מע"מ 0 רטרואקטיבי – האם באמת יניע את שוק הנדל"ן?

עו"ד ענת בירן: מבחינה משפטית מכניסים את המערכת החוזית למערבולת של אי ודאות, יווצרו סכסוכים משפטיים על שאלת הזכאות לבטל את ההסכם, ועל עילות הביטול
תגובות מעורבות בענף הנדל"ן בעקבות היוזמה החדשה של שר האוצר יאיר לפיד בניסיון נוסף לקדם את חוק מע"מ אפס. השר לפיד מקדם הצעה שתאפשר לזוגות צעירים לקבל את הפטור ממע"מ רטרואקטיבי כבר בתחילת ספטמבר, למרות דחיית ההצבעות על הצעת החוק. על פי ההצעה, רוכשי דירות יוכלו לחתום על חוזה רכישה עם תנאים מתלים לפיהם במידה והחוק לא יאושר בסופו של דבר, הם יוכלו לבטל את העסקה מבלי לשלם קנסות.

עו"ד ענת בירן, ממשרד ענת בירן המתמחה בדיני תכנון ובניה ומקרקעין, אומרת כי "אני חושבת שהממשלה מנסה בכוח לעשות דברים כדי להכניס פעילות לשוק הנדל"ן הקפוא, אבל זו תהיה פעילות בניוטרל. מבחינה משפטית מכניסים את המערכת החוזית למערבולת של אי ודאות, יווצרו סכסוכים משפטיים על שאלת הזכאות לבטל את ההסכם, ועל עילות הביטול. הקבלנים מצידם צריכים רוכשים כדי לצאת לפעילות, לקבל מימון מהבנק ולהציג לוחות זמנים. מה קורה אם אותם לקוחות לא זכאים להטבה בסופו של דבר? כל הבסיס הכלכלי של חוזים חתומים לכאורה נשמט. ויש שאלות נוספות כמו מה המשמעות מבחינת מועדי הדיווחים למס שבח, קבלת ליווי בנקאי של הפרויקט שמותנה בחתימה על היקף עסקאות מסויים ועוד.

"ניתנת לקונים מעין אופציה ללא תשלום לקנות את הדירה בתנאי שיאושר החוק והם יהיו זכאים. איזו ודאות יש כאן מבחינת המוכר ואיך הוא יכול להתקדם על בסיס האופציה הזו? מעניין לראות איך הבנקים יתיחסו לחוזים שיכולים להתבטל. לא ברור לי למה לחוקק חוקים שזה תהליך מורכב וארוך, כהכנה לחוק שאמור להתאשר תוך זמן קצר. בשורה התחתונה אני בכלל לא רואה איך החוק יוביל לירידה במחירי הדירות".


גם ורד צרפתי זבולון, סמנכ"לית בחברת צרפתי שמעון טוענת כי החוק אינו בר ביצוע. לדבריה, "בסיטואציה הזו קבלנים לא יסכימו לעשות את החוזים המתלים הללו. לא הגיוני שקבלנים יתעסקו עם כל הבירוקרטיה, הניירת והכסף הכרוכים בחוזה, לחתום על הכל וחודש ולאחר מכן לבטל את העסקה. זה יגרום לקבלנים נזק כפול. מעבר לכך, הדבר הבסיסי של השלמת טבלאות המחירים עדיין לא הושלם. ללא טבלאות השמאי הממשלתי לגבי מחיר הדירה המאושר אי אפשר יהיה להתקשר בהסכמים עם רוכשים, כך שאם נגיע לחודש ספטמבר ללא הטבלאות – ה"פרצה" הזו חסרת משמעות"

חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן, היה אף חריף יותר. לדבריו, "אין שום הגיון למכור דירה עם תנאים מתלים לא ליזם ולא לרוכשי הדירות. מי יודע לכמה זמן אני אצטרך לשמור את הדירה הזאת. גם כחברה ציבורית אני לא יכול להכיר בחוזה מסוג זה כי אני מנפח את המאזן. חבל שבמקום להקל על הבירוקרטיה ולקבל החלטה הממשלה מנסה למצוא קיצורי דרך לא הגיוניים".

"ההחלטה הזאת הייתה צריכה להתקבל לפני ארבעה חודשים"

אך לא כל הקבלנים שוללים על הסף את ההצעה החדשה של שר האוצר. דוד ישראלי, מנכ"ל חברת אגדים, הבונה ברובע יזרעאל בעפולה, אומר כי "אני חושב שמדובר בהחלטה נכונה שהתקבלה באיחור של 4 חודשים. אם זה היה קורה לפני 4 חודשים השוק לא היה קופא והקבלנים לא היו סופגים עלויות מימון. באוצר ציפו שהקיפאון יוריד את המחירים, ואז לא צריך לבטל את המע"מ, אז ניסו לעשות תרגיל יפה, אבל הוא לא הצליח כל כך. עכשיו תהיה התפרצות של ביקושים ואני מקווה שהמחירים לא יעלו. בשלב זה כל החלטה היא בסדר רק שיחליטו כבר. התפקיד של הממשלה הוא להחליט, ואת זה הם שוכחים".

שמחה גרידינגר, יו"ר ובעלים של חברת נתיב פיתוח מוסיף כי "אין ספק כי מתן האפשרות לביצוע חוזי רכישה תחזיר חלק מהרוכשים לשוק. יחד עם זאת , אם באמת רוצים להחזיר את שוק הנדל"ן למסלול יש צורך בהסרת מסך הערפל מעל הקריטריונים הן של הרוכשים והן של הדירות מהר ככל האפשר".