בשנת 2015 שוק הדיור יוסיף להתאפיין ברמה גבוהה של אי-וודאות, אולם נראה כי מחירי הדיור יוסיפו לעלות

הסקירה הכלכלית השבועית של אגף הכלכלה בחטיבה הפיננסית של לאומי, בראשות ד"ר גיל בפמן
השבוע במאקרו בנק ישראל הפחית את הריבית לרמת שפל היסטורית של 0.10% בניסיון לבלום את התחזקות השקל
הועדה המוניטארית בבנק ישראל החליטה ב-23 בפברואר להפחית את הריבית לחודש מרץ ב-0.15%, לרמת שפל היסטורית של 0.1%. זאת, בניגוד לציפיות החזאים, אשר מרביתם העריכו כי הריבית תישאר ללא שינוי. מהודעת בנק ישראל ניתן ללמוד כי הגורם העיקרי שהשפיע על החלטת הריבית הוא התחזקות השקל בעת האחרונה. התיסוף בשקל עלול להחליש את התחרותיות של המוצרים והשירותים הישראלים בחו"ל, ולכן עלול לפגוע בצמיחת התוצר. בנק ישראל ציין כי "לאור התגברות קצב הייסוף, והשפעותיו האפשריות על הפעילות והאינפלציה, הפחתת הריבית לרמה של 0.1% היא הצעד המתאים ביותר בעת הזו כדי לתמוך בהשגת יעדי המדיניות".
על פי ההודעה, הפיחות המצטבר מחודש אוגוסט 2014 בשקל נשחק ועומד על 2% בלבד מול סל המטבעות, זאת בשל תיסוף של 7.6% בשקל מול סל המטבעות מאז חודש דצמבר אשתקד. דהיינו, מגמת הפיחות בשקל שחלה במחצית השנייה של 2014, בין היתר הודות לפעולות של בנק ישראל במישורים שונים, החזיקה מעמד לפרק זמן קצר ביותר. נציין שמדובר בפרק זמן קצר יחסית לשני אירועי הפיחות הקודמים שנתרחשו בשנים 2008 ו-2011.
כפי שציינו בעבר, ההשפעה של כלי הריבית על שער החליפין של השקל מול סל המטבעות הינה מוגבלת. לראיה, ניתן לראות בתרשים כי הפחתת הריבית וצמצום פער הריבית לעומת חו"ל משפיעה אמנם בטווח הקצר, אולם אינה מספיקה בכדי לבלום את מגמת התיסוף בטווח הארוך. הסבר אפשרי לכך הוא שהתיסוף הריאלי שחל מאז שנת 2007 נבע בעיקרו מגורמים בסיסיים אשר אינם רגישים לשינויים בריבית: עודף בחשבון השוטף, עודף בחשבון הסחורות והשירותים ועודף של תנועות הון נכנסות לישראל שנתמך על ידי כניסה של תנועות הון ישירות של זרים ("FDI"). בנוסף, סביבה תקציבית יציבה והתגברות ההערכות לאחרונה בדבר גיבוש הסדר בענף הגז הטבעי שיאפשר יצוא גז בעשור הבא, מחזקים את השליטה של הגורמים הבסיסיים בשוק המט"ח. להערכתנו, הפתרון לבעיית התיסוף והשפעתה השלילית על היצואנים הישראלים נעוץ בעיקר במדיניות ממשלתית ארוכת טווח השונה מזו שננקטה עד כה.
נימוקים נוספים שציין הבנק בהחלטה להפחית את הריבית הם: אינפלציה שנתית שלילית, אשר נכון לנתוני מדד המחירים לצרכן לחודש ינואר עומדת על מינוס 0.5% (נמוך משמעותית מהגבול התחתון של יעד יציבות המחירים), והירידה בציפיות האינפלציה לכל הטווחים בהמשך למגמה של החודשים האחרונים; רמות שפל של אינפלציה במשקים העיקריים בעולם; המשך מדיניות מוניטארית מרחיבה אשר צפויה להימשך במרבית הבנקים המרכזיים העיקריים לאורך זמן; ואי ודאות לגבי מועד תחילת העלאת הריבית בארה"ב.
להערכתנו, בהנחה שתתחזק ההערכה שבארה"ב תחול העלאת ריבית ראשונה במחצית השנייה של 2015, תהיה בכך תרומה לסיכוי שהעלאת הריבית הראשונה בישראל תתרחש בשליש האחרון של 2015, אך זאת במידה ותימשך מגמת השיפור בפעילות הכלכלית במשק, בציפיות העסקים ובקרב משקי הבית, בשילוב עם רוח גבית מצד הכלכלה הגלובאלית. יחד עם זאת, במידה ושיעור האינפלציה השנתי יישאר סביב ב-0% פרק זמן ארוך מהצפוי, ובמקביל לא יסתמן שיפור של ממש בפעילות הכלכלית בישראל בחודשים הקרובים, אזי לא ניתן לשלול כי בנק ישראל ינקוט בצעדים מוניטאריים מרחיבים נוספים בטווח הקצר. צעדים אלה עשויים לכלול הפחתת ריבית נוספת (אולי אף לשיעור שלילי) או צעדי הקלה כמותית (Quantitative Easing) נוספים, כפי שכבר עשה בעבר (דרך שוק האג"ח ב-2008 ודרך שוק המט"ח בשנים האחרונות) ובדומה לצעדים הננקטים כיום בבנקים מרכזיים עיקריים. נדגיש כי מדיניות מוניטארית מרחיבה למדי מגדילה את סיכוני האינפלציה של מחירי נכסים בשוק הדיור ובשווקים הפיננסיים.
המדד המשולב עלה בחודש ינואר ומשקף האצה בפעילות הכלכלית בחודשים האחרונים
המדד המשולב למצב המשק עלה בחודש ינואר השנה בשיעור של 0.3% ביחס לחודש דצמבר אשתקד. מדובר בשיעור צמיחה חודשי גבוה, יחסית לקצב הצמיחה הממוצע ב-12 החודשים האחרונים, אולם נמוך מזה של החודשיים האחרונים. מרכיבי המדד שעלו בחודש ינואר, הם מדדי הפדיון של ענפי המסחר והשירותים, מדד יצוא הסחורות ושיעור המשרות הפנויות. בנוסף, הושפע מדד זה בחודש ינואר לטובה גם מהצמיחה החדה של התוצר העסקי ברביע האחרון של 2014.
בשלושת החודשים האחרונים חלה עליה בפעילות בהשוואה לשלושת החודשים שקדמו, בשיעור דומה לקצב הצמיחה הממוצע של העשור האחרון. מדובר בשיעור הגבוה ביותר מאז חודש נובמבר 2011. דבר המעיד על שיפור בפעילות הכלכלית במשק בהתאם לנתונים החיוביים שפורסמו לאחרונה. בהסתכלות ארוכת טווח יותר, צמח המדד בשיעור של 2.7% בינואר השנה לעומת ינואר אשתקד. עיקר העלייה חלה בחצי השנה האחרונה, 2.2% לעומת חודש יולי אשתקד. נציין כי חלק מהעלייה משקפת התרחבות בפעילות לאחר ירידת המדד המשולב בחודש יולי 2014 על רקע מבצע "צוק איתן".
במבט קדימה, אנו מעריכים כי תימשך מגמת השיפור בפעילות הכלכלית במשק בטווח הקצר עקב הגורמים הבאים: המשך מגמת השיפור בשוק העבודה ובציפיות הצרכנים לגבי המצב הכלכלי של משקי הבית בטווח הקצר, אשר עשויות לתמוך בצריכה הפרטית; שיפור בציפיות העסקים בחלק מענפי הכלכלה, בין היתר בייצור התעשייתי, לגבי הפעילות הכלכלית בחודשים הבאים; הערכה לגידול בפעילות היצוא בהשפעת הגידול בביקושים מארה"ב הודות לשיפור בפעילות הכלכלית במשק האמריקני ולאור ההתאוששות הצפויה בכלכלה האירופית על רקע גיבוש הסכם החילוץ עם יוון; והערכה לעלייה בהשקעות בנכסים קבועים. זאת, על רקע התאוששות בשוק הנדל"ן ועקב הערכות לגידול בהשקעות העושות שימוש בגז טבעי, כמו גם בעקבות ההשקעות הצפויות במפעל "אינטל" במהלך 2015.
בשנת 2015 שוק הדיור יוסיף להתאפיין ברמה גבוהה של אי-וודאות, אולם נראה כי מחירי הדיור יוסיפו לעלות
נתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו לפני מספר ימים מראים שמספרן הכולל של דירות חדשות שנמכרו בשנת 2014 ירד בשיעור של 11.1% בהשוואה למספר הדירות החדשות שנמכרו בשנת 2013 (דירות שנבנו ביזמה פרטית וציבורית). הירידה בהיקף המכירות משקפת את אי-הוודאות הגבוהה שאפיינה את שוק הדיור בשנת 2014, והיא תואמת את המגמות שנצפו במדדי פעילות נוספים, דוגמת היקף התחלות הבנייה. אי-וודאות זו היא תוצאה של השהיית פעולות רכישה על-ידי חלקים נרחבים של האוכלוסייה, אשר המתינו ליישומן של הרפורמות הממשלתיות השונות, דוגמת מע"מ אפס.
אולם, ההחלטה שהתקבלה לפני מספר חודשים על פירוקה של הממשלה, דחקה תוכניות אלו הצידה, לכל הפחות עד להקמתה של ממשלה חדשה, והביאה להתפרצותו של הביקוש "הכבוש". זו התבטאה, בין היתר, בעלייה משמעותית של 19.6% בהיקף המכירות של דירות חדשות במהלך חודש דצמבר האחרון בהשוואה לחודש המקביל בשנת 2013, ושל 18.0% בהשוואה לחודש נובמבר שקדם לו. עלייה זו הביאה לירידה נוספת במספר חודשי ההיצע (מספר החודשים שידרשו בכדי למכור את המלאי הקיים בקצב המכירות הנוכחי, וזאת מבלי שתחלנה בנייתן של דירות חדשות), אשר קרוב כעת לטווח בו מתחדשים הלחצים לעליות מחירים (ראה/י תרשים).
במבט קדימה, אנו מעריכים שהפעילות בשנת 2015 תוסיף להתאפיין ברמה גבוהה של אי-וודאות, שכן קשה להעריך מה יהיה אופייה של הממשלה שתקום, ומה יהיו מעשיה בתחום זה. אנו מעריכים ששינוי של ממש בשוק הדיור יתרחש אם וכאשר רפורמות אלו יצאו אל הפועל. לאור זאת, אנו מעריכים שתחול האצה בהיקף התחלות הבנייה (אשר ירד בשנת 2014, כאמור מעלה). כמו-כן, אנו מעריכים שהעלייה בהיקף העסקאות תשמר במהלך החודשים הקרובים (וזאת, כפיצוי על הירידה בפעילות שחלה בחלקיה השונים של שנת 2014), מה שיביא לעלייה נוספת במחיריהן של הדירות החדשות בשנת 2015. נשוב ונציין שהערכה זו מתבססת, בין היתר, על הירידה במספר חודשי ההיצע, שכבר עתה קרוב לטווח התומך בעליות מחירים.

כתבו: יניב בר ושגיב מלכי