רוסאריו: אפקט טראמפ והירידות החדות בנדל"ן המניב - הזדמנות?‎

אביטל איגנר

בחירתו של טראמפ לנשיא ארצות הברית זרעה חוסר וודאות אשר התבטאה בעיקר בפתיחת מרווחים. ה-US Treasury ל-10 שנים עלה בכ-0.4 נקודות אחוז בימים האחרונים לרמה של כ-2% ואיתם גם עלו התשואות באג"חים בישראל.
תגובת שוק ההון להתפתחויות אלו הייתה חדה מאוד בתחום הנדל"ן - מדד הנדל"ן 15 ירד בלמעלה מ- 7%!



אך האם תגובה חריפה זו מוצדקת? או שאולי מדובר בהזדמנות טובה להשקעה בתחום הנדל"ן המניב?

• המנגנון אשר קושר את שווי הנדל"ן המניב לגובה הריבית הינו מנגנון ידוע – תמחור של נכס נדל"ן מניב נקבע על ידי חלוקת ה-NOI המייצג בשיעור ההיוון אשר נקבע בין היתר על ידי שיעורי הריבית לטווח ארוך. עליית הריבית לטווח ארוך מביאה לעלייה בשיעורי ההיוון המשמשים לתמחור נכסים מניבים באופן שמקטין את השווי.

• בישראל, שיעורי ההיוון של הנכסים לא ירדו לרמות נמוכות בעקבות הריבית הנמוכה, כפי שירדו בארה"ב, שם ניתן למצוא נכסים אשר מתומחרים בשיעורי היוון גם של – 2.8%-3.5% (!!). בישראל, על אף הריבית הנמוכה במונחים היסטוריים, שיעורי ההיוון נותרו ברמות גבוהות יחסית (בין היתר בשל היות השוק בלתי משוכלל עם מיעוט עסקאות). שיעורי ההיוון בתחום הנדל"ן למסחר עומדים בממוצע מעל כ-7% ובנכסים מרכזיים יכולים להיות קצת מעל 6%. בתחום המשרדים, התשואות אף גבוהות יותר. תמחור על פי שיעורי ההיוון הללו, יצרו מרווחים גבוהים מאוד בין עלות המימון לבין תשואות הנכסים. אי לכך, ההשפעה של עליית ריבית מתונה-בינונית אין בה כדי להביא לשינוי מהותי בשיעורי ההיוון, כך ששווי הנכסים לא צריך להיפגע באופן מהותי – ובוודאי שאינו מצדיק ירידה כה חדה במחירי מניות חברות הנדל"ן המניב.

בדקנו את ההשפעה של עליית התשואות על מדד הריטים בארה"ב – לא ניכרת ירידה חדה כפי שנראית בישראל, ואף נראה כי ביחס לימים של לפני הבחירות, כמעט שאין ירידה במדד זה:

 •        יחד עם זאת, חברות אשר פורטפוליו הנכסים שלהם מוטה ארה"ב, יכולות לחוות עלייה בשיעורי ההיוון בתמחור הנכסים, במידה והעלייה בתשואות תמשך. גם כאן, הפגיעה בשווי יכולה להיות סלקטיבית שכן, יש לזכור כי בתמחור נכסי נדל"ן, יש מונה (NOI) ויש מכנה  (שיעור ההיוון). כל השינויים בריביות הינם שינויים במכנה. חברות בעלות נכסים באיכות גבוהה אשר נוקטות ניהול אקטיבי, עשויות להתגבר על "מכשול הריבית" באמצעות העלאת ה-NOI באופן שעליית הריבית וירידת שיעורי ההיוון תתקזז עם עליית ה-NOI.

נראה שהימים האחרונים הביאו עימם מעט היסטריה יחד עם כל אי הוודאות השוררת כעת בעולם כולו. עדיין נראה לנו שהתגובה בישראל מעט חדה וכרגיל דרושה סלקטיביות ובחינה של כל חברה בפני עצמה.