עד לסיום הליכי החקיקה של חוק מע"מ אפס ברכישת דירות מגורים, יש לקבוע כבר היום את 'המחיר הדירתי' שיוכר בחוק

מארגני קבוצות הרכישה לשר האוצר
הצעות מחיר על קרקעות עלו בשיעור חד מאז שהוכרז על הכוונה להעביר את חוק מע"מ אפס לדירות מגורים
קביעת מחיר דירתי יוזיל כבר כיום את מחירי הדיור, שכן לא תהיינה ספקולציות במכרזי רשות מקרקעי ישראל

פורום מארגני קבוצות רכישה באיגוד לשכות המסחר פנה היום (10.8.2014) לשר האוצר, ח"כ יאיר לפיד, בבקשה להורות באופן מיידי לשמאי הממשלתי הראשי לצרף לכל אחד ממכרזי רשות מקרקעי ישראל הערכת שומה לגבי המחיר למ"ר דירתי, שיוכר באותו אזור לצורכי קבלת הפטור ממע"מ לדירת מגורים, לכשתאושר הצעת החוק.

לדברי יו"ר הפורום, מר ישראל זעירא: "לאור העובדה שמועד אישור הצעת חוק מס ערך מוסף - הטבה במס בעסקה לרכישת דירת מגורים מוטבת נדחה (תהא הסיבה אשר תהא), ובשלב זה לא יודע מתי יאושר ובאיזה נוסח, הרי שמוצעת דרך פעולה מידית לעצירת עלית מחירי הדיור בישראל, תוך הסרת ענן עצום של אי ודאות השורר כרגע בענף".

כיום מפרסמת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מכרזי מקרקעין לבנייה רוויה, כאשר חלק מהדירות שיבנו מיועדות להיכלל בעתיד תחת הצעת החוק בדבר פטור ממע"מ לדירת מגורים לזכאים, כאשר השמאי הממשלתי הראשי, אמור לקבוע לכל אזור את המחיר למ"ר דירתי מקסימאלי, שיוכר לזכאים.
קביעת השמאי הממשלתי כבר כיום את מחירי מ"ר פטור במכרזי רשות מקרקעי ישראל, הינה הצעד הראשון לצינון שוק הנדל"ן, כאשר מהלך זה ייטיב עם כולם, לרבות הקבלנים שניגשים למכרזים אלו, שכן אי הוודאות לגבי המחיר שייקבע, יוסר לחלוטין.

לדעת פורום מארגני קבוצות הרכישה באיגוד לשכות המסחר לצעד זה יתרונות ברורים:
א. קבלנים (או כל גורם אחר שניגש למכרז) המעוניינים לבנות דירות המיועדות לעמוד בפטור ממע"מ, ידרשו לכלכל את הצעות המחיר שלהם, וינקבו במחיר שיאפשר בצירוף עליות הבניה, לבנות דירות עבור הרוכשים בפטור.
ב. ברגע שצעד זה יופעל לא יהיה צורך להמתין לאישור הצעת החוק על מנת שהשוק וחוקי ההיצע-ביקוש יחלו לפעול בכיוון של ירידת מחירים.
ג. יפסקו הספקולציות והניסיונות לשער מה יהיה מחיר השמאי הממשלתי למ"ר באותו אזור. ספקולציות אלו גרמו עד כה לעלית מחירי ההצעות במכרזי רשות מקרקעי ישראל, כמעט בגובה כל המע"מ.
ד. הכלי העיקרי לוויסות עלות הדירות, דהיינו מרכיב הקרקע, יתחיל לפעול כבר עתה ובלי קשר להצעת החוק. השוק יחזור לפעולה סדירה, הכנסות המדינה כתוצאה מכך יתאוששו, וכל הנוגעים בדבר, הן הקבלנים והן הרוכשים, יהיו בוודאות.
ה. השמאי הממשלתי ממילא התקשר עם מספר שמאים לטובת יישום הצעת החוק. למעשה נדרשת השמאות רק למכרזי רשות מקרקעי ישראל החדשים שמתפרסמים לציבור.

הצעת פורום מארגני קבוצות הרכישה לא באה להיטיב עם כל סקטור כזה או אחר, אלא מיועדת כולה להיטיב עם הציבור ולהוות צעד אופרטיבי מידיי להורדת מחירי הדירות.

רצ"ב נספח להמחשת עליית מחירי הצעות המחיר במכרזי רשות מקרקעי ישראל.

נספח: המחשה לעליית מחירי הצעות מחיר במכרזי רשות מקרקעי ישראל

טרם פרסום הצעת החוק
- בטרם נודע על הצעת חוק מע"מ אפס לדירות מגורים, פרסמה רשות מקרקעי ישראל מכרז לבניית 600 יחידות דיור בכפר יונה.
- הערכת שמאי רשות מקרקעי ישראל הייתה, כי שווי הקרקע ליחידת דיור במכרז יעמוד על כ-100,000 ₪ (בתוספת 85,000 ₪ עבור פיתוח).
- הערכות שמאים מומחים הייתה כי הצעות המחיר אמורות להיות בערך 150,000 ₪ ליחידת דיור בפרויקט בכפר יונה.
- טרום פרסום הצעת החוק, הוגשו 3 הצעות מחיר למכרז.

לאחר פרסום הצעת החוק
- לאחר פרסום הצעת חוק מע"מ אפס לדירות מגורים, הוקפא המכרז בכפר יונה (ועוד כמה מכרזים), למשך 40 יום.
- נגשו למכרז לאחר הדחייה 17 חברות.
- זכו במכרז בפרויקט 3 חברות, שהציעו 270,000 ₪ ליחידת דיור (בתוספת 85,000 ₪ עבור פיתוח).
- מדובר בעליית מחירים של כ-170% מעל הערכת שמאי רשות מקרקעי ישראל.
- מניתוח כלכלי עולה, כי בכדי לכסות עלויות בניה ורווח יזמי, הרי שהדירות שיבנו באזור יוצעו במחיר של כ-1,500,000 ₪ (כולל מע"מ) לכל הפחות.
- עד כה, דירה באותה סדר גודל דומה, נמכרה בכפר יונה בבערך 1,250,000 ₪ (כולל מע"מ).
- אמנם רוכש מוטב ירכוש את אותה הדירה במחיר נמוך (בניכוי המע"מ), אולם שיעור ההפחתה יהיה זעום, לעומת מחירי הדיור טרום פרסום הצעת החוק (הרוכש למעשה סופג חלק מעליית המחירים).