מגמה עולמית? תחום ההשקעות בנדל"ן עובר לענף המשרדים

יעקב ערבליך

ממחקר שערכה חברת CBRE, חברת ייעוץ הנדל"ן האמריקאית, המתמחה בשוק הנדל"ן המניב בעולם, פורסם כי מחירי השכירות של המשרדים ברבות ממדינות העולם נוסקים לגבהים ושוברים שיאים חדשים. מכאן עולה השאלה, האם המגמה הכלל עולמית, לפיה ציבור המשקיעים בנדל"ן בעולם עובר מענף דירות המגורים לתחום השכרת משרדים, מחלחלת גם לישראל?

לפי המחקר, אזור מרכז העיר הונג קונג נמצא במקום הראשון במחירי הנדל"ן המניב, עם עלות של 290 דולר למ"ר. במקום השני, אזור ווסט-אנד בעיר לונדון, עם תג מחיר של 262 דולר למ"ר. במקום השלישי עומד אזור פינאנס סטריט בבייג'ינג שבסין, עם מחיר של 188 דולר למ"ר. ותל אביב? היא למרבה ההפתעה ממוקמת אי שם מאחור - במקום ה-119, עם עלות ממוצעת של 26 דולר למ"ר. המחיר הנמוך של הנדל"ן המניב מושפע, בין היתר, מבנייה מסיבית, בשנים האחרונות, של אזורי תעסוקה גם בפריפריה.

ייתכן שהמחירים האטרקטיביים של נדל"ן מניב, יחד עם אי הודאות בה נמצא שוק הנדל"ן למגורים, יובילו לשינוי מגמה גם בישראל, כשיותר ויותר משקיעי נדל"ן למגורים יעברו אל ענף המסחר והמשרדים. רק בשבוע שעבר פרסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר דוח לפיו החלק של המשקיעים בשוק הדיור צנח ל- 16.8 אחוזים מכלל העסקאות (מרמה של כ-30 אחוז מכלל רוכשי הדירות לפני כשנה). בנוסף, משיעור הרווח הריאלי בשנת 2015 שנע בין 3.5-4.2 אחוז בשנה, ירד שיעור התשואה מנדל"ן למגורים בשנת 2016 לרווח ריאלי של כ-3 אחוזים. בעקבות המיסוי על משקיעי הנדל"ן למגורים, ובהתחשב בהכבדה הקיימת על תנאי המימון הבנקאיים, הרי שהשיעור הריאלי לשנת 2017 אף צפוי להיות נמוך מ-2 אחוזים. בשפת העסקים,

המגמה של כחלון להוציא את המשקיעים משוק הנדל"ן למגורים, המיסוי הכבד, מחסור באופציות השקעה אחרות (הריבית בבנקים אפסית), ככל הנראה תדחוף את המשקיעים לשוק הנדל"ן המניב. גם עלייתה של בועת ההיי טק והתיישבותן של חברות עולמיות כמו גוגל, פייסבוק ועוד בישראל, דחפו את מחירי הנדל"ן המניב למעלה. ייתכן כי למרות הדירוג הנמוך של תל אביב כיום, בעוד כעשור היא תתפס לצמרת הרשימה.

מתחם ה-BBC, מרכז העסקים בצפון בני ברק, הוא דוגמה מצוינת למגמה שהחלה בשנים האחרונות. עם זינוק במחירים מ-8 דולר למ"ר בממוצע, לפני כעשור, ועד ל-18 דולר למ"ר בממוצע, היום. התפתחותו המהירה והמשגשגת של מתחם ה-BBC, הובילה להקמת עשרות גורדי שחקים שנבנים בימים אלו לצד מגדלי המשרדים המקוריים שפועלים במקום. גם מתחם אירפורט סיטי נמצא בתנופה בשנים האחרונות וחברות ענק כמו יוניליוור וחברות היי טק רבות בוחרות להקים שם את המשרדים. לסיכום, נראה כי הכיוון הנכון למשקיעים כיום הוא שוק הנדל"ן המניב - שם התשואות הממוצעות נעות סביב ה-7 אחוזים.