סקירת ענף הנדל"ן למגורים לרבעון השני 2016

ברבעון השני של 2016 נרכשו 28.5 אלף דירות, ירידה של 5% בהשוואה לרבעון הקודם וירידה חדה של 21% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. מכירות במסגרת "מחיר למשתכן" מיתנו את הירידה בסך העסקאות
• ברבעון השני של 2016 נרכשו 28.5 אלף דירות, ירידה של 5% בהשוואה לרבעון הקודם וירידה חדה של 21% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. מכירות במסגרת "מחיר למשתכן" מיתנו את הירידה בסך העסקאות- שני האזורים בהם נערכו מכירות אלו ברבעון השני היו האזורים היחידים בהם נרשם גידול בעסקאות.
• את הירידה בעסקאות הובילו המשקיעים, עם ירידה של 11% בהשוואה לרבעון הקודם וירידה חדה של 58% בהשוואה לרמת השיא שנרשמה ברבעון המקביל אשתקד, טרם הכבדת מס הרכישה. משקל המשקיעים בסך העסקאות ירד ל-19.6%, כמעט מחצית ממשקלם ברבעון המקביל אשתקד ואחת הרמות הנמוכות ביותר בפרמטר זה בהשוואה היסטורית.
• לא נמצאו עדויות אמפיריות לטענה לפיה הירידה ברכישות המשקיעים נובעת מהתרחבות לכאורה של התופעה לפיה חלק מרכישות אלו נעשה במסווה של "דירה ראשונה".
• מכירות המשקיעים רשמו ירידה של 9% ברבעון השני, לאחר גידול חד של 42% ברבעון הקודם, על רקע ירידה חדה באזור ת"א. נשמרת הרמה הגבוהה של מכירות משקיעים באזור המרכז ובאזור נתניה.
• העובדה לפיה הירידה ברכישות המשקיעים היתה בשיעור גבוה יותר מהירידה במכירות המשקיעים, הביאה לכך שנרשמה ירידה ב"מלאי" הדירות המוחזק ע"י משקיעים. זאת לעומת תוספת רבעונית ממוצעת של 2.5 אלף דירות למלאי זה בשנים האחרונות.
• הירידה ב"מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים, כמו גם הירידה בשיעור רוכשי "דירה בהמתנה" הביאו לירידה באינדקס של "סנטימנט המשקיעים", אל מתחת ל-1, תחום המשקף סנטימנט שלילי.
• רכישות הזוגות הצעירים, בנטרול רכישות במסגרת "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה" ירדו ב-5%. בולטת במיוחד ירידה ברכישת דירות חדשות ע"י סגמנט זה של השוק, בשיעור של 13%, שיעור הירידה הגבוה ביותר מאז הרבעון השני של 2014, אשר עמד בצל ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס.
• מכירת דירות יד שניה ירדה בשיעור של 6% ואילו מכירת דירות חדשות, כולל "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה" ירדה בשיעור של 3%. בנטרול שני פרויקטים אלו ירדה מכירת דירות חדשות ב-11%.

ברבעון השני של 2016 נרכשו 28.5 אלף דירות, ירידה של 5% בהשוואה לרבעון הקודם וירידה חדה של 21% בהשוואה לרמת השיא שנרשמה ברבעון המקביל אשתקד
הירידה במספר העסקאות הקיפה את כל האזורים, למעט שני האזורים בהם מכירות במסגרת "מחיר למשתכן" קיזזו את הירידה במכירות המתבצעות "במחירי שוק".


ברבעון השני של 2016 נרכשו 28.5 אלף דירות, ירידה של 5% בהשוואה לרבעון הקודם וירידה חדה של 21% בהשוואה לרמת השיא בעסקאות שנרשמה ברבעון המקביל אשתקד, על רקע הקדמת רכישות של משקיעים, טרם הכבדת מס הרכישה.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי רק בשני אזורים, נצרת ורחובות, בהם התקיימו מכירות במסגרת "מחיר למשתכן" נרשם גידול במספר העסקאות, הנובע כולו מהמכירות במסגרת פרויקטים אלו. ביתר האזורים נרשמו ירידות במכירות, בכלל זה באזור המרכז, בו שווקו דירות במסגרת "מחיר מטרה", אשר גם בהם לא היה בכדי למנוע את הירידה בסך העסקאות.
בפילוח לפי סגמנטים של השוק נמצא כי מי שהובילו את הירידה ברכישות היו המשקיעים, עם ירידה של 11%. רכישות משפרי הדיור ירדו ב-8% ואילו רכישות הזוגות הצעירים, בנטרול רכישות במסגרת "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה", ירדו ב-5%.
מכירות במסגרת "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה" ברבעון השני של 2016 קיזזו את הירידה ברכישות הזוגות הצעירים ביתר האזורים.
רכישת דירות חדשות ב"מחירי שוק" ע"י זוגות צעירים רשמה ירידה של 13% ברבעון השני של 2016, שיעור הירידה הגבוה ביותר מאז הרבעון השני של 2014, אשר עמד בצל ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס.

ברבעון השני של 2016 נרכשו 12.4 אלף דירות ע"י מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה, בדומה לסך רכישות אלו ברבעון הקודם. עם זאת, ניתוח גיאוגרפי של הנתונים מלמד כי יציבות זו בסך רכישות הזוגות הצעירים הושגה הודות לשיווקם של כאלף יחידות דיור במסגרת "מחיר למשתכן" בעפולה ובלוד, ו"מחיר מטרה" בראש העין. כך, שלושת האזורים אליהם שייכים ישובים אלו (אזורי מיסוי מקרקעין נצרת, רחובות ומרכז) הינם האזורים היחידים בהם נרשם ברבעון השני גידול ברכישות הזוגות הצעירים (המתרכז באותם פרויקטים שצוינו לעיל). ביתר האזורים נרשמו ירידות, הנעות בין ירידה של 2% באזור נתניה לירידה של 18% באזור חדרה.

פילוח רכישות הזוגות הצעירים בין דירות חדשות לבין דירות יד שניה, בנטרול המכירות המוזלות במסגרת "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה" מצביע על ירידה של 13% ברכישת דירות חדשות ע"י הזוגות הצעירים ברבעון השני, בהשוואה לרבעון הקודם. זהו שיעור הירידה הגבוה ביותר בפלח השוק של דירות חדשות בין הסגמנטים השונים (משקיעים ומשפרי דיור). כמו-כן, שיעור ירידה זה גבוה משמעותית מהירידה ברכישת דירות יד שניה ע"י הזוגות הצעירים (5%) וזהו גם שיעור הירידה הגבוה ביותר ברכישות הזוגות הצעירים מאז הרבעון השני של 2014, אשר עמד בצל ההמתנה של הזוגות הצעירים לתוכנית מע"מ אפס. אלא שבניגוד לאותה תכנית, שבסופו של דבר לא יצאה לפועל, במהלך הרבעון השני של 2016 החלו כאמור המכירות הראשונות במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן".

מכירות המשקיעים ברבעון השני הסתכמו ב-5.7 אלף דירות, ירידה של 9% לאחר גידול חד של 42% ברבעון הראשון. עם זאת, עדיין מדובר באחת הרמות הגבוהות ביותר בפרמטר זה בשנים האחרונות.
העובדה לפיה מכירות המשקיעים ירדו בשיעור מתון מרכישות המשקיעים הביאה לירידה ב"מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים. זאת לעומת גידול נטו ממוצע של 2.5 אלף דירות לרבעון בשנים האחרונות.

ברבעון השני של 2016 נמכרו כ-5.7 אלף דירות ע"י משקיעים. בהשוואה לרבעון הקודם בו נרשמה הרמה השנייה בגובהה של מכירות משקיעים, זוהי ירידה של 9%, אולם עדיין מדובר באחת הרמות הגבוהות שנרשמו בפרמטר זה בשנים האחרונות, ורמה הגבוהה ב-33% מהרמה הרבעונית הממוצעת בשנים 2015-2010.
העובדה לפיה במקביל נרשמה ירידה בשיעור גבוה יותר, של 11% ברכישות המשקיעים, הביאה לכך שנרשם גידול שלילי ברכישות נטו של משקיעים (מספר דירות שרכשו משקיעים בניכוי מספר דירות שמכרו משקיעים). דהיינו, נרשמה ירידה ב"מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים. אף כי מדובר בירידה מינורית, של עשרות דירות, יש לציין כי זוהי רק הפעם השנייה, לפחות מאז 2010, בה נרשמת ירידה בפרמטר זה (הפעם הקודמת היתה ברבעון השלישי אשתקד, מיד לאחר הכבדת המיסוי על רכישת דירות להשקעה). בממוצע, מאז 2010, נרשמה תוספת רבעונית של 2.5 אלף דירות ל"מלאי" זה.

הגידול החד במכירות המשקיעים עשוי לשקף שינוי בציפיות המשקיעים ביחס לרווח ההון הגלום בהמשך ההחזקה בנכס, מה עוד שבמקביל, בשל שיטת החישוב הלינארית, חלק השבח החייב במס הולך וגדל ככל ש"מתרחק" מועד המכירה מינואר 2014, עת בוטל הפטור ממס שבח למשקיעים. בהקשר זה יש לציין כי חיוב המס הממוצע של משקיעים שמכרו דירה ברבעון השני עמד על 25 אלף ₪ (באזור ת"א עמד סכום זה על 40 אלף ₪). בהשוואה לרבעון הראשון זוהי עליה של 16% ובהשוואה לרבעון המקביל אשתקד זוהי עליה חדה של 78%. גידול חד זה בחבות המס של המשקיעים ברבעון השני השנה מוסבר בעליה משמעותית בשיעור המס האפקטיבי של משקיעים אלו. כך, בעוד שברבעון השני אשתקד עמד שיעור מס השבח הממוצע של המשקיעים על 2.9%, טיפס שיעור זה ל-7.4% ברבעון השני של 2016. יודגש כי שיעור זה עדיין נמוך משמעותית משיעור מס השבח בהיעדר "הנחת" החישוב הלינארי (שיעור המס הסטטוטורי עומד על 25%). הגידול החד בשיעור המס מבטא הן את השפעת "התרחקות" מועד המכירה מינואר 2014 , והן את התקצרות משך תקופת ההחזקה בנכס, מפרק זמן ממוצע של 24 שנות החזקה בנכס אשתקד, לממוצע של 22 שנים ברבעון השני של 2016. בפילוח גיאוגרפי בולטים אזורי הפריפריה הצפונית והדרומית בפרק זמן קצר יחסית של החזקה בנכס, 17 שנים ו-13 שנים בממוצע, בהתאמה. מנגד, בולט אזור ת"א עם ממוצע שנות החזקה הגבוה ביותר בהשוואה ארצית, של 29 שנים. יתכן ובכך באים לידי ביטוי פערי הציפיות ביחס לעליית מחירים עתידית בין הפריפריה לת"א.
ביחס למשך תקופת ההחזקה בנכס יש לציין עוד כי ערכי ההתפלגות של משתנה זה בקרב מוכרי הדירות להשקעה מרמזים כי ה"יצוג" היחסי במכירות של המשקיעים שרכשו דירות בעשור האחרון, הינו נמוך יחסית. בהקשר זה יש לציין כי מאז החל גל רכישות המשקיעים בשנת 2007, נרכשו כ-240 אלף דירות ע"י משקיעים. כמות זה מהווה כ-41% מסך הדירות המוחזקת ע"י משקיעים. אולם כאשר בוחנים את משקל הדירות שהוחזקו עד 10 שנים ונמכרו במהלך המחצית הראשונה של 2016, נמצא כי שיעור זה עומד על שליש, דהיינו, נמוך ממשקלם היחסי ב"מלאי" הדירות המוחזקות ע"י משקיעים. יתכן ושיעור המס הגבוה יחסית בו עתידים הם להתחייב בעת המכירה מהווה תמריץ שלילי עבורם למכור את הנכס, אף כי שיעור מס זה ילך ויעלה ככל שמועד המכירה ידחה. בהקשר זה נציין כי מחקרים אמפיריים מצאו כי קיים "אפקט נעילה", לפיו משקיעים הצפויים להתחייב במס רווחי הון משמעותי ימנעו ממכירת הנכס על מנת שלא להתחייב במס.

בפילוח גיאוגרפי של מכירות המשקיעים ממשיך לבלוט אזור המרכז עם רמה גבוהה של מכירות, 810 דירות, המהווה ירידה מתונה של 5% בהשוואה לרבעון הקודם, בו נרשם זינוק של 86% במכירות המשקיעים באזור. הירידה החדה יותר (12%) שנרשמה באזור זה ברכישות המשקיעים, הביאה לגידול נטו שלילי ברכישות נטו של משקיעים באזור, זה הרבעון השני ברציפות. בפילוח הישובים באזור זה בולט גידול במכירות המשקיעים בגבעתיים ובאור יהודה.

אזור נוסף אשר בולט ברמה גבוהה של מכירות משקיעים הוא אזור נתניה, האזור היחידי שרשם גידול במכירות אלו גם ברבעון השני של 2016, בהמשך לגידול במכירות אלו בשני הרבעונים הקודמים. יש לציין כי בתקופה ינואר 2015-יוני 2016 מכרו המשקיעים באזור נתניה ארבעת אלפים דירות. כמות זו שקולה לסך מכירות המשקיעים באזור זה בשלוש השנים הקודמות, 2014-2012. חרף העובדה לפיה גם באזורים אחרים הוגבר קצב מכירות המשקיעים באותה תקופה, זהו האזור היחידי בו כמות מכירות משקיעים של שלוש שנים הושגה בפרק זמן קצר במחצית. אף כי חלק מדירות אלו נמכרו למשקיעים אחרים, עדיין חלק הארי (77%) של המכירות היה לרוכשי "דירה יחידה". מזה, 63% למשפרי דיור. אין בידינו די נתונים כדי להסביר את הגידול החד במכירות המשקיעים באזור נתניה, אולם ניתוח רמות מחירי הדירות שמכרו המשקיעים, בהשוואה ליתר דירות יד שניה שנמכרות באזור זה (דהיינו, מכירות של משפרי דיור) מלמד כי מכירות המשקיעים באזור זה נבדלות באופן ברור ברמות המחירים שלהם מאלו של מכירות משפרי הדיור, באופן בולט במיוחד ברבעון השני. כך, מחירה הממוצע של דירה שמכר משקיע באזור נתניה ברבעון השני של 2016 עמד על 2.5 מלש"ח, גבוה ב-43% ממחירה הממוצע של דירה יד שניה שמכר משפר דיור באותו רבעון באזור זה. ברמת המחיר החציוני עומד פער זה על 27%. יש לציין כי אלו פערי המחירים הגבוהים ביותר בהשוואה מקבילה באזורים אחרים. נתונים אלו מרמזים כי מכירות המשקיעים באזור מתרכזות בשכונות מבוססות יותר ו/או כאלו המזוהות עם שיעור גבוה של משקיעים.
על רקע הרמה הגבוהה של מכירות המשקיעים ברמה הארצית בכלל ובאזור המרכז ואזור נתניה בפרט, בולט אזור ת"א, עם ירידה חדה, של 20% במכירות המשקיעים ברבעון השני, שיעור הירידה הגבוה ביותר בהשוואה ארצית. זהו גם האזור היחידי בו עדיין נרשם גידול נטו ברכישות המשקיעים (למעט שני אזורים בהם הגידול נטו מסתכם בעשרות בודדות של דירות). יש בממצאים אלו כדי לחזק את ההערכה לפיה הרמה הגבוהה של מכירות משקיעים ביתר האזורים משקפת בין היתר ציפייה להיעדר רווח הון משמעותי בהמשך החזקת הנכס. זאת בניגוד לסברה שהועלתה כי מכירה זו נובעת בעיקר מעצם שיטת החישוב הלינארי, שיש בה לתמרץ משקיעים להזדרז במכירת הנכס. בהקשר זה נציין כי השבח (דהיינו, רווח ההון) הממוצע במכירת דירה ע" משקיעים באזור ת"א עמד על 611 אלף ₪, הסכום הגבוה ביותר בהשוואה ארצית. לו שיקול המס הלינארי היה התמריץ המשמעותי ביותר למכירת הדירה, באזור ת"א תמריץ זה גבוה יותר מכל אזור אחר (מאחר וכל חיסכון של 1 נקודת אחוז מס מתבטא בערכים כספיים גבוהים יותר באזור זה).
כפי שצוין, שיטת החישוב הלינארי מביאה לכך שככל שתקופת ההחזקה בנכס גבוהה יותר, בהתייחס לתקופה שלפני שנת 2014, שיעור המס האפקטיבי נמוך יותר. העובדה לפיה בפריפריה מחזיקים בנכס בממוצע מספר נמוך יותר של שנים מביאה לכך ששיעור המס האפקטיבי באזורים אלו גבוה יותר. תקופת החזקה נמוכה יותר בנכס, בתקופה של עליית מחירים, מביאה במקביל לשבח צבור נמוך יותר (בהתעלם מפערים בשיעור עליית המחירים באזורים השונים ובמחירם האבסולוטי). כתוצאה מכך מתקבל כי אף שבאזור ת"א השבח הנצבר הוא הגבוה ביותר, שיעור המס האפקטיבי בו התחייבו המשקיעים נמוך מיתר האזורים, ולהיפך בפריפריה.

מכירות במסגרת "מחיר מטרה" ו"מחיר למשתכן" מיתנו את הירידה ברכישת דירות חדשות ברבעון השני של 2016
ברבעון השני של 2016 נרכשו 9 אלף דירות חדשות, ירידה של 3% בהשוואה לרבעון הקודם וירידה של 14% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. עם זאת, כפי שצוין, במהלך הרבעון השני החלו המכירות הראשונות במסגרת "מחיר למשתכן", בעפולה ובלוד, כאשר בנוסף התקיימו מכירות בראש העין במסגרת "מחיר מטרה". בניכוי מכירות אלו, הנעשות מתחת לשווי השוק, נרשמה ירידה של 11% ברכישת דירות חדשות בהשוואה לרבעון הקודם וירידה חדה של 23% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. יש לציין כי המכירות המוזלות בעפולה הביאו את סך הדירות החדשות שנרכשו באזור נצרת לרמתן ההיסטורית הגבוהה ביותר.
בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ת"א עם ירידה חדה של 24% במכירת דירות חדשות, זאת לאחר עליה רצופה, בשיעור מצטבר של 38% בשני הרבעונים הקודמים. ניתוח הממצאים מלמד כי הסגמנט שהוביל את הירידה ברכישת דירות חדשות באזור זה היו משפרי הדיור (באזור זה בכלל נרשמה הירידה החדה ביותר ברכישת דירות ע"י משפרי דיור ברבעון השני, כולל ברכישת דירות יד שניה).
באזור רחובות, בנטרול מכירות "מחיר למשתכן" בלוד, נרשמה ירידה של 13% ברכישת דירות חדשות, בהמשך לירידה בשיעור דומה ברבעון הראשון. באזור זה, בראשל"צ, נפתחה במהלך הרבעון השלישי ההגרלה הראשונה בעיר זו במסגרת "מחיר למשתכן".