כלכלני לאומי: "נמשכת ההתמתנות ההדרגתית בביקושים לדירות

נמשכת ההתמתנות ההדרגתית בביקושים לדירות, על רקע צמצום משמעותי בנוכחות של משקיעים בשוק הדיור

נתונים חזקים בחודשים נובמבר-דצמבר הובילו לעלייה בתיירות הנכנסת ב-2016 לאחר שנתיים של ירידות
בחודש דצמבר 2016 נכנסו לישראל בדרך האוויר כ-254 אלף תיירים (נתון מנוכה עונתיות), זאת בדומה לרמה של חודש נובמבר. יש לציין שמאז חודש ספטמבר אשתקד ניכרת עלייה בכניסות התיירים לישראל, אשר בולטת במיוחד בחודשיים האחרונים של 2016. כך, מספר התיירים שנכנסו לישראל בדרך האוויר בחודשים נובמבר-דצמבר היה גבוה בכ-19% בהשוואה לממוצע החודשי בינואר-אוקטובר, שעמד על כ-213 אלף. עם זאת, יש להמתין לנתוני החודשים הבאים בכדי לקבוע אם אכן מדובר בשינוי מגמה של ממש.
לאור האמור, חלה עלייה בנתוני הרביע הרביעי אשתקד, בו מספר התיירים הנכנסים היה הגבוה ביותר מאז הרביע השני של 2014, בטרם פרוץ מבצע "צוק איתן". כך, כ-730 אלף תיירים נכנסו בדרך האוויר ברביע האחרון של 2016, נתון המשקף עלייה חדה של כ-16% בהשוואה לרביע השלישי אשתקד (ראה/י תרשים). כתוצאה מכך, שנת 2016 הסתכמה בעלייה במספר התיירים שנכנסו לישראל, לראשונה מאז שנת 2013. כ-2.6 מיליון תיירים נכנסו אשתקד לישראל בדרך האוויר, נתון המשקף עלייה של כ-4.5% לעומת 2015, שהיא החדה ביותר מאז 2011, זאת לאחר ירידות של 0.7% ושל 2% בשנים 2014-2015 בהתאמה.
בחינת נתוני ארצות המוצא של התיירים הנכנסים לישראל בשנת 2016 בדרך האוויר, מעלה כי העלייה הבולטת ביותר הייתה בתיירות מארה"ב, המדינה שממנה הגיע המספר הגדול ביותר של תיירים לישראל, גידול של כ-26 אלף תיירים . סין בלטה גם כן עם עלייה של כ-23 אלף תיירים, אשר הייתה משמעותית ביותר ביחס לנתח הקטן יחסית שלה בענף (כ-2% מכלל התיירות הנכנסת לישראל בדרך האוויר) ושיקפה גידול חד של כ-58% בהשוואה לשנת 2015. המגמה החיובית בתיירות הנכנסת מסין עשויה להימשך גם בשנים הבאות. במקביל, חלה עלייה גם בתיירות הנכנסת מיבשת אירופה, המהווה את המקור לכ-60% מכלל התיירות הנכנסת, למרות היחלשותו המשמעותית של האירו. מנגד, התיירות הנכנסת מרוסיה ומצרפת, אשר להן נתח נכבד בפעילות הענף (מהוות יחד כ-21% מכלל התיירות הנכנסת), עדיין לא התאוששה. במבט קדימה, הפעילות בענף התיירות תמשיך להיות מושפעת מתהליכים חיצוניים אשר משפיעים על כניסות התיירים מחו"ל לישראל, המהווים כ-40% מכלל פעילות הענף.
הגירעון התקציבי בפועל בשנת 2016 (2.15% תוצר) היה נמוך מהיעד המתוכנן (2.9%); בשנת 2017 צפוי גירעון של 2.9%
פעילות הממשלה בחודש דצמבר 2016 הסתכמה בגירעון גבוה של 18.1 מיליארד ₪. נציין שבחודשי דצמבר הגירעון נוטה להיות גבוה יותר ביחס לשאר חודשי השנה בעקבות האצת קצב ההוצאה של משרדי הממשלה, הכולל הוצאות שנדחו מחודשים קודמים והקדמת הוצאות שתוכננו לשנה הפיסקאלית הבאה. למרות זאת, מדובר בגירעון גבוה גם ביחס לחודשי דצמבר בשנים קודמות ולמעשה הגירעון החודשי הגבוה ביותר שנמדד לפחות מאז שנת 2001 (השנה המוקדמת ביותר לגביה משרד האוצר פרסם נתונים). בסך הכול, הגירעון בתקציב המדינה בשנת 2016 הסתכם ב-25.9 מיליארד ₪, שהוא נמוך משמעותית ביחס לזה שתוכנן בתקציב המקורי (35 מיליארד ₪), אם כי, מעט גבוה ביחס לשנת 2015 (ראה/י תרשים).
על פי הודעת משרד האוצר, הגירעון הנמוך אשתקד הוא בעיקר תוצאה של הכנסות גבוהות ב-8.8 מיליארד ₪ מהתכנון המקורי, לצד הוצאות נמוכות ב-300 מיליון ₪. יש לציין כי הוצאות המשרדים האזרחיים גדלו בשיעור נמוך מהתכנון המקורי, על רקע תת-ביצוע במשרדים הכלכליים, בעוד שהוצאות מערכת הביטחון גדלו מעבר למתוכנן, אם כי, מומנו על ידי עלייה במענק הסיוע הביטחוני. במקביל, תשלומי הריבית על החוב היו נמוכים בכ-0.5 מיליארד ₪ מהמתוכנן, והסתכמו ב-30.1 מיליארד ₪. להערכתנו, במידה ובעתיד הקרוב ייווצרו עודפי תקציב שמשקפים שיפור פרמננטי בפעילות הכלכלית, רצוי יהיה להפנות אותם לטובת יישום של תכניות ממוקדות, בפרט בתחומי הבריאות, חינוך ותשתיות, הנושאות תשואה גבוהה תוך קידום מטרות ארוכות טווח יותר (ראה/י הרחבה בסקירתנו מתאריך 4.1.17).
לפי משרד האוצר, הכנסות המדינה ממסים גדלו בשנת 2016 בשיעור ריאלי גבוה של 7% (בנטרול תיקוני חקיקה והתאמות) הודות לעליית השכר, גידול חד ביבוא של כלי רכב והגברת האכיפה ומאמצי הגבייה מצד רשות המסים. משרד האוצר מדווח שבחודש דצמבר 2016 יבוא כלי הרכב הסתכם בהיקף גבוה מאוד של כ-80 אלף רכבים, על רקע הקדמה של יבוא על חשבון תחילת 2017, מועד העלאת שיעורי המס על חלק מדגמי הרכבים במסגרת המיסוי הירוק. נציין כי חודש זה בלבד תרם כ-1.8 מיליארד דולר לעודף הגבייה בשנת 2016, ובאופן כללי החלק העיקרי של עודפי הגבייה מקורם, ככל הנראה, בגורמים זמניים. לאור זאת, ניתן להניח כי סעיף זה אינו צפוי לתרום באופן דומה להכנסות בשנת 2017. כמו כן, מהלכי הממשלה לדחיקת משקיעים משוק הדיור הובילה, לפי משרד האוצר, לירידה חדה ברכישות של דירות להשקעה אשתקד, וכפועל יוצא הובילה לירידה בהכנסות המדינה בסעיף זה, מגמה אשר צפויה להימשך גם במהלך השנה.
לסיכום, הגירעון בפועל בשנת 2016 הסתכם ב-2.15% תוצר (על פי אומדני משרד האוצר), שיעור נמוך מהיעד המתוכנן של 2.9% תוצר, ובדומה לשנת 2015. במבט קדימה, הגירעון הממשלתי צפוי להגיע אל היעד, ויתכן שאף לחרוג ממנו בשנת 2017, זאת מכיוון שהגורמים שתמכו בגידול בהכנסות בשנים 2015-2016, ובראשם: יבוא מוגבר של כלי רכב ופעילות ערה בשוק הנדל"ן, אינם צפויים להשפיע באותה מידה על הכנסות המדינה בשנת 2017.
נמשכת ההתמתנות ההדרגתית בביקושים לדירות, על רקע צמצום משמעותי בנוכחות של משקיעים בשוק הדיור
בחודש נובמבר 2016 נמכרו 2,368 דירות חדשות (נתונים מנוכי עונתיות). היקף זה, משקף ירידה של כ-2.2% לעומת החודש הקודם וירידה של כ-4.2% בהשוואה לנובמבר 2015.
נתונים אלה, מצביעים על המשך ההתמתנות ההדרגתית בביקושים לדיור בחודשים האחרונים. הגורמים העיקריים לכך, הם: צמצום משמעותי בנוכחות של המשקיעים בשוק הדיור מאז חודש יולי 2015 על רקע העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה, לצד הכבדה נוספת מצד הממשלה בעת האחרונה (מיסוי נוסף על מחזיקי שלוש דירות ומעלה); המתנה של פלח האוכלוסייה הרלוונטי (בעיקר זוגות צעירים) למכרזי "מחיר למשתכן"; ועלייה של ריבית המשכנתאות בחודשים האחרונים.
עם זאת, היקף המכירות של דירות חדשות נותר גבוה מהממוצע ארוך הטווח ומשקף עדיין רמה גבוהה יחסית של ביקושים לדירות. כך, בחינה של הנתונים לתקופות זמן ארוכות יותר מעלה כי היקף המכירות המצטבר בחודשים ינואר-נובמבר 2016 עמד על 29,966 דירות חדשות. מדובר אמנם בירידה של כ-8.6% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2015, אולם ביחס לתקופה המקבילה בשנת 2014 רמה זו עדיין גבוהה באופן משמעותי (כ-34% יותר).
מנגד, מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה מצוי במגמת עלייה. נכון לסוף חודש נובמבר 2016 עומד מלאי זה על כ-31 אלף דירות, נתון המשקף עלייה של כ-1.3% לעומת חודש אוקטובר ועלייה של כ-19% לעומת חודש נובמבר 2015. התפתחויות אלה, הובילו לעלייה במספר חודשי ההיצע (מספר החודשים שסך המלאי הנוכחי של דירות חדשות מספיק בקצב המכירות הנוכחי). נתון זה עומד כיום על רמה של 13 חודשים, לעומת רמה של 9.3 חודשים באמצע 2015.
לסיכום, אנו מעריכים כי לא תחול האצה בקצב ההתמתנות של הביקושים לדירות, והם צפויים להישאר גבוהים ביחס לעבר. זאת, בין היתר, בשל המגמות הדמוגרפיות, סביבה מאקרו כלכלית תומכת, היעדר אלטרנטיבות השקעה בעלות סיכון נמוך ותשואה יציבה וציפיות ציבור הרוכשים כי המחסור בהיצע הדירות יישמר בטווח הקצר לפחות. זאת, לאור הקצב האיטי יחסית של גמר בניית הדירות שבבנייה פעילה והפיכתן לדירות זמינות למגורים. על כן, אנו לא צופים שינוי של ממש במחירי הדיור בטווח הקצר-בינוני. עם זאת, תתכן שונות בין אזורי הארץ השונים, כאשר באזורי הביקוש המובילים, תל אביב והמרכז, הלחצים להמשך עליית מחירים נותרו גבוהים, בעוד שביתר האזורים הם מתונים יותר.