פסגות בסקירה על גב-ים-נשארים בהמלצת החזק ומעלים את מחיר היעד

נעם פינקו, אנליסט בכיר מחלקת מחקר Sell Side בפסגות לדוחות גב-ים לרבעון השני
נשארים בהמלצת החזק ומעלים את מחיר היעד מ-1,250 ל-1,365 ₪, מחיר הנמוך ממחיר השוק בכ-8%.
ירידת שיעורי היון הובילה לרווחי שערוך.

NOI FFO – החברה מציגה עליה נאה ב-NOI לעומת הרבעון הקודם והרבעון המקביל. העלייה נובעת מהשלמת פרויקטים בסוף שנת 2015, בהרצליה, באר שבע וחיפה וגידול של 2% בNOI מנכסים זהים בזכות עליה ריאלית בהכנסות ולהערכתנו גם שיפור בשיעור התפוסה(שעומד כבר על 98%). ה-FFO נשאר דומה לזה של הרבעון המקביל (40 מש"ח), אך בגב ים קשה יותר למדוד FFO ברמה רבעונית.
שערוכים גב ים תמיד מבצעת בדיקה לשווי נכסיה ברבעון השני. הרבעון נרשמו שיערוכים ברוטו של 154 מש"ח הנובעים בעיקר מהורדת שיעורי היוון בשיעורים של 0.1%-0.25% וכן משיפור בשכר הדירה ובשיעורי התפוסה.
נכסים בהקמה – הושלמה בניית הבניין השני בפארק בבאר שבע וכולו הושכר. המבנה הלוגיסטי (7,000 מ"ר) במודיעין הושלם ומושכר במלואו. החברה פועלת לרישוי ותכנון הבניין השלישי בן 15 אלף מ"ר. במת"ם החברה פועלת להקמת בניין חדש בן 10,000 מ"ר. החברה גם החלה בבניית בניין חדש בפארק גב ים רחובות. מתחם תוצרת הארץ בתל אביב – החברה ואמות החליטו לבנות את שלב א' בפרוייקט בו אישור למגדל משרדים של 53 אלף מ"ר שיושלם בסוף 2018. כן פועלות החברות להגדיל זכויות לשלב השני בהיקף של 130 אלף מ"ר, במה שיהפוך בעתיד למגה פרויקט מהותי במרכז תל אביב. החברה גם החלה בהקמת מבנה חדש ברחובות בן 15 אלף מ"ר.
מגורים: ברבעון נמכרו 18יח"ד בפרויקט רמת הנשיא. כרגע 3 בניינים נמצאים בהקמה (216 יח"ד).
המגמה בענף מעורבת. שוק המשרדים, על אף שיעורי תפוסה גבוהים, אינו פשוט וצפוי בקרוב היצע משרדים משמעותי באזור המרכז. עם זאת אנו עדים לכמות השכרות מרשימה מאוד בבניינים חדשים איכותיים הנבנים באזור, גם בשל עוצמת ענף ההייטק, (שהינו הענף המרכזי של לקוחות גב ים) אשר ממשיך להתפתח בצורה יפה וביקושי שטחים למתחמי היי טק נמצאים במגמה חיובית. זה האחרון בא לידי ביטוי בהשכרות במתחמי החברה בהרצליה ובפארק מת"ם הנמצאים בתפוסה מלאה והפארק בבאר שבע שהולך ומתרומם.
בשורה התחתונה: תוצאות חיוביות המבטאות את תרומת פרויקטי היזמות הרבים שהחברה מימשה בשנים האחרונות. ההנבה מפרויקטים אלו עדיין לא מלאה והתוצאות ימשיכו לעלות בהמשך השנה ובשנה הבאה. ירידת שיעורי ההיוון סוף סוף באה לידי ביטוי בדוחות.
מניות הנדל"ן המניב בישראל (ובכל מקום מדינה בה יש שוק נדל"ן מניב חזק) נמצאות בחודשים האחרונים במומנטום חיובי מאוד הנובע מהמשך ירידת התשואות ומעבר לנכסים מניבים כמו נדל"ן מניב יציב. בישראל גם הבנו שהחששות מפני השפעות עודפי ההיצע בשוק המשרדים קצת מוגזמים. היתרון של גב ים לעומת המתחרות הינו היציבות של עסקי הליבה שלה (משרדים לפארקי היי-טק) ותשואת דיבידנד נאה של מעל ל-5%. עם זאת המניה נראית קצת יקרה הועיל ונסחרת במכפיל הון של 1.63 ומכפיל FFO 2017 של 16.5, המכפילים מהגבוהים בענף. אנו מעלים את מכפיל ה-FFO במודל שלנו מ-14 ל-15.5 ואת שיעור ההיוון מ-7.7% ל-7.5%.אי לכך אנו נשארים בהמלצת החזק ומעלים את מחיר היעד מ-1,250 ל-1,365 ₪, מחיר הנמוך ממחיר השוק בכ-8%.