מידרוג מעלה דירוג לדמרי מ- A2 ל- A1

משנה את האופק מחיובי ליציב.לחברה חשיפה לשוק הייזום ברומניה ובצ'כיה,בבעלות החברה קרקעות בשווי נטו של כ-95 מיליון ש"ח
שיקולים עיקריים לדירוג

העלאת הדירוג נובעת, בין היתר, משיפור מתמשך ביחסי האיתנות של החברה במקביל לגידול בהיקף ההון העצמי ושמירה על שיעורי רווחיות והיקפי פעילות בולטים לחיוב ביחס לחברות מדורגות. איתנות החברה צפויה אף להשתפר לאור דיווח ממאי 2018 בדבר הסכם למכירת מספר נכסים בבעלות החברה בנחלת בנימין, אשר בהתאם לדיווח, צפוי להניב רווח לפני מס בסך של 55 מיליון ש"ח ולשפר את מצב הנזילות בחברה.

הדירוג נתמך בהיקף הפעילות המשמעותי של החברה הנובע ממלאי ניכר של פרויקטים בביצוע ומצבר קרקעות משמעותי ביחס לרמת הדירוג. נכון ל-31.12.17, החברה מצויה בשלבי ביצוע של כ-2,000 יח"ד (הנתונים הינם נתונים המתייחסים לחלק החברה בפרויקטים ללא חלק החברה בפרויקט הביצוע ברומניה). לחברה, כאמור, צבר קרקעות משמעותי בהשוואה לרמת הדירוג, אשר יחד עם פעילות החברה בתחום ההתחדשות העירונית, מקטינים את התלות ברכישת קרקעות במחירי שוק. יש לציין, כי בבעלות החברה צבר קרקעות היסטוריות יחסית. בהתאם לנתוני החברה, קיים פער חיובי בין השווי הגלום בקרקעות לבין עלותן, כפי שמוצגות בדוחות הכספיים.

שיעורי הרווחיות של החברה בפרויקטים המצויים בשלבי ביצוע ובתכנון, נעים בטווח של כ-20%-25% ובולטים לחיוב בהשוואה לחברות בענף הפעילות. החברה מציגה גידול בהיקפי ההון העצמי, וזאת עוד טרם יישומו של תקן דיווח כספי בינלאומי 15 ("IFRS 15"), החל מה- 1.1.2018. בהתאם לתקן, החברה מכירה בהכנסות מהפרויקטים בעת התקדמות הביצוע המכירות, ולא בעת מסירת הדירות, כפי שנהגה קודם לכן. בעקבות השינוי בתקן הדיווח, ההון העצמי של החברה גדל לכמיליארד ש"ח, בהשוואה לסך של כ-839 מיליון ש"ח, נכון ל-31.12.17. במהלך השנים האחרונות, החברה פועלת להקטנת שיעור המינוף, כך שנכון ל-31.3.18, יחס החוב ל-CAP מסתכם בכ-63%. יצוין, כי ירידת המינוף מתבטאת גם כן על ידי הפעילות השוטפת של החברה, לרבות מימוש נכסי נחלת בנימין, אשר מגדילה את היקף הנזילות באופן משמעותי.

מנגד, הדירוג לוקח בחשבון את החשיפה לענף הייזום למגורים בישראל, לאור האטה במצב השוק. בהתאם לדיווחי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מספר התחלות הבנייה בתקופה 4/17-3/18, היה נמוך בכ-22% ממספר התחלות הבנייה בתקופה המקבילה אשתקד. כמו כן, לחברה חשיפה לשוק הייזום ברומניה ובצ'כיה, כאשר בבעלות החברה קרקעות בשווי נטו של כ-95 מיליון ש"ח. כמו כן, יחסי הכיסוי של החברה לשנת 2017 הסתכמו בכ-14 שנים והינם איטיים ביחס לרמת הדירוג.

תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון את קבלת התזרים ממכירת נכסי החברה בנחלת בנימין והשפעת העסקה על שיעור המינוף, כאמור לעיל. כמו כן, נלקחו בחשבון פירעונות אג"ח שוטפים, חלוקת דיבידנד בסך של כ-20 מיליון ש"ח, כפי שדווח על ידי החברה במרץ 2018, וכן השקעת עלויות נוספות לצורך הקמתו של מתחם סינמה סיטי בבאר שבע ובקרקעות קיימות. בהתאם לתרחיש הבסיס, מידרוג התחשבה בפער בין עלות הנכסים המניבים של החברה, כפי שמוצגים בדוחות הכספיים, לבין השווי ההוגן. לאור האמור לעיל, מידרוג צופה כי יחס החוב נטו ל-CAP נטו צפוי להסתכם בטווח של 60%-62%, בהתחשב בפער האמור לעיל, וכי החברה צפויה לשמור על יחס זה לאורך זמן. יש לציין, כי יחסי המינוף אף משתפרים בעת התייחסות לנתוני החברה בדבר עודף השווי הגלום בקרקעות בבעלות החברה.

נלקחו בחשבון תרחישי רגישות אודות שיעורי המכירה של יחידות הדיור המצויות בביצוע ושל יחידות הדיור שבנייתן נסתיימה. כמו כן, נבדקו תרחישי רגישות אודות הרווחיות הגולמית מפרויקטי החברה. בהתאם לתרחיש הבסיס, מידרוג צופה, כי יחס החוב ל-FFO צפוי להסתכם בכ-13-16 שנים, יחס אשר אינו בולט לחיוב בהשוואה לרמת הדירוג אך עם זאת, התקבולים והחזרי ההון מהפרויקטים צפויים להיות בהיקף משמעותי.