נעם פינקו, אנליסט בכיר מחלקת מחקר Sell Side בפסגות לדוחות אמות

מותירים המלצה של תשואת יתר, עם מחיר יעד חדש
הצמיחה בפרמטרים התפעוליים נמשכת
NOI – ירידה קלה ב-NOI לעומת הרבעון הקודם בו נכללה הכנסה חד פעמית. החברה רושמת גידול של 3% ב-NOI מנכסים זהים לעומת הרבעון המקביל (בנטרול הכנסה חד פעמית) על אף מדד שלילי, להערכתנו בעיקר בזכות שיפור בתפוסות ל-96%.

FFO – עלה בכ-1 מש"ח לעומת הרבעון הקודם ל-81 מש"ח ובכ-7 מש"ח לעומת המקביל. העליות מול המקביל נובעות מהשיפור ב-EBITDA ומקיטון בריבית הריאלית של החברה בעקבות מחזורי חוב.

שערוכים – החברה רשמה מחיקות בהיקף של 16 מש"ח. החברה לא מציינת את הסיבות לירידות וייתכן שמדובר בהשקעות בנכסים שנרשמות כהוצאה.

שמירה על איתנות פיננסית גבוהה – רמת המינוף נמוכה יחסית ויחס החוב לנכסים עומד על 53%. לחברה מזומנים ומסגרות אשראי בהיקף של כמיליארד ש"ח ונכסים לא משועבדים בהיקף של 5.8 מיליארד ₪.

ההנחות בבסיס התחזית הן מדד שנתי 0%, לא יהיו רכישות חדשות, לא יחולו שינויים בסביבה העסקית ויתממש הצפי של החברה לגבי חידושי חוזים.

דיבידנד – החברה תחלק לבעלי המניות 68 אגורות בשנת 2015 (17 אגורות לרבעון) כדיבידנד המגלם תשואת דיבידנד שנתית גבוהה של כ- 5.5%.

יזמות: ה-NOI צפוי לעלות בכ-20 מש"ח בשנת 2016 בזכות השלמת 3 פרויקטים: מבנה משרדים המושכר במלואו לאגד בבית דגן, סיום העבודות על בית המלון המושכר לפתאל בבית כלל והשכרה מחדש של בית טלדור לשעבר בפ"ת. מגדל אטריום החל להתאכלס לאחר תאריך המאזן והושכרו בו 8,000 מ"ר מתוך 50,000. החברה אופטימית לגבי המשך ההשכרות במגדל שיניב בתפוסה מלאה NOI של 80 מש"ח, כאשר סך עלות ההשקעה תגיע ל-800 מש"ח (בשנה הראשונה יתכן והמגדל יגרע מה-FFO בשל עלויות מימון והנבה חלקית). כן ישנו בניין בהקמה מעל קניון קריית אונו. נציין כי על אף מספר רכישות קטנות שבוצעו, החברה, כמו מתחרותיה מתקשה למצוא נכסים טובים המיועדים למכירה כיום.

בשורה התחתונה: אמות צומחת בזכות השכרת שטחים ריקים (פגעו ב-NOI בשנת 2014), חידוש חוזים ורכישות קטנות שהחברה מצליחה לבצע, בשוק שקשה לבצע בו עסקאות כרגע. אמות הינה החברה הרגישה ביותר לתחום המשרדים באזור המרכז ולכן להתפתחויות באזור (חשש מעודף היצע בטווח זמן בינוני והקמת הרכבת הקלה) יהיו השפעות על החברה.
עדכון המודל גוזר מחיר יעד של 14.3 ₪ הגבוה ב-14% ממחיר המניה בשוק. אנו משאירים את המלצתנו בתשואת יתר, בעיקר הואיל ואמות מעניקה תשואת FFO של קרוב ל-10% .