נעם פינקו, בתגובה לדוחות אמות

נעם פינקו, אנליסט פסגות ברוקראז'
תוצאות מעל הצפי, הורדת תחזיות בשל היעדר רכישות
NOI עליה נאה ומעל הצפי שלנו , אך עם זאת העליה כוללת הכנסה חד"פ של כמיליון וחצי ₪ (אין פירוט בגין מה). עם זאת ישנה ירידה ב-NOI מנכסים זהים של כ-1.9% לעומת הרבעון המקביל (כ-3.5% כולל חד"פ ברבעון המקביל). שיעור התפוסה ירד כצפוי מ-94% במרץ (ו-96% ביוני אשתקד) ל-93.4% בסוף הרבעון לאור עזיבת חברת טלדור. כ-1.5% מהשטחים הפנויים מיוחסים לבניין פלטינום בפתח תקוה.

FFO עלה מ-72 מש"ח ברבעון הקודם ל-74 מש"ח הרבעון (צפי 71 מש"ח), בעיקר בשל הגידול ב-NOI.

שערוכים – בוצעו שיערוכים בהיקף נטו של 23 מש"ח. החברה לא מספקת פירוט לגבי שערוכים אלו. להערכתנו לא בוצעו בדיקות שווי מלאות אלה הערכות פנימיות.

תחזית– החברה מורידה את התחזית שלה לשנת 2014 הואיל והיא כבר לא צופה רכישות במהלך השנה ולא צופה עליית מדד עד סוף בשנה.

שמירה על איתנות פיננסית גבוהה – רמת המינוף נמוכה יחסית ויחס החוב לנכסים עומד על 52%. לחברה מזומנים ומסגרות אשראי בהיקף של כ- 750 מיליון ש"ח , נכסים לא משועבדים בהיקף של 5.5מיליארד ₪. איתנות זו, לצד תשואות אג"ח נמוכות תאפשר לאמות ביצוע רכישות משמעותיות תוך כדי קביעת מרווח פיננסי גבוה יחסית על הנכסים הנרכשים, על אף שמחירי הנדל"ן אינם נמוכים כיום. נציין כי החברה משחלפת חוב המוזיל לה את עלויות המימון. כך החברה ביצעה החודש שיחלוף חוב של 680 מש"ח שיחסוך לה 11 מש"ח בשנה בהוצאות המימון.

דיבידנד – החברה תחלק כדיבידנד 66 אגורות המשקף תשואת דיבידנד גבוהה של 6%.
בשורה התחתונה: אמות מתקשה כרגע לצמוח באמצעות רכישות הואיל וקשה למצוא נכסים טובים במחירים טובים כיום. כן יורדת בהכנסות מנכסים זהים כך שיש לעקוב אחרי המשך ההתפתחות בענף בעיקר בתחום הרלוונטי ביותר לחברה - ענף המשרדים במרכז. כרגע שיעור התפוסה בשוק עדיין גבוה באזורי הביקוש ועוזר לחברה להמשיך להציג תוצאות סבירות. עם זאת אנו לא פוסלים ירידה בדמי השכירות בעתיד הלא רחוק, ולכן כנראה החברה מתומחרת במכפיל הון נמוך ממרבית המתחרים. אנו סבורים כי למרות הקושי החברה תפעל לאתר רכישות נוספות שיאפשרו לה לקבע מרווח פיננסי גבוה יחסית שיגדיל את ה-FFO העתידי שלה. עדכון המודל גוזר מחיר יעד של 12 הגבוה בכ-8% ממחיר המניה כעת והמלצתנו נשארת החזק.

דוח זה הינו רכושה של פסגות ניירות ערך בע"מ (להלן-"פסגות ני"ע"), אין להעתיק, לשכפל, לצטט, לפרסם בכל אופן ו/או פעולה, דפוס, צילום, הקלטה, העתקה את הדוח, ו/או כל חלק ממנו ללא קבלת אישור בכתב ומראש. הדוח מבוסס על נתונים שהינם גלויים לציבור ושפורסמו על ידי פסגות ני"ע ו/או החברות המוזכרות בדוח (להלן - "החברות") בתשקיפים, דוחות כספיים, הודעות לבורסות לניירות ערך, פרסומים בכלי התקשורת ובכל דרך אחרת ועל בסיס הענפים בהן פועלות החברות והנחות שנעשו על בסיס מידע, פרסומים ונתונים אלו. המידע, הפרסומים והנתונים מהמקורות הנ"ל הונחו כנכונים ודוח זה המסתמך עליהם אינו מהווה אימות או אישור לנכונות נתונים אלו. המידע המופיע בדוח זה מעודכן למועד פרסומו לראשונה ואינו מתיימר להכיל את כל המידע הדרוש למשקיע זה או אחר, וכן אינו מתיימר להוות ניתוח מלא של כל העובדות והפרטים המופיעים בו והדעות האמורות בו עשויות להשתנות ללא מתן הודעה נוספת. ניתוח זה משקף את הבנתנו ביום עריכת דוח זה. מודגש כי אין פסגות ני"ע ו/או עובדיה אחראים למהימנות המידע המפורט בדוח, לשלמותו, לדיוק הנתונים הכלולים בו או להשמטה, שגיאה או ליקוי אחר בדוח. פסגות ני"ע לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק ו/או הפסד שיגרמו משימוש בדוח זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע שבדוח זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש. ייתכן שבמועד פרסום הדוח, או במהלך 30 הימים שקדמו למועד הפרסום, "פסגות ני"ע ו/או תאגיד קשור אליה החזיקו או מחזיקים או עשויים להחזיק בחשבונות הנוסטרו שלהם או בחשבונות המנוהלים על ידם בעבור לקוחות החזקה מהותית בסוג כלשהו של ניירות ערך של חברה מהחברות המוזכרות בדוח. ייתכן שפסגות ני"ע קיבלה או מקבלת במהלך 12 החודשים האחרונים וייתכן שהיא צפויה לקבל, לאחר מועד הפרסום של הדוח, תגמול בהיקף מהותי מקבוצת חברה מהחברות המוזכרות בדוח. ייתכן שבמועד פרסום הדוח בעל השליטה בפסגות ני"ע החזיק או מחזיק או עשוי להחזיק החזקה מהותית בסוג כלשהו של ניירות ערך של חברה מהחברות המוזכרות בדוח. אין לראות בדוח זה שיווק השקעות או תחליף לשיווק השקעות והתאמה אישיים וספציפיים ללקוח תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבות ומטרות השקעתו המיוחדים של כל אדם. אין להעביר דוח זה לצד ג' כלשהו.

פסגות ני"ע הינה חברה בת בבעלותה המלאה של פסגות בית השקעות בע"מ, המצויה בשליטת קרנות אייפקס מסוימות, שהינן קרנות השקעה פרטיות ("אייפקס"), המבצעות מעת לעת השקעות בתאגידים שונים.
למען הגילוי הנאות יובהר, כי אפשר שתאגיד הנסקר במסגרת דוח שמפרסמת החברה ו/או מי מטעמה, יהא תאגיד שקרנות אייפקס בוחנות ביצוע השקעה בו או מנהלות עימו מגעים כלשהם לשם ביצוע השקעה בו.
מודגש, כי פסגות ני"ע אינה מודעת לבחינות אלו על ידי קרנות אייפקס, למעט במקרה בו מדובר במידע שהפך לציבורי. בכל מקרה, אין המלצותיה, ניתוחיה ו/או מסקנותיה של פסגות ני"ע בעבודת אנליזה ביחס לתאגיד נסקר, מושפעות באופן כזה או אחר מהיתכנות השקעה של קרנות אייפקס בתאגיד זה.
קרנות אייפקס עשויות לבצע החלטות השקעה אשר אינן תואמות את ההמלצות והדעות המובאות במסגרת דוח שפורסם על ידי פסגות ני"ע ו/או מי מטעמה.
ההמלצות דלעיל ניתנות ע"י מחלקת מחקר sell side של חברת פסגות ני"ע, ללקוחות הברוקראג'.
יובהר, למען הסר ספק, כי לחברות ולפעילויות שונות בקבוצת פסגות בית השקעות בע"מ והתאגידים הקשורים אליו, מוענקים גם שירותי מחקר נוספים על ידי מחלקות מחקר שונות, במסגרתם עשויות להיות המלצות שונות ביחס לאותו נשוא מחקר.