פסגות על תוצאות אמות: הצמיחה בפרמטרים התפעוליים נמשכת, מעלים המלצה לתשואת יתר

תגובת נעם פינקו, אנליסט בכיר בפסגות ברוקראז', לתוצאות אמות לרבעון השני של שנת 2015.
NOI – עליה נאה של 1 מש"ח לעומת הרבעון הקודם ו-3 מש"ח לעומת הרבעון המקביל. העלייה נובעת מצמיחה של 2.2% מנכסים זהים (על אף מדד שלילי בתקופה) וכמש"ח מנכסים שנרכשו.
* FFO – עלה בכ-1 מש"ח לעומת הרבעון הקודם ל-80 מש"ח ובכ-6 מש"ח לעומת המקביל. העליות מול המקביל נובעות מהשיפור ב-EBITDA ומקיטון בריבית הריאלית של החברה בעקבות מחזורי חוב.
* שערוכים – החברה רשמה שערוכים בהיקף של 68 מש"ח. החברה לא מציינת את הסיבות לשערוכים אך ככל הנראה מדובר בהחזר חלקי של המחיקות מהרבעון הקודם שנבעו מהמדד השלילי וכן מספר שערוכים ספציפיים.
* שמירה על איתנות פיננסית גבוהה – רמת המינוף נמוכה יחסית ויחס החוב לנכסים עומד על 52%. לחברה מזומנים ומסגרות אשראי בהיקף של כ- 900 מיליון ש"ח ונכסים לא משועבדים בהיקף של 5.8 מיליארד ₪.
* תחזית –החברה מעלה את התחזיות לשנת 2015:

ההנחות בבסיס התחזית הן מדד שנתי 0%, לא יהיו רכישות חדשות, לא יחולו שינויים בסביבה העסקית ויתממש הצפי של החברה לגבי חידושי חוזים.
* דיבידנד – החברה תחלק לבעלי המניות 68 אגורות בשנת 2015 (17 אגורות לרבעון) כדיבידנד המגלם תשואת דיבידנד שנתית גבוהה של כ- 5.5%.
* רכישות: מתחילת השנה רכשה אמות נכסים בהיקף של 117 מש"ח בשטח של כ-10.5 אלפי מ"ר אשר בתפוסה מלאה יניבו NOI של כ-9.2 מש"ח.
* בשורה התחתונה: אמות צומחת בזכות השכרת שטחים ריקים (פגעו ב-NOI בשנת 2014) ,חידוש חוזים ורכישות קטנות שהחברה מצליחה לבצע, בשוק שקשה לבצע בו עסקאות כרגע. בנוסף ממשיכה החברה לקדם את תכניות הייזום (רמת גן, קריית אונו, בית דגן). אמות הינה החברה הרגישה ביותר לתחום המשרדים באזור המרכז ולכן להתפתחויות באזור (חשש מעודף היצע בטווח זמן בינוני והקמת הרכבת הקלה) יהיו השפעות על החברה.
מניית אמות מציגה תשואת חסר מובהקת לעומת חברות הנדל"ן המניב האחרות – ייתכן בשל החשש משוק המשרדים במרכז, החשיפה לשוק הסופרמרקטים (עיקר הסופרים של החברה במרכזי ערים) והשכרה איטית של בניין אטריום. אנו סבורים כי השוק קצת מחמיר עם החברה שכן תוצאותיה חזקות וה- NOI וה-FFO אמורים לגדול ב-20 מש"ח ו-17 מש"ח בהתאמה בשנה הבאה מחוזים חתומים בנכסים שבנייתם/שיפוצם יושלם, כך שפגיעה בתוצאות מנכסים אחרים תיגרע מהתוספת והחברה לא תרד בתוצאותיה.
עדכון המודל גוזר מחיר יעד של 14.2 ₪ הגבוה ב-16% ממחיר המניה בשוק. אנו מעלים את המלצתנו לת.יתר, הואיל ואמות מתומחרת בחסר לעומת מתחרותיה.