיעור תשואה נמוך יותר ולהפך.
בנוסף, קיים פער בשיעורי התשואה בשטחי מסחר בקניונים לבין שיעורי תשואה בחנויות קטנות ברחובות מרכזיים, שבהן שיעורי תשואה נמוכים יותר.
4. נמצא קשר מובהק בין רמת הקרבה של הנכס למרכז הארץ או למרכז הישוב לבין שיעור התשואה ממנו. בנכסים שמיקומם מרכזי נצפה שיעור תשואה נמוך ואילו בנכסים פריפריאליים נצפה שיעור תשואה גבוה. הקשר נובע ככל הנראה ממרכיב סיכון גבוה יותר בפריפריה (לגבי מרכיבים כגון: איתנות פיננסית של השוכרים, יחס אי תפוסה, סיכונים לבעלים שבהשתנות הסביבה וכו').