מועצת מקרקעי ישראל תחליט בישיבתה הקרובה

ניר שמול מנכל חברת שניר

בסוף שבוע שעבר פרסם שר האוצר משה כחלון תכנית חדשה על פיה יזמים שיוכיחו כי פרויקטים להתחדשות עירונית אינם מגיעים לרווחיות של 20%, יוכלו להתמודד במכרזים לרכישת קרקע מוזלת מהמדינה להשלמת הפרויקט. מועצת ישראל תחליט בישיבתה הקרובה ב 18 לספטמבר האם להוציא את התכנית לפועל.
המגרשים המשלימים שיוקצו ליזמים במסגרת התכנית הנם בבעלות המדינה ומלאי המגרשים ייקבע על ידי רמ"י והרשות להתחדשות עירונית לכשתתחיל לפעול.
התכנית תפעל בעיקר ברשויות מקומיות שחתמו על הסכמי גג עם משרד השיכון ורמ"י.

ניר שמול מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית ויו"ר פורום המייצגים בישראל :"מדובר ביוזמה מבורכת של הממשלה כדי לקדם פינוי בינוי במקומות שאינם כלכליים.
חשוב להבין כי פרויקטים רבים "תקועים" לאור נתונים כלכליים שאינם מאפשרים להם לצאת לפועל . כדי שפרויקט פינוי בינוי ייצא לפועל הבנקים דורשים לפחות 15 אחוז רווח יזמי על מנת לקבל את הליווי הבנקאי לבניית הפרויקט והעמדת ערבות בנקאית לדיירים הקיימים ולרוכשים החדשים.
במידה ולא ניתן לראות דוח כלכלי התומך בכך הבנק לא יעמיד את הליווי הבנקאי הדרוש והפרויקט לא ייצא לפועל .
יוזמת השר כחלון היא צעד הכרחי לקידום פרויקטים של פינוי בינוי בעיקר בפריפריה".

שמול מוסיף: "אנחנו בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית פנינו לפני מספר שנים לכל 120 חברי הכנסת ביוזמה דומה להקמת קרן ארצית לחיזוק מבנים בפריפריה על כל אישור בנייה להתחדשות עירונית במרכז. היוזמה בזמנו נפלה אחרי קשיים משפטיים משמעותיים שהעלתה המדינה בניוד זכויות מעיר אחת לאחרת.
הקושי המרכזי כיום בפינוי בינוי הינם פרויקטים עם היתכנות כלכלית בפריפריה . ערכי הקרקע נמוכים מאוד בערי הפריפריה , נדרש יחס בדירות חדשות גדול מאוד כדי להפוך את הפרויקט לכלכלי, לעתים בערכים של 7-6 דירות חדשות על כל דירה שמפנים, מה שגורם לעיר לחשוש לקבל החלטה לאור כמות התושבים הנוספת , מבני הציבור הנדרשים , תשתיות כבישים, חניות, שטחים ירוקים, בתי ספר וגני ילדים וכו.

הצעד של כחלון הינו צעד מבורך שיוכל לקדם אני מעריך חלק נוסף של פרויקטי פינוי בינוי תקועים .
צריך רק לבדוק כמובן את הדרך ליישום החוק הן המשפטית והן המעשית . כדי לממש פרויקט לפי הצעת החוק הקיימת נדרשת קרקע בבעלות המדינה עם תבע בתוקף ופטור ממכרז על מנת שהפרויקט יהפוך לכדאי כלכלית . בנוסף צריך לבדוק גם את הביקושים בעיר לדירות חדשות הן בפרויקט של הפינוי בינוי והן בפרויקט החדש - האם יש צורך ויכולת לעיר וליזם למכור כ"כ הרבה דירות בפרק זמן נתון ? והאם עיר מסוגלת לקלוט כמות כ"כ גדולה של אוכלוסייה חדשה עם התשתיות הנדרשות ?
חשוב להבין כי לעתים בפריפריה לערך הקרקע אין משמעות או משמעות מופחתת לעומת מחירי הביצוע והבנייה של כל דירה ועל כן צריך לראות בדוח הכלכלי שגם לאחר הפחתה של 80 אחוז בערך הקרקע החדשה עדיין עלויות הביצוע הופכות את הפרויקט לכלכלי ובר ביצוע".