תחזית של נעם פינקו מפסגות לחברות הנדל"ן המניב, כולל מגמות וצפי לענף

דוחות סבירים תפעולית. ייתכנו שערוכים נאים
תוצאות החברות ימשיכו להצביע על יציבות יחסית בשורת ה-NOI עם השפעות נקודתיות הנובעות מעונתיות ושינוי במצבת הנכסים. על אף שלהערכתנו שיעורי ההיוון בספרים גבוהים מידי, לנוכח תשואות האג"ח הנמוכות מאוד, איננו יודעים האם השמאים יורידו את שיעורי ההיוון ובכך יובילו לשערוכים. להערכתנו לפחות בנכסים המובילים צריכה להיות ירידת שיעורי היוון.
מגמות אחרונות בענף (לפי חברות המחקר)
o שיעור התפוסה הגבוה במרכז ת"א משאיר את דמי השכירות במשרדים ברמות גבוהות. עם זאת מורגשת ירידה קלה בדמי השכירויות בשל היקף הבניה הגבוה בת"א ובסביבתה. מורגשים ביקושים במתחמי היי-טק. כרגע עודף היצע קיים בעיקר באזור בני ברק.
o מסחרי - עדיין קיימים ביקושים גבוהים לחנויות במרכזי הערים ובקניונים. הגברת התחרות משפיעה מאוד במספר אזורים כגון באר שבע, והצפון וההשפעה גורמת לחברות הקניונים לתת הנחות ו/או הטבות אחרות כגון השקעה בחנויות של הרשתות גם בנכסים חזקים יותר. להערכתנו ברבעון האחרון של השנה נרשמה התאוששות נאה בפדיונות השוכרים.
o לוגיסטיקה- רמת המחירים נותרת יציבה והיקף הביקושים גבוה.
o מיעוט עסקאות בנכסים מובילים לנוכח פערים בין קונים ומוכרים – למוכרים אין סיבה למכור בשל הריבית הנמוכה ואי התאמת שיעורי ההיוון כלפי מטה.
* צפי בענף משרדים: הדעות חלוקות בין גורמים שונים. ישנם גופים המעריכים כי עודף ההיצע המתוכנן כבר מוביל וימשיך להוביל לירידת דמי שכירות. גופים אחרים חושבים שהירידה תחל עם כניסת הפרויקטים שבתכנון (שלהערכתנו יהיה עיכוב בחלקם) כאשר קיים חשש מעודף היצע בעיקר באזור המרכז. להערכתנו על אף העובדה שההיצע החדש במרכז ת"א יהיה מוגבל בשנתיים הקרובות, דמי השכירויות יזלגו כלפי מטה (למעט אולי במבנים מובילים) ובמידה ותגבר המגמה של יציאת חברות ממרכז העיר אזי גם נראה ירידת מחירים משמעותית בת"א העשויה להשפיע על כלל השוק.

* צפי בענף הקניונים: על אף ביקושים גבוהים לשטחי מסחר בעיקר בנכסים המובילים והמשך כניסה והתרחבות של רשתות בינלאומיות, אנו סבורים כי בעלי הקניונים ילכו יותר לקראת השוכרים בשל: תחרות, חשש מהאטה בצריכה (עם זאת פדיונות הרבעון הרביעי היו דווקא טובים) לצד המחאה המתגברת על יוקר המחייה וכן צמיחה הדרגתית (אך איטית) במכירות באינטרנט. נציין גם את הגדלת הלחץ שמפעילים השוכרים על הקניונים (ישנה מגמת יצירת קבוצות אופנה גדולות שכוחן יגדל מול הקניונים).

* בשורה התחתונה: אנו סבורים כי באופן כללי הדוחות יהיו טובים מבחינה תפעולית ולא יצביעו על שינוי מגמה בענף. יש חששות כאמור מעל הענף, אך החברות שאנו מסקרים הינן חברות חזקות מאוד ובעלות רכיב ייזום המהווה מנוע צמיחה ולכן פגיעה עתידית בתוצאותיהן (אם תהיה) לא צפויה להיות דרמטית בשלב זה. ירידת התשואות על האג"ח בשוק לשפל מדהים הובילה את מניות חברות הנדל"ן המניב לשיאים חדשים ולהערכתנו אולי אף עלו בחלקן יותר מידי, אם כי בהחלט יש מקום לשקול במודלים העלאת מכפילים/הפחתת שיעורי היוון. אנו נשקול את מחירי היעד וההמלצות לאחר הדוחות. להערכתנו המניה הזולה ביותר בסקטור הינה אשטרום נכסים.