רוסאריו על מליסרון: גמישות גבוהה ברמה הפיננסית והתפעולית

אביטל איגנר רוסאריו

אביטל איגנר, אנליסטית הנדל"ן של רוסאריו ייעוץ ומחקר:

§ החברה ממשיכה להציג עליה בפדיונות אם כי בקצב מתון של כ-1.5% ביחס לרבעון המקביל בשנת 2016. הקניונים הבולטים בעלייה בפדיונות הם הגרנד קניון בחיפה, חוצות המפרץ ובילו סנטר אשר הציגו עליית פדיונות של למעלה מ-5% ברבעון. יחד עם זאת, ישנם שני אזורים בהם התחרות החריפה נותנת את אותותיה כך שפדיונות הקניונים ירדו – בבאר שבע, בכ-2.4% וברחובות, בכ-0.5%.

§ ברבעון זה, החברה מציגה עליה קלה במינוף אשר הגדילה מעט את הוצאות המימון. מליסרון ביצעה הנפקה של אג"ח בהיקף של כ-940 מ' ₪ אשר רק בחלקו שימש למחזור חוב כך שסך החוב של החברה גדל בכ-0.5 מיליארד ₪. יחד עם זאת, החברה ממשיכה להוזיל את הריבית הממוצעת על החוב באמצעות מחזורי חוב כך ששיעור הריבית ירד מכ-3.7% נכון ל-31.12.2016 לכ-3.5% נכון ל-31.3.2017.

§ המשך התקדמות בפרויקטי הייזום - לחברה שני פרויקטים בשלבי אכלוס – מגדל עופר בפתח תקווה ומגדל בית עופר רעננה – שני נכסים אלו צפויים להוסיף ל-NOI המייצג סך של כ-14 מ' ₪ אם כי לא נראה את מלוא הסכום בשנת 2017. בנוסף, החברה מתקדמת בבניית שלב א' של פארק עופר פתח תקווה וצפויה לסיימו במהלך הרבעון הרביעי של שנת 2017.

אנו מזהים במליסרון עוצמות הנובעות ממקצועיות באופן ניהול הנכסים ויכולת התאמה דינאמית לשינויים המתהווים בשוק הקניונים בישראל. עוצמות אלו מאפשרות לחברה לשמור על מובילותה באזורי הפעילות, גם כאשר התחרות הינה חריפה דוגמת באר שבע בדרום ואזור הקריות בצפון.

להערכתנו, החברה חשופה לסיכונים המאקרו כלכליים ובפרט לירידה בצריכה הפרטית וכן לסיכונים הספציפיים לענף שטחי המסחר בישראל, אשר על אף שנראה כי נמצא בסוג של רוויה כיום, ההיצע ממשיך לגדול.

גם בצד הפיננסי, החברה פועלת באופן מתמיד להקטנת הוצאות המימון, הן באמצעות הקטנת מינוף, והן באמצעות מחזורי חוב בריביות נמוכות במח"מ גבוה. כל אלו תורמים לגידול ב-FFO ומאפשרים לחברה גמישות גבוהה הן ברמה הפיננסית והן ברמה התפעולית.

מותירים את השווי ההוגן למניית מליסרון על 200 ש"ח.