מידרוג מודיעה על העלאת דירוג ללחברת סאמיט מדירוג A2 ל- A1 באופק יציב

מידרוג מודיעה על העלאת דירוג סדרות ו' ו-ז' שבמחזור, אותן הנפיקה חברת סאמיט אחזקות נדל"ן בע"מ (להלן: "סאמיט", או "החברה") מדירוג A2 באופק יציב לדירוג A1 באופק יציב.
העלאת הדירוג והאופק היציב נסמכים, בין היתר, על המשך השיפור המשמעותי ביחסי האיתנות. בין היתר, בשל הנפקת הון שבוצעה בחודש פברואר 2015 של חברת הבתSummit Germany Limited (להלן: "סאמיט גרמניה") בהיקף של כ-117 מיליון אירו נטו, בניכוי עלויות ההנפקה (לאחר ההנפקה החברה מחזיקה בכ-50.05% ממניות סאמיט גרמניה). כמו כן, החברה ביצעה הנפקת הון בהיקף של כ-40 מיליוני ₪ בחודש נובמבר 2014. כיום לחברה נזילות בהיקף של כ-650-700 מיליון ₪ (כ-175 מיליון ₪ בנטרול המזומנים בסאמיט גרמניה) אשר הינה גבוהה מאוד ביחס לאג"ח. אולם, חלק ניכר מנזילות זו צפויה לשמש לרכישת נכסים מניבים נוספים בשנים הקרובות; שיפור ניכר בתזרים לשירות החוב שבחלקו מתבטא כבר ברבעון הרביעי של שנת 2014 ונובע בין היתר, ממימון מחדש של פורטפוליו נכסים בגרמניה הכולל כ- 82 נכסים אשר ביצעה סאמיט גרמניה בחודש דצמבר 2014, ההלוואה החדשה נחתמה בריבית נמוכה יותר והינה לתקופה של כ-7 שנים, הנ"ל תורם לפריסה נוחה יותר של החוב ולשיפור ביחסי הכיסוי. להערכת מידרוג, בהתאם לחוזי שכירות והסכמי הלוואות קיימים היקף ה-FFO השנתי המייצג עומד על טווח של כ-135-150מיליוני ₪ אשר מביא ליחס כיסוי חוב (ברוטו) בטווח 14-15. כמו כן, בחודש פברואר 2015 החברה ביצעה פדיון מלא של אג"ח ה' אשר תורם הן ליחסי האיתנות והן ליחסי הכיסוי. מרבית האירועים הנ"ל הושלמו לאחר תאריך המאזן או בסוף שנת 2014 וטרם קיבלו ביטוי מלא בדוחות הכספיים; יש לציין לחיוב את השיפור בהיקף ההון העצמי שחל ממועד דו"ח הדירוג הקודם (ההון העצמי כולל זכויות מיעוט בשנת 2013 עמד על כ- 842 מיליון ₪ ובשנת 2014 על כ- 1.28 מיליארד ₪) שיפור זה נובע בין היתר, מפקיעתם של מכשירי ה- SWAPלקיבוע שערי ריבית, גיוס הון בגובה של כ- 147 מיליון ₪ שביצעה חברת הבת בחודש פברואר 2014, השלמת רכישת פורטפוליו ולנטיין (כ- 11 נכסים מניבים) במחיר הנמוך מהשווי ההוגן ע"פ הערכות שמאי, בין היתר, בשל היקף ה-NOI הגבוה ביחס לעלות הרכישה וזאת בנוסף לרווחים שוטפים ועוד.; דירוג החברה מושפע לחיוב מפעילות בשוק הנדל"ן בגרמניה (המדינה מדורגת Aaa יציב ע"י מודיס( המאופיין ביציבות ונתמך בפעילות עסקית איתנה במדינה, אשר תומכת בביקושים לשטחי נדל"ן להשכרה; היקף פעילות משמעותי וכן פיזור גבוה של נכסים ושוכרים, תוך שמירה על פרמטרים תפעוליים יציבים בגין הנכסים, לאורך זמן; החברה אינה עוסקת בפעילות ייזום משמעותית, כך שלמעט יתרת הנזילות, מרבית המאזן משמש לייצור תזרים פרמננטי; לחברה פלטפורמה לניהול עצמי של הנכסים בישראל ובגרמניה ובנוסף - ניסיון ו-Track Record של ההנהלה הבכירה; קיימת התאמה בין לוח הסילוקין של החברה הן של האג"ח והן של ההלוואות הבנקאיות לתזרים הפרמננטי שלה. כך שאין תלות מהותית במחזור חוב, למעט לצורך פיתוח עסקי.
מנגד, הדירוג מושפע לשלילה מאפיון הנכסים ככאלה הדורשים תשומת לב ניהולית גבוהה, בשל הצורך בהארכת חוזים, ביצוע שיפורים במושכר ו-CAPEX. זאת בנוסף להתמודדות עם איתנות פיננסית משתנה של שוכרים. כך למשל, התפוסה הממוצעת עומדת על כ-88% אף על פי שהחברה מצויה במו"מ להשכרת שטחים נוספים. להערכת מידרוג, אופי הנכסים והפעילות מביאים לכך שעליית תפוסה, ככל שתתרחש, תתבצע באופן הדרגתי. אולם פיזור השוכרים והנכסים וה-Track Record של החברה בהשכרת שטחים והארכת חוזים קיימים, ממתנים, במידה מסוימת, את החשיפה