מידרוג מודיעה על מתן דירוג לחברת ביג

דירוג ניירות ערך מסחריים P-1.il היקף נע"מ מדורג: עד 50 מיליון ₪
חברת ביג מרכזי קניות הוקמה והתאגדה בישראל בדצמבר 2004, כחברה פרטית אשר איגדה החזקה במספר נכסים. החברה מתמחה בתפעול, החזקה והשכרה של מרכזי קניות פתוחים הידועים גם כ- "Power Centers", "Outlet", ו- "Retail Boxes", וכן בייזום פרויקטים על ידי רכישה או הקמה. ב- 2006 ביצעה החברה הנפקת מניות והפכה לחברה ציבורית.
בשנת 2010 החלה החברה לפעול בתחום מרכזי הקניות בארה"ב וכיום מהווה זרוע זו נדבך מרכזי בפעילות. בנוסף, לחברה פעילות בהיקף מצומצם גם בסרביה.
נכון למועד הדו"ח, החברה מחזיקה בכ-50 מרכזים מסחריים מניבים על פני 3 מדינות הפעילות, עם כ-22 נכסים בישראל בשווי, חלק חברה, של כ-3.8 מיליארד ₪ וכ-27 נכסים בארה"ב בשווי, חלק חברה, של כ-3.2 מיליארד ₪. ביצועי החברה בנכסים אלו הינם טובים ונמדדים על פני שנות פעילות רבות בחלק מהנכסים. ניתן לציין כי החברה שומרת על שיעורי תפוסה גבוהים באופן יציב עם כ-100% תפוסה בקירוב באופן ממוצע בנכסיה המיוצבים בישראל ועם כ-92%-93% בנכסיה המיוצבים בארה"ב. פעילות החברה מתבצעת אף במדינת סרביה, שם לחברה נכס אחד שפותח (בעיר נובי סאד) ואף הוא מציג שיעורי תפוסה גבוהים.
תזרים המזומנים של החברה נשמר יציב בשנים האחרונות, כאשר לחברה תזרים מזומנים מפעילות שוטפת בהיקף משמעותי. תזרים זה צפוי להישמר יציב וזאת לאור היקף הפעילות הנוכחי, אופי הפעילות היציב של החברה ויכולת ניהול המרכזים המסחריים של החברה (כמשתקף מ-NOI יציב שנמצא במגמת גידול ושיעורי תפוסות גבוהים ויציבים במרבית הנכסים). יציבות התזרים נבחנת על ידי מידרוג גם על בסיס נתוני השוכרים של החברה, כאשר לחברה אין תלות בשוכרים מהותיים, בנוסף למח"מ חוזים ממוצע גבוה בנכסים.
לשם המחשה, השכירות האפקטיבית של החברה מ-20 השוכרים המשמעותיים של החברה (שפרוסים לעתים על פני מספר מרכזים מסחריים), ביחס לסך השכירות האפקטיבית של החברה מכלל המרכזים המסחריים הנוכחיים, מסתכמת לכ-100 מ' ₪ או לכ-22% מסך השכירות כאמור. פיזור שוכרים זה הינו חיובי מבחינת היציבות התזרימית, התלות בשוכרים מרכזיים והצפי לפעילות העתידית של החברה.
ברמת מח"מ החוזים של החברה בחתך אזורי הפעילות וברמת ההכנסות האפקטיביות מאזורי פעילות אלו, ניתן לציין כי לחברה צפויה יציבות במקורות התזרים השוטף. לשם המחשה, הנכסים בישראל הנוכחיים צפויים לתרום מעל ל-230 מ' ₪ מבחינת השכירות האפקטיבית של החברה ומח"מ החוזים הממוצע של נכסים אלו עומד על כ-5.7 שנות פעילות.
סך ההון העצמי של החברה, על פי הדוחות הכספיים המאוחדים לשנת 2015, מסתכם לכ-2.8 מיליארד ₪ והיקף החוב הפיננסי, בהתאם מסתכם לכ-3.7 מיליארד ₪. היקפים אלו מביאים ליחסים פיננסיים של כ-38% הון למאזן וכ-51% חוב פיננסי ל-CAP. יש לציין כי יחסים אלו נשחקים בצורה מסוימת בבחינת הנתונים האפקטיביים של החברה בנכסים, כפי שמתפרסם על ידי החברה בדיווחים הרבעוניים לאחר הדוחות הכספיים (מנתונים אלו אנו רואים כ-60% חוב ל-CAP). מידרוג מעריכה כי יחסים אלו ינועו סביב ה-57%-60% בשנים הקרובות.
יתרות הנזילות של החברה, ברמת הנתונים המאוחדים בדוחות הכספיים לשנת 2015, מסתכמות לכ-248 מ' ₪ (יתרות אלו עומדות על כ-283 מ' ₪ ברמת האיחוד האפקטיבי). גמישות החברה נשענת על פני מספר גורמים, בהם מסגרות אשראי חתומות לא מנוצלות בהיקף של כ-200 מ' ₪, נכסים לא משועבדים בישראל (נכסים מניבים וקרקעות בייעוד להקמת נכסים מניבים) בהיקף של כ-1.1 מיליארד ₪ (זאת מלבד נכסים מניבים המשועבדים לסדרות האג"ח בשווי כולל של כ-1 מיליארד ₪), נכסים משועבדים בישראל בשיעור של כ-48% ונכסים משועבדים בארה"ב בשיעור של כ-58% (אשר להערכת מידרוג, במידת הצורך, יכולים לשמש כמקור נזילות נוסף בהגדלת שיעור המינוף). נוסף על האמור, מידרוג מעריכה כי לחברה גמישות נוספת בנגישותה לשוק ההון, כפי שהשתקף בשנים האחרונות עם היקפי גיוס חוב של החברה ב"עלויות" נמוכות ובהתחשב אף בגיוסי ההון שבוצעו בשנת 2015.

החברה מעוניינת לקבל דירוג לניירות הערך המסחריים אותם הנפיקה לראשונה בתאריך 06/03/2014, בהיקף של 50 מיליון ₪.
החברה התחייבה לשמור על מסגרות אשראי חתומות לא מנוצלות ומזומנים פנויים, ביחס של לפחות 1:1.2 לניירות הערך המסחריים המונפקים. הנע"מ הינם לתקופה של 90 יום ויתחדשו לתקופות נוספות בנות 90 יום, בכפוף לדירוג P-1.il בתוקף. תוקף דירוג זה הינו עד ליום 15/08/2016 (להלן: "תקופת הדירוג").
גורמי תמיכה עיקריים
 החברה פועלת בתחום הנדל"ן המניב המסחרי בישראל ובארה"ב, בפריסה גיאוגרפית רחבה ובהתבסס על כ-50 מרכזי קניות, באופן התומך ביציבות הפעילות ובנראות התזרימית לטווח הקצר
 לחברה היקף נכסים לא משועבדים בשווי מצטבר של כ-1.1 מיליארד ₪, מהם כ-900 מ' ₪ מרכזים מסחריים ועוד כ-200 מ' ₪ קרקעות לייזום מרכזים מסחריים
 חוב פיננסי ל-CAP לסוף דצמבר 2015, בהתבסס על נתוני החברה המאוחדים לפי החלק האפקטיבי של בעלי המניות (כפי שמתפרסם על ידי החברה), עומד על כ-60%
 לחברה נכסים מניבים בעלי שיעורי תפוסה גבוהים לאורך זמן, העומדים בממוצע על כ-100% בישראל בשנים האחרונות ועל כ-92%-93% בארה"ב
 לחברה נגישות טובה למקורות מימון כאשר החברה גייסה בשנים האחרונות מלבד אג"ח אף הון
 החברה התחייבה לשמור על מסגרות אשראי חתומות לא מנוצלות ומזומנים פנויים, ביחס של לפחות 1:1.2 לניירות הערך המסחריים המונפקים ליום 09/05/2016. לחברה יתרת נזילות, המסתכמת לכ-248 מיליון ₪ נכון ל-31/12/15 ומסגרות אשראי חתומות לא מנוצלות בהיקף מוערך של כ-200 מ' ₪, נכון ל-31/12/15
גורמי סיכון עיקריים
 ירידה בסך התקבולים, נטו, הנובעים מהנכסים המניבים של החברה עקב שחיקת שכר דירה, עלייה בהוצאות תפעול שוטפות, עזיבה של שוכרים מהותיים ועוד
 הפחתות משמעותיות בשווי נכסי הנדל"ן
 חוסר או קושי בנגישות למקורות מימון, לרבות אי חידוש מסגרות אשראי
 ירידה משמעותית בתפוסה ו/או במחירי השכירות אשר יכולים לנבוע, למשל, לאור גידול בשטחי מסחר באזורי פעילות החברה
 השקעות נוספות משמעותיות, מהמקורות הקיימים, מעבר לתכנון של החברה
 ירידת דירוג ז"א
דירוג לז"ק - כללי
הדירוג לזמן קצר מבוסס על הדירוג לזמן ארוך של החברה, A1.il באופק חיובי, ועל ניתוח הנזילות שלה. ניתוח הנזילות כולל, בין היתר, ניתוח פעילות החברה, המזומנים מפעילותה השוטפת, השקעות צפויות ועוד. כל אלה מעידים על רמת נזילות החברה ועל יכולתה לפרוע את התחייבויותיה השוטפות.
החברה התחייבה לשמור על יתרות נזילות פנויות ומסגרות אשראי חתומות לא מנוצלות בהיקף שלא ירד מסך המסתכם ליחס של 1.2X מיתרת הנע"מ המונפק.
ניתוח הנזילות של החברה
בניתוח הנזילות של החברה נבחנו, בין היתר, הפרמטרים הבאים: מזומנים, הוצאות תפעוליות שוטפות, השקעות צפויות ודיבידנדים וכדומה, כמפורט להלן:
מקורות לתקופה:
 נכון ליום 31/12/2015, לחברה יתרות נזילות בהיקף של כ-248 מיליון ₪
 נכון ל-31/12/15, לחברה יתרות מסגרות אשראי חתומות לא מנוצלות בהיקף של כ-200 מ' ₪
 נבחנו נתוני התקבולים השוטפים, נטו ממצבת הנכסים המניבים של החברה, הכוללים כ-23 נכסים מניבים מסחריים פעילים בישראל וכ-27 נכסים מניבים הפרוסים ברחבי ארה"ב, יחד עם נכס נוסף הממוקם בעיר נובי סאד בסרביה, אשר לפי נתוני החברה צפויים להניב FFO שנתי בהיקף של כ-230-270 מיליוני ש"ח
הערכות בדבר שימושים בתקופה:
 הוצאות מימון תזרימיות, לרבות תשלום קרן אג"ח והלוואות והוצאות תפעול שוטפות, בהתאם לנתוני החברה. פירעון קרן האג"ח לשנה הקרובה עומד על כ-216 מיליוני ₪
 דיבידנד לבעלי מניות החברה: הונחה חלוקת דיבידנד בהיקף של כ-70 מ' ₪
 תחזוקה שוטפת והשבחות של נכסים קיימים בהיקף של כ-10 מ' ₪

סיכום
מודל הנזילות מתייחס לשלוש רמות - Excellent , Good ו- Adequate, בהתחשב בדירוג החברה לזמן ארוך ומניתוח הנזילות של החברה עולה, כי רמת נזילות החברה עומדת ברמת נזילות Excellent. בדירוג לזמן קצר P-1.il.
אופק דירוג
גורמים העלולים לפגוע בדירוג:
 אי שמירת יתרות נזילות ומסגרות מתאימות
 ירידה בדירוג המנפיק של החברה אשר לא יתאם את רמת הדירוג לפי סולם דירוג לז"ק
 חלוקות דיבידנד בהיקף משמעותי, מעבר לתחזיות החברה
 אי עמידה בתחזיות התזרים השוטפות של החברה מעבר לתרחישי הרגישות שנלקחו ע"י מידרוג
 צורכי השקעה מהותיים נוספים ו/או הוצאות תזרימיות מהותיות אחרות, מעבר לאלו שהוערכו על ידי החברה