מידרוג מאשרת מחדש דירוג A3.il באופק יציב לחברת אדגר השקעות ופיתוח

מידרוג מאשרת מחדש דירוג A3.il באופק יציב עבור סדרות אג"ח ו', ז', ח' ו-ט' שבמחזור, אותן הנפיקה חברת אדגר השקעות
הדירוג נתמך, בין היתר, בתיק נכסים המאופיין בפיזור פעילות גיאורגפי ב-4 מדינות, כך שהשווי הנכסי של החזקות החברה מתפלג באופן הבא: ישראל 32%, קנדה 31%, פולין 31% ובלגיה 6% (כולל חלק המיעוט באחזקות בפולין). הפורטפוליו כולל נכסים באזורים מרכזיים יחסית, חוזי שכירות בעלי מח"מ ממוצע של כ- 4.2 שנים אשר מהווה מח"מ התואם את ענף פעילות החברה, שיעורי תפוסה סבירים העומדים על כ-90% בממוצע ופיזור שוכרים בולט לטובה (למעט שוכר מהותי – ממשלת ישראל אשר אחראי על כ-12% מהכנסות החברה), באופן המשליך לחיוב על הפרופיל העסקי; לחברה היקף פעילות ניכר הבא לידי ביטוי ברווח גולמי שעמד על כ-185 מ' ₪ בשנת 2015. היקף זה צפוי לגדול בעקבות התקדמות באכלוס שני נכסים בישראל ובפולין ותחילת הנבה של נכס אשר עבר שיפוץ בקנדה, ביטוי לכך ניתן למצוא בנתוני הרבעון הראשון של 2016 כך שהרווח הגולמי בגילום שנתי (מכפלת הרבעון) אמור להסתכם בכ-198 מ' ₪. בהקשר זה נציין גם כי היקף התזרים הפרמננטי מהנכסים צפוי לגדול בשיעור גבוה יותר היות והרבעון הראשון אינו משקף את ההכנסות בגין שלב האכלוס של חלק מהדיירים בקומות הנוספות ברחוב השלושה בת"א (בניין A בפרויקט "אדגר 360") וכן את האכלוס הצפוי של בניין נוסף המצוי לקראת השלמת בנייה בקנדה; לחברה יכולת ניהול והשבחה של הנכסים באופן שתורם לגידול בהכנסות. כך לדוגמה שיעור הצמיחה השנתי הממוצע מנכסים זהים עמד בשלוש השנים האחרונות (בנטרול שינוי המטבע) על כ-3%; בפעילות בשוק המשרדים בטורונטו קנדה (דירוג Aaa במודיס) אשר מפגין יציבות לאורך מספר שנים, ביקוש גבוה לצד היקף בניה נמוך תורם לשימור המצב הקיים בטווח הקצר.