מידרוג מעניקה דירוג P-1 לניירות ערך מסחריים של אפריקה ישראל מגורים

בהיקף של עד 50 מיליון שקל
אפריקה ישראל מגורים בע"מ, הינה חברה העוסקת בייזום פרויקטים למגורים בישראל על דרך של איתור קרקעות, רכישתן, הקמת המבנים ומכירתם ומהווה את הזרוע של קבוצת אפריקה השקעות לישראל בע"מ, לייזום פרויקטים של נדל"ן למגורים בישראל. החברה פועלת בייזום והקמה של שכונות מגורים, המאופיינות במיצוב בינוני – גבוה ביחס לשוק הדירות, הנובע ממיקומן ומפיתוח סביבתי. כמו כן, בשנים האחרונות החברה החלה ליזום פרויקטי תמ"א 38. לחברה פרויקטים עיקריים בלב אזורי הביקוש במרכז הארץ ובירושלים. בחלק מהפרויקטים אותם מבצעת החברה, הקבלן המבצע הינו דניה סיבוס בע"מ, שהינה בעלת השליטה בחברה. החברה הוקמה בשנת 1960 והחל מיולי 2006 נסחרות מניותיה בבורסה לני"ע בתל אביב.

במהלך שנת 2014 החברה פעלה ב-12 אתרים שונים להקמתם של 21 בניינים ואכלסה למעלה מ-500 יח"ד. נכון לסוף שנת 2014, החברה הפעילה 6 פרויקטים חדשים בהם סביוני נוף חדרה, סביון VIEW (בית מפא"י), סביוני רמת שרת ו-3 פרויקטים בסביוני העיר (תמ"א 38) בהיקף כולל של מאות יח"ד. צבר הפרויקטים של החברה צפוי לייצר עוד כ-2,800 יח"ד, כאשר מועד אכלוסן צפוי בין השנים 2015-2018. במהלך שנת 2014 החברה דיווחה על זכייה במספר מכרזים ועסקאות לרכישת קרקעות נוספות, בעלות תב"ע זמינות לבניה, בהיקף של מאות יח"ד, בהם ניתן לציין את פרויקט כפר יונה, הצפוי לכלול כ-315 יח"ד וכן זכתה החברה לראשונה במכרז דיור להשכרה בגליל ים. החברה פועלת להגדיל את היקף פעילותה מכ-800 יח"ד בביצוע (חלק חברה במהלך 2014) למעל 1,000 יח"ד לשנה במהלך השנים 2015-2016 (בהתאם לתחזית אכלוסם של היח"ד, כפי שהוצגה למידרוג על ידי החברה).

היקף הפרויקטים בביצוע ובתכנון במצבת הפרויקטים של החברה, ללא התחשבות בפרויקטים שטרם החלו ונמצאים בתחזית לעתיד, צפויים להניב תזרים עודף של כ-1,000 מ' ₪, נכון לסוף 2014, במהלך השנים 2015-2018. במהלך שנת 2015, החברה צפויה לבצע תהליך אכלוס משמעותי בפרויקטים הבאים: פרויקט גני סביון (הממוקם בגני תקווה), פרויקט חצר הנביאים (בירושלים) ושער הים. בהתאם לנתוני החברה, 99% מהדירות בפרויקטים שתוכננו להסתיים עד סוף שנת 2014 נמכרו, ולמעלה מ-80% מהדירות בפרויקטים שעתידים להסתיים עד שנת 2015 נמכרו גם כן עד מועד זה. בפרויקטים שהיו פעילים במהלך שנת 2014, צופה החברה לייצר רווחיות גולמית גבוהה, בשיעור ממוצע של כ-23%. מנגד, החברה צפויה לשרת חובות ברמת החברה, בגין אג"ח והלוואה פרטית, בסך של כ-110 מ' ₪, כאשר 73 מ' ₪ מתוך סכום זה צפויים לתשלום במהלך הרבעון הרביעי של 2015. בנוסף, חשוב לציין כי החברה שומרת באופן עקבי על יתרות נזילות מהותיות, המשמשות את החברה לצורכי מימון פרויקטים ומימוש הזדמנויות, בהיקף של כ-284 מ' ₪, נכון ל-30.9.2014 (ללא התחשבות ביתרות מזומנים מוגבלים בהיקף של כ-180 מ' ₪, שבחלקם ניתנים למשיכה לאור עמידה בתנאים המוגדרים למשיכה). בהתחשב בתחזית תזרים החברה ובמבחני "לחץ" וניתוחי רגישות, מעריכה מידרוג כי לחברה ישנה נראות תזרימית גבוהה ויכולת לעמוד בתכניותיה העתידיות, הכוללות השקעות נוספות בפרויקטים חדשים. יש לציין את ההתנהלות הטובה של הנהלת החברה בתכנון, אסטרטגיה ומדיניות שמרנית בכל הנוגע לתכנון העתידי של פעילות החברה.

החברה מעוניינת להנפיק ניירות ערך מסחריים, בהיקף של כ – 50 מיליון ₪, אשר יונפקו על מנת לגוון את מקורות האשראי של החברה. החברה התחייבה לשמור במהלך תקופת הדירוג על יתרת נזילות פנויה בהיקף כולל שלא יפחת מ-1.2 מיתרות הנע"מ. דירוג זה תקף עד ליום 31.12.2015 (להלן: "תקופת הדירוג").

גורמי תמיכה עיקריים
אפריקה מגורים הינה אחת מהחברות המובילות בייזום לבניה ונהנית מאיכות ניהול גבוהה, ניסיון מצטבר בהקמת פרויקטים ומוניטין טוב בצד הרוכשים.
איתנות פיננסית גבוהה ויציבה לאורך שנים.
שיעורי מכירה גבוהים בפרויקטים אשר מסירתם צפויה בתקופת הדירוג.

תזרים FFO משמעותי בתקופת הדירוג המייצר יחסי כיסוי הולמים. בנוסף, הפרויקטים בביצוע מגלמים החזר עודפים משמעותי הנובע מההון העצמי שהושקע בפרויקטים אלו.

גיוון תחומי ייזום למגורים (כדוגמת פעילות בתחום תמ"א 38) הצפויים לייצר תזרימים נוספים ולהגדיל את פיזור הכנסות החברה.

ליום 30.09.2014, לחברה יתרת נזילות, העומדת על מעל 280 מיליון ₪ (לא כולל מזומנים מוגבלים בשימוש שבחלקם ניתנים למימוש מידי).

גורמי סיכון עיקריים
צפי לגידול בהיקף פעילות החברה ורמות המינוף.
רכישה משמעותית של קרקעות אשר אינן צפויות להניב תזרים בטווח תקופת הדירוג.

השקעות מהותיות נוספות וכן הוצאות תזרימיות משמעותיות אחרות, אשר לא נלקחו בהערכות החברה וייתכן ויש בהן כדי להשפיע באופן מהותי על מצב נזילות החברה.