בראק קפיטל ממשיכה להתרחב בגרמניה

מודיעה על הסכם לרכישת חטיבת קרקע גדולה של כ-193 דונם בעיר דיסלדורף, בירתה הפדרלית של מדינת North Rheine Westphalia
שכונת המגורים שתוקם על חטיבת הקרקע, המהווה את חלקת הקרקע הגדולה האחרונה בעיר, תכלול כ-1,300 יח"ד ובנוסף כ-30 א' מ"ר למסחר, משרדים ומבני ציבור.

חברת הנדל"ן בראק קפיטל פרופרטיז אן.וי (בראק אן.וי) המתמקדת בנדל"ן בגרמניה ב-3 סקטורים: נדל"ן מניב מסחרי, נדל"ן מניב למגורים ויזום למגורים, הודיעה היום כי חתמה על הסכם לרכישת מלוא הזכויות במתחם קרקע של כ- 193 דונם בעיר דיסלדורף (כ-600 א' תושבים) בירתה של המדינה הפדרלית North Rhein Westphalia (המדינה המאוכלסת בגרמניה ושכלכלתה תורמת כ-22% מהתמ"ג הגרמני) בתמורה לכ-133 מ' אירו. הרכישה צפויה להיות ממומנת ע"י הלוואה מבנק גרמני בגובה של כ-93 מ' אירו והיתרה ממקורותיה העצמיים של החברה. יש לציין, כי נכון לדוחות 30.9.2017 לחברה, בסולו, מזומן בהיקף של כ- 75 מ' אירו ובנוסף מסגרות אשראי לא מנוצלות בבנקים גרמניים בהיקף של כ-58 מ' אירו.

החברה מעריכה, על סמך התב"ע שבהליכי אישור מתקדמים, כי ניתן יהיה לפתח על הקרקע כ-1,300 יח"ד ועוד כ-30 א' מ"ר למסחר, משרדים גני ילדים ובית ספר. התב"ע והסכם התשתיות הציבוריות הנלווה מצויים בשלבי אישור מתקדמים מאד בעיריית דיסלדורף. אי לכך צופה החברה, כי התב"ע תפורסם לציבור עד סוף 2018 מה שיאפשר לחברה לקבל היתרי בניה ולהתחיל בפיתוח הפרויקט במהלך שנת 2019.

חטיבת הקרקע הנרכשת, המהווה את חלקת הקרקע הגדולה האחרונה בעיר הזמינה תיכנונית לפיתוח והקמת שכונת מגורים גדולה, ממוקמת שכונת Gerresheim (כ-30 א' תושבים) ממזרח למרכז העיר דיסלדורף, בצמוד ומדרום לשכונת היוקרה Grafenberg ובקרבה ליער Grafenberg.

השלמת העסקה והעברת התמורה נקבעה ליום 28 לפברואר 2018.

העסקה, אותה מסווגת החברה כבעלת תרומה יוצאת דופן לאסטרטגיה העיסקית ארוכת הטווח של החברה, תתרום ל:

הפיכת החברה ליזם המגורים הדומיננטי בעיר דיסלדורף באופן שיאפשר לחברה ניצול אופטימלי של יתרונות לגודל, הן בהיבט מחירי המכירה בעיר ובן בהיבט עלויות הביצוע. הנכס הנרכש הינו חטיבת הקרקע הגדולה האחרונה בעיר הזמינה תכנונית לפיתוח שכונת מגורים גדולה. החברה צופה כי החל משנת 2020 יהיו רק שלושה פרויקטים גדולים (לפיתוח של מעל 200 יח"ד) למגורים בעיר דיסלדורף מתוכן יהיו בבעלות החברה 2 פרויקטים (גרפנטל וגרסהיים) שיהוו חלק מהותי ממלאי יח"ד המתוכנן והלא בנוי בעיר. החברה תחזיק, יחד עם הנכס הנרכש, במלאי דירות לפיתוח של כ-2,400 יח"ד, מתוכן כ- 2,250 יח"ד בעיר דיסלדורף.

הרחבת ה-Pipeline בתחום היזום למגורים לעשר השנים הקרובות תוך הכפלת היקף הפיתוח, מכ- 100-125 יח"ד בשנה כיום לכ-200-250 יח"ד בשנה לאחר אישור התב"ע לחטיבת הקרקע הנדונה, וזאת לאור פיתוח של מס' פרויקטים במקביל במיקומים שונים בעיר ללא חשש מקניבליזציה במחירי המכירה.

בנוסף מציינת החברה, כי החשיפה לתחום היזום למגורים למרות הרכישה תישאר עדיין נמוכה יחסית - רק כ-17% מסך המאזן וכ-10% מסך ההלוואות במאוחד. כמו כן, כמהלך אסטרטגי, הקטינה החברה את המינוף LTV)) בשנים האחרונות מרמה של 55% בסוף שנת 2015 לרמה של 43% בתום הרבעון השלישי לשנת 2017, וזאת במקביל להגדלת הנזילות, מה שמאפשר לה לבצע עסקאות גדולות ובעלות משמעות אסטרטגית לעסקי החברה, כדוגמת העסקה הנ"ל, תוך שמירה על רמות מינוף נמוכות בהתאם לרמת הדירוג שלה.

אופיר רחמים, מנכ"ל משותף בבראק אן.וי: "אנו שמחים לדווח, כי לאחר מאמצים אינטנסיבים לאורך החודשים האחרונים ובהמשך לגיוס ההון שביצעה החברה בתחילת השנה, עלה בידינו להבטיח את רכישת חטיבת הקרקע החדשה שתכפיל את מלאי הדירות בפיתוח של החברה ותבטיח את ה-pipeline בתחום היזום למגורים לעשר השנים הקרובות בעיר חזקה כלכלית כמו דיסלדורף."


דיסלדורף – מטרופולין עם כלכלה חזקה ומבוזרת המציעה איכות חיים מהגבוהות בעולם.

הבירה והמרכז העסקי של המדינה הפדרלית NRW, המדינה המאוכלסת ביותר בגרמניה ושכלכלתה אחראית ל-22% מהתמ"ג הגרמני.
כח פריון גבוה - תמ"ג לנפש של כ-83 א' אירו, מקום שני בגרמניה יחד עם מינכן ואחרי פרנקפורט.
כח קניה גבוה למשק בית – השני בגובהו בגרמניה אחרי מינכן וגבוה מהמבורג, פרנקפורט ושטוטגארט.
מדורגת שישית באיכות החיים בעולם ע"י מכון מרסר.

שוק הדיור בדיסלדורף – פער מבני גבוה וגדל בין היצע לביקוש תומך במגמת עלית מחירים מתמשכת.

העיר חוותה גידול אוכלוסין של כ-1% בשנה בחמש השנים האחרונות בעיקר כתוצאה מהגירת עבודה של בעלי מקצועות חופשיים ("צוורון לבן") לעיר. עד 2020 אוכלוסיית העיר צפויה לגדול מ-612 א' תושבים כיום לכ-630 א' תושבים.

בניה חדשה בהיקף מצומצם כתוצאה ממחסור בקרקעות זמינות לבניה במיקומים אטרקטיביים בעיר:

למרות גידול של כ-3.5% במספר משקי הבית בדיסילדורף משנת 2012, היצע הדירות גדל רק ב-1.1% כך שרק שליש מהביקוש הנוסף ליח"ד בעיר שנוצר כתוצאה מהגידול במישקי הבית נענה באמצעות בניה חדשה.

כך, למרות גידול של כ-23 א' תושבים / 18 א' משקי בית בין השנים 2010 ל- 2016 נבנו רק 7,000 יח"ד חדשות, כלומר כ-1,000-1,250 יח"ד בשנה.

חברת המחקר Jones Lang LaSallee צופה כי מידי שנה עד 2025 ידרשו כ- 4,500 יח"ד דיור חדשות בעיר דיסילדורף, זאת לעומת קצב בניה ומסירה של 1,000-1,250 לשנה בחמש השנים האחרונות, מה שיגרור המשך עלית מחירים חזקה בעיר.

מובילת שוק הייזום למגורים בדיסלדורף

בבעלות החברה 3 פרויקטים בעיר דיסלדורף ופרויקט נוסף באאכן עם כ-1,322 יח"ד בשלבי תכנון וביצוע בהיקף כספי של כ-658 מיליון אירו.

שלב ב'3 – נמכרו כל 107 יח"ד בשלב. מסירת הדירות לרוכשים התבצעה ברבעון האחרון של 2016 וברבעון הראשון של 2017.

שלב ג' – נמכרו כל 109 יח"ד בשלב. הבניה החלה באפריל 2016 וצפויה להסתיים בסוף 2017.

שלב ד' – 119 יח"ד – בתחילת חודש מאי השנה החלה החברה בשיווק ובמכירות של השלב החדש בפרויקט לאחר קבלת היתר בניה באפריל. נכון למועד הדוח נמכרו 89 דירות (74% מסך היחידות בשלב זה) תמורת 50 מ' אירו במחיר ממוצע של כ- 4,968 אירו למ"ר, עליה של כ-9% ביחס לשלב ג' שלפניו.

עד כה מכרה החברה 703 יח"ד בפרויקט Grafental שבדיסלדורף בהיקף כספי של כ- 329 מיליון אירו. יתרת הפרויקט – 797 יח"ד, מיועדת לבנייה בשנים הקרובות. נציין, כי מתחילת הפרויקט עלו מחירי הדירות בכ- 39%.

החברה צפויה להכיר בגין דירות שנמכרו והתוצאות בגינן טרם נכללו בדוחות החברה, בתזרים ורווח יזמי של כ-35 מיליון אירו וכ-22 מיליון אירו בהתאמה, שצפויים בדוחות הבאים במקביל למסירת הדירות.

החברה סיימה את הרבעון השלישי של 2017 עם הון עצמי המיוחס לבעלי המניות של כ-573 מיליון אירו ו- EPRA NAV של כ-668 מיליון אירו .ה- FFO (מהפעילות המניבה בלבד) עלה בכ-17% לקצב שנתי של כ- 35.2 מיליון אירו.