מידרוג מודיעה על דירוג ניירות ערך מסחריים של חברת אמקור

ל- P-1 בהיקף של עד 50 מיליון שקלים
החברה מעוניינת להאריך את הדירוג לניירות ערך מסחריים (להלן: "נע"מ"), בהיקף של עד 50 מיליון ₪, אשר הונפקו לראשונה בתאריך 8/9/2015. החברה התחייבה לשמור במהלך תקופת הדירוג על יתרות נזילות ומסגרות אשראי חתומות לא מנוצלות בהיקף כולל שלא יפחת מסך יתרות הנע"מ. דירוג זה תקף עד ליום 06/09/2017 (להלן: "תקופת הדירוג").
חברת "אמקור בע"מ" (להלן: "החברה") הוקמה בשנת 1950 וכיום מוחזקת בשיעור כ-99.4% ע"י חברת "אמפא בע"מ" (להלן "אמפא"). החברה, יחד עם חברת "אמפא נדל"ן בע"מ" מרכיבות את חטיבת הנדל"ן המניב של אמפא ובבעלות כל חברה נכסים מניבים, בהרצליה ותל אביב. בעלי המניות של אמפא הינם קבוצת נקש וקבוצת פוגל.

החברה הינה חברה פרטית, המחזיקה בארבעת נכסי הנדל"ן המניב הבאים: "מגדל אלקטרה" (ממוקם בתל אביב ומוחזק בשיעור של 75% כאשר השותף להחזקה הינו צד קשור לחברה), "בית אמפא TLV" (ממוקם בתל אביב ומוחזק בשיעור של 100%), בניין "שער הרצליה" (הממוקם בכניסה להרצליה פיתוח) שרכישתו הושלמה במהלך שנת 2014 (הנכס מוחזק בשיעור של 50% בשותפות עם גוף מוסדי) ושטחי מסחר במתחם המגורים "סנטרל פארק" (ממוקמים בתל אביב ומוחזקים בשיעור של 100%).

בבעלות החברה כ-71 אלף מ"ר של נדל"ן מניב שמרביתו בעל ייעוד למשרדים (ניהול של כ-94 א' מ"ר). סה"כ שווי נכסי החברה עומד על כ-1.5 מיליארד ₪ והם מציגים שיעור תפוסה ממוצע של כ-98%-99%. ברמת תרומת הנכסים לפעילות השוטפת, ההחזקה ב"מגדל אלקטרה" הינה המשמעותית ביותר, כאשר ה-NOI השנתי של החברה מהנכס עמד על כ-65 מ' ₪ בשנת 2015 וצפוי להשתפר משמעותית בשנים הקרובות עם תהליכי חידוש חוזים והחלפת שוכרים, כך שה-NOI המייצג השנתי לשנים הקרובות צפוי לעמוד על כ-73-75 מ' ₪ (כל נתוני ה-NOI לפי חלק החברה בנכס). יש לציין כי סך ה-NOI האמור מייצג כ-67% מה-NOI של החברה (לשם המחשה, סך ה-NOI של החברה בשנת 2015 הסתכם בכ-97 מ' ₪ ובמחצית הראשונה של שנת 2016 הסתכם בכ-33 מ' ₪). "בית אמפא TLV" הינו נכס סמוך למגדל אלקטרה וכולל שני שוכרים עיקריים: "מכבי שרותי בריאות" ו"אסותא", הנכס מוחזק ברובו ע"י החברה (לאחר שחלק מהשטחים נמכרו לשוכרים, במסגרת אופציה שניתנה להם בעבר). בנוסף, בצמוד לשני הנכסים, לחברה שטחי מסחר בבנייני המגורים בפרויקט "סנטרל פארק". כמו כן, החברה מחזיקה, יחד עם שותף (בחלקים שווים) את הנכס "שער הרצליה", הממוקם בכניסה לאזור הרצליה פיתוח, בו השוכר המהותי הינו WeWork, וה-NOI שהנכס מייצר נמצא במגמת גידול משמעותי מאז רכישתו, כאשר על פי חוזים חתומים והערכות החברה צפוי לייצר כ-8-9 מ' ₪ בשנה.
איכות נכסי החברה הינה ברמה גבוהה ובאה לידי ביטוי, מלבד מיקום הנכסים ומחיר השכירות בנכסים אלו גם בפרופיל השוכרים. ניתן לציין בין השוכרים המהותיים את החברות הבאות: Google, WeWork, PayPal, אסותא ומכבי. כמו כן, יש לציין כי השוכרים ביצעו השקעות הוניות משמעותיות בהתאמת המושכר והסכמי השכירות כוללים אופציות להארכת חוזים לתקופות ארוכות (חלקם אף צפויים להרחיב את השטחים המושכרים ולהמשיך בביצוע השקעות נוספות). בבחינת פילוח סיום חוזי השכירות של החברה עולה כי מח"מ החוזים עומד על מעל 8 שנים, המבטא נתון חיובי ליציבות התזרים של החברה ומבוסס, בין היתר, על הסכמים שחודשו לאחרונה ו\או נמצאים במו"מ סופי לחידוש והרחבה של שטחים. בטווח השנים הקרובות לא צפויים שינויים מהותיים בשוכרים, אך לחברה חשיפה מסוימת עם מספר שוכרים שההסכם שלהם נמצא בשנותיו האחרונות, ללא התחשבות באופציות הקיימות להארכתם. יש לציין כי מידרוג מעריכה כי ההשקעות שבוצעו על ידי חלק מהשוכרים האמורים, בנוסף, לאור מיקומם האטרקטיבי של הנכסים, הערכת מידרוג הינה, כי אף עם סיום החוזים, יהיה באפשרות החברה לאכלס את השטחים הפנויים באופן מהיר יחסית.