מידרוג מותירה על כנו את הדירוג Aa3 באופק יציב לחברת גזית גלוב

מידרוג לוגו

מרבית הפעילות מתקיימת במדינות יציבות, המאופיינות בדירוג אשראי גבוה כגון ארה"ב, קנדה, נורבגיה, פינלנד, שוודיה. בהקשר זה, מידרוג מציינת לחיוב את המהלכים שחברות הקבוצה ביצעו בשנים האחרונות לטיוב תיק הנכסים המניבים. בהתאם לכך, חלק גדול יותר מהפורטפוליו ממוקם באזורים אורבאניים, הנהנים ממגמות דמוגרפיות חיוביות של צמיחה באוכלוסייה, בהכנסת משקי הבית וכדומה; מיצוב נכסי הבסיס אשר מאופיינים כמרכזים מסחריים מעוגני סופרמרקטים המשרתים צרכים יומיים בסיסיים של קהל היעד ומציגים שיעורי תפוסות גבוהים לאורך זמן.

 האמור, בנוסף למשך חוזי שכירות נאותים ביחס לענף, מסייעים להקטנה מסוימת, בטווח הקצר-בינוני, של החשיפה התזרימית להאטה בכלכלות בהן פועלת החברה. יחד עם זאת, להערכת מידרוג, החברה עלולה להיות חשופה להאטה בצריכה הפרטית בשווקי הפעילות, בין היתר, בשל שינויים בתמורות בטעמי האוכלוסיה ובאופן צריכתם, כגון מעבר לרכישות מוצרים באמצעות האינטרנט; נזילות וגמישות פיננסית הולמת לאורך זמן, זאת, לאור היקף הנזילות ומסגרות האשראי הלא מנוצלות ברמת הסולו המורחב וכן בשל המניות הסחירות והיקף הנדל"ן הלא משועבד.

עם זאת, כפי שיפורט בהמשך, שווי השוק של החברות המוחזקות מושפע ממצב השווקים במדינות פעילות המקור ומשפיע במידה מסוימת הן על היקף מסגרות האשראי והן על שווי המניות הלא משועבדות; פרופיל עסקי ומיצוב פיננסי גבוה של החברות המוחזקות העיקריות, כפי שבא לידי ביטוי בהיקף התזרים, יחסי הכיסוי והמינוף של החברות הבנות, לצד נגישות לגיוסי חוב והון במדינות פעילותן. חברות הבנות מדורגות בדירוג בינלאומי ע"י MOODY'S (First Capital Realty מדורגת Baa2 באופק יציב, Citycon מדורגת Baa1 באופק שלילי ו-Regency Center מדורגת Baa1 באופק יציב); יחסי הכיסוי ויחסי המינוף אינם בולטים לחיוב ביחס לרמת הדירוג, אם כי, מידרוג מניחה שיפור מסוים בטווח הזמן הבינוני בהתאם לאסטרטגיית החברה; היקף חוב נרחב ברמת הסולו אשר יוצר חשיפה לשוק ההון הישראלי.

יחד עם, זאת היקף החוב ירד במהלך שנת 2017 וכי ע"פ הצהרת החברה, מגמה זו צפויה להימשך; שיפור ביחסי המינוף והכיסוי ברמת הסולו המורחב; חשיפת היקף ההון העצמי של החברה לשינויים בשערי החליפין; סידרה י' מובטחת בנכסים, יחד עם זאת ובהתאם למתודולוגיה, לא נעשתה הבחנה בדירוג בין הסדרות
תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון שמירה על הפרמטרים התפעוליים ועל מיצוב נכסי הנדל"ן בקבוצה. כמו כן, הדירוג לוקח בחשבון יציבות בנתונים הפיננסיים של החברות המוחזקות של החברה ושמירה על פרופיל עסקי גבוה בשווקי הפעילות; שמירה על יחסי המינוף הקיימים ואף שיפור בטווח הבינוני- ארוך הן ברמת המאוחד ובהן ברמת הסולו המורחב, כתוצאה מפירעון חוב.

תרחיש הבסיס של מידרוג מניח יציבות ביחסי המינוף כך שיחס החוב נטו ל-CAP נטו ברמת המאוחד צפוי לעמוד על בין 58%-56% בטווח הבינוני; יציבות בתזרים השוטף הנובע מהדיבידנדים מהחברות הבנות; ירידה בהיקף ה- FFO ברמת הדוחות המאוחדים כתוצאה ממימוש נכסים אשר גורמת לשחיקה מסוימת ביחסי הכיסוי. לפי תרחיש הבסיס של מידרוג יחסי הכיסוי חוב ל- FFO , צפויים לעמוד על כ- 30-33 שנים, בטווח הזמן הקצר- בינוני, יחסי כיסוי אשר אינם בולטים לחיוב ביחס לדירוג. יחד עם זאת, תרחיש הבסיס מניח שיפור ביחסי הכיסוי בטווח בינוני- הארוך, עם המשך המימושים ורכישת נכסים נוספים. במסגרת הדירוג נלקחו בחשבון תרחישי רגישות בנוגע להכנסות הן ברמת המאוחד והן ברמת הסולו המורחב ושחיקה בשערי חליפין.