בית ההשקעות אפסילון מסקרת את חברת אמות

בן נובו שלם, מנהל מחלקת המחקר בבית ההשקעות אפסילון
לאחר שהשלימה מהלך עליות של כ-42% מתחילת שנה, אמות ממשיכה להציג דוחות מצוינים עם שיפור במרבית הפרמטרים הפיננסים ולשמור על שיעור תפוסה גבוהה של כ-96%.
למרות הסקפטיות ששוררה בשוק, מגדל אטריום כבר מושכר בשיעור של כ-93% ומוין במהלך הרבעון הראשון 2016 מנכס בהקמה לנדל"ן מניב.
באכלוס מלאה המגדל צפוי לתרום מעל 82 מיליון ₪ ל-NOI המאוחד של אמות .
לאחר השלמה של מגדל אטריום, אמות למעשה השלימה את מרבית הפרויקטים שהיו בייזום ומרבית האפסייד בייזום שהושלם כבר מתומחר בשווי שוק של החברה.
הפרויקטים שנמצאים היום בייזום צפויים להבשיל לקראת 2018-2019 ולייצר אפסייד נוסף, אך עד אז יש עוד פרק זמן של שנתיים שלוש.
פרויקט הדגל הבא של אמות הוא פרויקט "תוצרת הארץ" הממוקם בצומת השלום איילון. החברה הודיעה על תחילת הקמה של שלב א' הכולל כ-53 אלף מ"ר שהקמתו צפויה להסתיים לקראת סוף 2018.
במקביל אמות ביחד עם השותפה בפרויקט חברת גב ים מקדמות זכויות בנייה נוספות משמעותיות בפרויקט, כך שלקראת שנת 2018 אמות צפויה להתחיל לבנות את השלב השני של הפרויקט.
שלב א' של פרויקט תוצרת הארץ צפוי להתחיל להניב במהלך 2019-2020 ובאכלוס מלאה עשוי לתרום כ-40 מיליון ₪ ל-NOI הכולל של אמות.
לאחרונה אמות זכתה במכרז שניהלה עיריית חולון להקמת פרויקט למסחר, משרדים ותעשייה עתירת ידע באזור התעשייה בחולון בשטח כולל של כ-36 אלף מ"ר עילי מעל חניון תת קרקעי בן 4 קומות, במסגרת עסקת קומבינציה עם העיריה.
בכוונת אמות להתחיל את הבניה מיד עם קבלת האישורים ולהערכתה זו תשלם בתוך כ-3 שנים. היקף ההשקעה מוערך בכ -280 מיליון ש"ח.
מספר מילים לגבי התמחור:
תשואת ה-FFO הגלומה במנייה ביחס לתחזית לשנת 2017 עומדת על כ- 8.5%.
שיעור היוון על נכסי החברה הנגזר משווי שוק של אמות עומד על כ-6.3%, בזמן שהריבית הממוצעת על החוב הכולל מסתכמת בכ-3.5%, מכאן נגזר מרווח פיננסי של כ-2.8% שאינו גבוה במיוחד.
הרבית השולית על האג"ח סדרה ד' של אמות עומדת כ-2.3%, כך שלאמות עדיין ישנה יכולת להקטין את הוצאות המימון.
יחד עם זאת ראוי לציין שבהתאם לפריסת החוב הקיימת היכולת להקטין את הוצאות המימון יחסית מוגבלת, משום שבכל אחת משלוש השנים הקרובות אמות צפויה לפרוע פחות מ-8% מסך החוב הפיננסי.

להערכתי, מרבית האפסייד המיידי כבר מגולם בשווי שוק של אמות וצריך להמתין בסבלנות עד שנת 2018 שהפרויקטים הנמצאים כרגע בייזום יבשילו.
לאור כל האמור, אני מעלה את מחיר היעד ל-18.5 ₪ למניה, אפסייד של כ-7% ומשנה את ההמלצה מקניה להחזק.