הצמיחה בעיצומה, אך כבר מגולמת במחיר

תגובת נעם פינקו, אנליסט בכיר, פסגות ברוקראג' לדו"חות חברת גב ים
NOI – הסתכם הרבעון בכ- 88.5 מש"ח, גבוה בכמיליון וחצי ₪ מהרבעון הקודם ומהצפי שלנו. ברמה שנתית חלה עליה נאה של כ-3% ב-NOI מנכסים זהים).שיעור התפוסה בנכסי החברה גבוה מאוד ועומד על97%. החברה תחלק דיבידנד של 120 מש"ח, המהווה תשואת דיבידנד של כ-5%.

* FFO – FFO שנתי מאכזב של 132 מש"ח, בדומה לשנה שעברה הושפע לרעה מעליה בהוצאות מס שוטף וכן עלויות ריבית שוטפות.

* שערוכים – חלה עליה של 10 מש"ח בשווי הנכסים בהקמה. החברה מבצעת בדיקות שווי מלאות ברבעון השני ולא הרביעי.

* נכסים בהקמה – בהרצליה השלב הראשון בפרויקט "O2" בן 28 אלף מ"ר אשר הושכר לאפל הסתיים ואוכלס. הבניין השני, בו אפל השכירה 5 קומות נוספות, יושלם בסוף 2015. בבאר שבע סומן מתחם ההייטק של החברה כמרכז הסייבר של ישראל וחברות בינלאומיות מובילות מגלות עניין להשכיר בו שטחים. כרגע הבניין השני בבאר שבע (12,000 מ"ר) נמצא בהקמה והושכרו בו כ-3,000 מ"ר. בפארק מת"מ מקימה החברה את הבניין החדש השני (הראשון אוכלס לאחרונה והושכר במלואו). ברחובות מקימה החברה בפארק ההייטק שלה בניין נוסף בן 13,000 מ"ר.

* מגורים: בשנת 2014 נמכרו בפרויקט רמת הנשיא 96 יח"ד תמורת 127 מש"ח. בשנת 2013 נמכרו 113 תמורת 136 מש"ח. אחת הסיבות לירידה בהיקף המכירות הינה תכנית מע"מ 0 שהשפיעה לרעה על המכירות בשנת 2014.

* המגמה בענף מעורבת. שוק המשרדים, על אף שיעורי תפוסה גבוהים הולך ונהיה קשה יותר והמצב עשוי להחמיר בעתיד לאור עודף ההיצע שעשוי להיבנות בעיקר באזור המרכז (בו לגב ים חשיפה נמוכה יחסית), אולם ענף ההייטק, הענף המרכזי של החברה, ממשיך להתפתח בצורה יפה (כפי שניתן לראות מהשכרות בהרצליה ופארק מתם הנמצאים בתפוסה מלאה והפארק באר שבע שהולך ומתרומם).

* בשורה התחתונה: החברה ממשיכה את תנופת הייזום שלה שתגדיל משמעותית את ה-NOI שלה בשנים הבאות (תוספת צפויה של מעל ל-50 מש"ח) ובינתיים שומרת על יציבות בהכנסות מהנכסים הקיימים תוך צמיחה קלה. לנוכח המשך ירידת הריבית והתשואות עלתה מניית גב ים בחדות, כמו שאר מניות הנדל"ן המניב. השאלה היא האם נראה עליית תשואות מתישהו (יותר תלוי במשק האמריקאי והאירופאי מאשר בנו) ומה תהיה השפעתה על מניות הנדל"ן. בהתאם לירידת התשואות אנו מעלים את מכפיל ה-FFO של גב ים מ-13 ל-13.5 כאשר אנו לוקחים בחשבון את ה-FFO של החברה בשנת 2016, לאחר השלמת הפרויקטים הגדולים. בנוסף במודל ה-NAV אנו מורידים את שיעור ההיוון מ-8.15% ל-7.8%, שיעור הנמוך בכחצי אחוז משיעורי ההיוון השמרניים מידי בספרי החברה. אנו מעלים את מחיר היעד ל-1,150, נמוך בכ-6% ממחיר המניה בשוק. המלצתנו נשארת החזק.