אקסלנס: העלייה החדה בריבית המשכנתא הופכת את ההשקעה בדירה לממש לא כדאית

עליית התשואות החדה בשוק האג"ח מאז בחירת טראמפ לנשיא צפויה לייקר את ריבית המשכנתאות בעוד 0.3%-0.5% בחודש הקרוב ‎
יניב חברון, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות אקסלנס, מתייחס בסקירתו השבועית להשפעת עליית ריבית המשכנתא על שוק הדיור בישראל. חברון מעריך כי "עליית התשואות החדה בשוק האג"ח מאז בחירתו של טראמפ לנשיא ארה"ב צפויה לייקר את ריבית המשכנתאות בעוד 0.3%-0.5% בחודש הקרוב".

חברון מציין כי "מבט לתחילת השנה מלמד כי בפעם האחרונה שרמת התשואות עמדה ברמה הנוכחית, עלות המשכנתא הייתה נמוכה בשיעור של כ-8% וזה עוד לפני העלייה בריביות שצפויה בחודש הקרוב. הריבית הקבועה על משכנתא ל-30 שנה עומדת היום ברמה ממוצעת של 6% וצפויה עוד לעלות, על משכנתא ל-20-25 שנה רמת הריבית היא של כ-5% וצפויה לעלות. שיעור התשואה הממוצעת משכירות על דירות להשקעה עומד ברמות של 2.6% באזור גוש דן ובאזור ירושלים (נתוני הלמ"ס)".

חברון סבור כי "גם אם נתעלם משיעור המס על שכירות ומס רכישה על דירה וחודשים בהם הדירה לא מושכרת, נראה כי העלייה החדה בריבית המשכנתא הופכת את ההשקעה בדירה מלא כדאית לממש לא כדאית. בניגוד לעבר, היום השכירות לא רק שלא תכסה את עלות המימון אלא לא תכסה את ההחזר החודשי לבנק במקרה של 50% מימון! אם נתחשב בעלייה בריביות המשכנתא אולי כדאי שתוסיפו עוד כמה מאות אלפים למחיר הדירה הסופי שבאמת תשלמו לאורך כל חיי ההלוואה".
חברון חושב כי "לגבי שוכרי הדירות, מצבם עשוי להיות מורע בהחלט. בעלי הבית ינסו להעלות עוד יותר את מחירי השכירות, השאר פשוט לא יקנו, מה שעשוי לפגוע בהיצע הדירות להשכרה".

חברון מתייחס בסקירתו גם לנעשה בשוק המניות האמריקאי. חברון סבור כי "שוק המניות האמריקאי מתפקד, למרות עליית התשואות ולמרות שנתוני המאקרו פושרים יחסית. השאלה היא האם מדובר באשליה זמנית שאותה הנשיא הנבחר יוצר? לפי אנשי הקבינט שהוא מגבש בימים האחרונים, נראה כי טראמפ מתכוון לקיים חלק ניכר מהבטחותיו במהלך הקמפיין". חברון מעריך כי "השוק לא לוקח מספיק בחשבון את ההשלכות השליליות שהתחזקותו של הדולר עלולה ליצור על ענף התעשייה והייצוא האמריקאי (כפי שראינו זאת בשנה וחצי האחרונות) והאפקט ה"מתמתן" על האינפלציה והצמיחה, וכפועל יוצא על התשואות. בשבועיים האחרונים הדולר התחזק מעל 4% מול סל המטבעות לשיא של 13.5 שנים. חברון מעריך כי "מצפה לנו תקופה של שילוב בין אי-וודאות ואופוריה (כפי שראינו בשבועיים האחרונים). אנו מכנים את תגובת השווקים כתגובת יתר".