פורום הנדל"ן של קבוצת דן אנד ברדסטריט

אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים: בארץ נולדה מאהבת חדשה והיא שוק הנדל"ן הישראלי, כל פוליטיקאי שמתעסק עם הנושא הזה נופל לבור. התכנית של לפיד לא תצא לפועל, היא לא ריאלית. אם אני זוג צעיר הייתי רוכש דירה כבר לפני שנה. אנחנו לא רואים היום שום עשייה אמיתית שתביא להורדת המחירים.
.

הרשי פרידמן, יו"ר אזורים- ישראל היא מאוד מיוחדת. המנטליות של הישראלים, היא לקנות דירות ולא להשכיר דירות. בניו יורק יש אחוז גבוה של אנשים ששוכרים דירות לטווח ארוך וגם פה זה צריך להיות ככה

תמיר דגן, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן: אם יגיע מומחה מחוץ לישראל הוא יגיד שהמחירים צריכים לעלות.

קבוצת דן אנד ברדסטריט כינסה הבוקר במשרדיה בגבעתיים את בכירי ענף הנדל"ן בישראל במסגרת הפורום השנתי Dun's 100. בכירי הנדל"ן עסקו בין היתר בתחזיות למחירי הדירות למגורים בשנה הקרובה , דיור בר השגה, התחדשות עירונית וענף המשרדים והריטייל.

צח ברקי, סמנכ"ל אגף מידע כלכלה ומחקר בדן אנד ברדסטריט פתח את הפורום במחקר שערכה הקבוצה וציין כי: ניתן לראות שמשנת 2005 כמעט שלא הייתה עלייה בשכר הריאלי במשק בעוד שמחירי הדירות עלו ביותר מ-46%. כמו כן חלה ירידה של קרוב ל-1% בכמות המועסקים ב1000 חברות הגדולות במשק לשנת 2013. ברקי העריך כי בשלוש השנים הקרובות המשק הישראלי צפוי להתמודד עם ארבעה אתגרים: אי שוויון בהכנסה, קיפאון ביצירת משרות במגזר העסקי, ירידה בכדאיות הכלכלית בפתיחה ותפעול עסקים וצפי להעלאת ריבית. כשני שלישים מרוכשי הדירות, מונעים באופן כזה או אחר מהריבית בשוק. עליית הריבית בישראל בעקבות העולם, תקטין את אותם שני שלישים מהביקוש.

אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים התייחס למחירי הנדל"ן וציין: לזוגות צעירים אין מה לשבת הגדר, רצוי שיירכשו דירה מה שיותר מהר. כל עוד המערכת לא מסונכרנת, לא נראה ירידת מחירים. ואני צופה שזה לא יהיה בקרוב. בנוסף ציין דנוס כי: אין בועה במחירי הדירות. עיקר העלייה במחיר הדירות היא במרכיב הקרקע שרובו ככולו משווק ע"י המדינה. המדינה היא המרוויחה הגדולה ולא היזמים. מדינת ישראל כשלה בעשור האחרון מלייצר היצע באזורי ביקוש ולרכך את העלייה במחירים. לכן שאתה מנתח את השוק אתה מבין שאין שום בועה.

חנן מור, התייחס אף הוא למחירים וציין: יש שני סוגים של מחירים- מחירים בת"א ומחירים ביתר המדינה. מחירי הדיור במדינת ת"א לא נמצאים בשוויון כלכלי של מטר לדירה. מחירי הדירות במטרופולינים שונים במדינה, כגון: חיפה, ב"ש וירושלים הרבה יותר יציבים. ולמרות זאת, זוגות צעירים מתקשים לקנות דירה. המפגש של מחיר מול היצע הוא לא במצב נורמלי.

תמיר דגן, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן: אם יגיע מומחה מחוץ לישראל הוא יגיד שהמחירים צריכים לעלות. למרות זאת, יש פרמטר אחד שהעלה את מחיר הדירות וזה עלויות הבנייה. העלויות מאוד גבוהות, ישנם מחסור בעובדים וכתוצאה מכך- איכות הביצוע נפגעת. בתקופה שראש הממשלה כיהן כשר האוצר היו כ- 90 אלף רישיונות עבודה. היום יש בקושי 5000. המצב הזה משפיע על המחירים שעולים וזה מתגלגל לכיס הצרכן.

שחר זיו, שותף מנהל בחברת BDO- זיו האפט: כדי להגדיר בועה צריך להסתכל על כמה דברים. שיעור הבעלות בישראל הוא 70%. אין מלאי דירות בשוק וזה משפיע לבסוף על התנודתיות בשוק. תחת מצב קיים לא נראה שינוי דרמטי. אני חושב ששינוי בביטחון התעסוקתי ושינויים בריבית כן יכולים לסייע להורדת מחירי הדיור.

חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן, הדגיש כי יש בעיה של רגולציה ותקנים חדשים ששוטפים את השוק. הבועה היחידה שיש היא בועת מיסוי. יש ממש פירמידת מיסוי. נוצרת בועת מיסוי מאוד כבדה ומתוחכמת. ואת העסק הזה צריך לפרק ברגע שנפוצץ את בועת המיסוי יהיה פה שינוי.

דניאלה פז ארז, מנכ"ל פז כלכלה והנדסה, ציינה, כי אסור לשכוח שבבניין בו יש חנייה קרקעית מייקר אוטומטית את הדירה בכ-100כ אלף ש"ח. כאשר עלות דירה+ קרקע לא יורדות מ-750 אלף שח.

אורן הוד, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים: יש היום שלושה חסמים עיקריים שמונעים ירידת מחירים- קרקע דלה שלא משוחררת בכמויות, קבלת היתרים שאורכת המון זמן ועלויות הבנייה שכל הזמן עולות. כמות ההוצאות שיש לקבלן היום היא לא סבירה ולכן המחיר בסופו של דבר מגולגל לצרכן.

המשתתפים התייחסו לרכישת דירה- היום או להמתין?

אורן הוד, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים: חד משמעית לקנות דירה. אבל לקנות את הדירה בהתאם לכיס הצרכן. בממשלה בירושלים יושבים אנשים שמעדיפים לכדרר כל פעם את הכדור למשרד אחר וכתוצאה מזה אנחנו לא מקבלים משנה סדורה של הוצאת קרקעות לבנייה.

אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: זוג צעיר היה צריך לרכוש דירה כבר לפני שנה. אנחנו לא רואים היום שום עשייה אמיתית שתביא להורדת המחירים. כל עוד המערכת לא מסונכרנת אז מן הסתם ירידות מחירים לא יהיו.

תמיר דגן: למדינה עולה סדר גודל של מיליון ש"ח לכל דירה שהיא מתכננת לדיור בר השגה. במקום זה, שתיתן למשקיעים במחיר מלא והם ישכירו את זה לציבור. לא מבין את העליהום על היזמים. מחירי השכירות בישראל לפי כל קנה מידה הם מהנמוכים בעולם.

שחר זיו: דיור להשכרה מעניק פתרון לזוגות מסוימים. זה מוצר ביניים שדורש סיבסוד.

סגי איתן, מנכ"ל נכסים ובנין: הסבסוד צריך להיות לזוגות ולא ליזמים. אם נסתכל על השוק ב2013. היו ביקושים מאוד גדולים אבל הביקושים היו לדירות עד מיליון וחצי בגלל הקושי לממן. זה לדעתי יוביל לשינוי מגמה של בניית דירות קטנות יותר. ב2013 נמכרו רק 200 דירות של 3 חדרים. לגבי כל התכניות הגדולות אנחנו צריכים לחלק את זה. זה כמו שוק ההון. ברגע שמתכננים ל5- 6 שנים השוק משתכלל. צריך לטפל גם בעלויות הבנייה, היום עובד בענף הבנייה מרוויח כ- 20 אלף ש"ח משכורת. המדינה לא צריכה למקסם את הרווח מהקרקע, הקרקע עלתה בשנים האחרונות הכי הרבה.

הרשי פרידמן, יו"ר אזורים: ישראל היא מאוד מיוחדת. המנטליות של הישראלים, היא לקנות דירות ולא להשכיר דירות. בניו יורק יש אחוז גבוה של אנשים ששוכרים דירות לטווח ארוך וגם פה זה צריך להיות ככה.

ניר יחזקאלי, מנכ"ל ב.יאיר: האלטרנטיבה לקנות היא לשכור. המדינה לא מצליחה לקדם את תכנית השכירות לטווח ארוך, עכשיו לא רק שהמדינה לא מקדמת דיור להשכרה היא גם פוגעת ביזמים. המדינה צריכה לחזור למה שהיה פעם- לתת משכנתאות מסובסדות ולחזור לעניין של זכאות. לעודד פריפריה על יד מענקי מקום. ואז לאנשים יהיה את ההון העצמי לקנות דירה.

דניאלה פז ארז: חשוב לי לומר בנושא דיור להשכרה, יש תפיסה שהרצון של הישראלים לרכוש דירה ימנע מהם ללכת לשוק להשכרה. אבל המחירים מביאם היום למצב של דיור להשכרה בלית ברירה. עם זאת, יש צורך לייצר הסדרה שאותם 70% שלא יכולים לקנות דירה לא ילכו לשוק פרוץ.

שוק המשרדים

אבי לוי, מנכ"ל מליסרון: שוק המשרדים אין בו שינוי דרמטי אבל אנחנו עדים לירידה בדמי השכירות שאני מעריך, שתלך ותחריף לאור הבנייה המסיבית באיזור המרכז שתשפיע גם על הפריפריה. תראו מה קרה בב"ש- הקמנו שם קניון גדול מאוד ששינה את המפה. אין ספק שבנייה בצורה מסיבית נותנת אותותיה ומשפיעה. הפדיונות בשנה האחרונה עלו בסדר גודל של 3% וגם הרווחיות הולכת ועולה. אמנם יש חברות שקרסו אבל זה כנראה בגלל ניהול לא נכון ולא בגלל מחירי שכ"ד. בתחום המסחר אנחנו עדים לכמות הביקוש לשטחים עולה על ההיצע. התפוסה היא של 100%. המחירים לא יורדים ואני מעריך שגם לא יירדו.

רוני סופר, מנכ"ל גזית גלוב ישראל: ישראל מהווה 5% מהפעילות שלנו. מי שחושב ששכר דירה תמיד יעלה יבין שהוא טועה, יש מחזוריות והמחירים ירדו. גם שווקים מסוימים בחו"ל סבלו בשוק הדיור. אנחנו ב5 השנים האחרונות משקיעים בעיקר בערים בהם קצב הצמיחה שלה גדול יותר מהמדינה בה היא יושבת. צריך לעשות הפרדה בין משקיעים פיננסים לבין משקיעים בנדל"ן. קל לקנות נדלן אבל קשה להרוויח בנדל"ן. אתה צריך אנשים טובים בשטח. הדרך היא להבין את האזור שאתה פועל בו ולהתמחות בסוג אחד של נכסים בשנה האחרונה אנחנו בעיקר מוכרים נכסים בארה"ב שפוטנציאל המכירה שלהם נמוך. לכן אנחנו רואים כעת הזמנות למכור אותם.

אילן גיפמן, מנכ"ל אספן גרופ: אין ספק שאנחנו נמצאים בתקופה שבה אפשר וקל לגייס כסף בשוק הוון. ואנחנו שמים כרגע את הדגש על גרמניה. במקומות בהם אפשר להשיג משרדים במחירים נמוכים ולהשכיר ללקוחות עוגן. היום יש הזדמנות לגייס כסף בזול בארץ אבל יש להקפיד שהכסף יעבוד מהר. לכן פיזרנו סיכון ונכנסו לתחום האנרגיה הסולרית.

אבי יעקובוביץ’, מנכ"ל גב ים- ענף ההיי טק פועל מאוד חזק ועם ביקושים מאוד גבוהים עם חברות בינלאומיות ורב לאומיות. גוגל ומייקרוסופט לקחו שטחים נרחבים וזו תעודת חיזוק עבורנו. בב"ש הולכת ונבנית מעצמת היי טק - נבנה שם פארק של שכפול המודל של חיפה. בהשקעה של מיליארד ש"ח. השוק המשרדים של היום זה שוק היי טק חזק ויציב עם חברות בינלאומית שמגדילות את השטחים והתפוסות מלאות.

סגי איתן: פארקי ההיי טק יפגינו עוצמה גדולה, ב"ש תמשיך לצמוח. זה גם יוביל לחיזוק הפריפריה מבחינת משיכת דיירים חזקים.

השפעה של מוסדיים על הענף

אבשלום מוסלר, מנכ"ל אמות השקעות: המוסדיים הופכים להיות חזקים בענף מהסיבה שהאלטרנטיבות שלהם לכסף פחות טובות. זה מביא אותם למצב של תחרות לא קטנה ויש גם רכישות מסוימות עם התפשרות נדל"נית.

אבי לוי, מנכ"ל מליסרון: המוסדיים בארץ הן פחות פעילים והעסקאות בשנים האחרונות הן רק מאולצות אני לא ראיתי מכירות מסיביות. אנחנו מכרנו כי נאלצנו. אזורים ואפריקה ישראל היו זקוקים למזומן לכן מכרו. לכן פני המוסדיים לחו"ל.

תכניתו של שר האוצר לפיד לדיור בר השגה

אוהד דנוס: אני חושב שהתכנית של לפיד לא יכולה לצאת לפועל כי היא דורשת הפרשות ענקיות של קרקעות. בסופו של דבר שוק הנדל"ן הישראלי ימשיך לעבוד כמו שצריך. הבעיה שלנו היא שלא נותנים לשוק הפרטי לעשות את העבודה ומנסים להתערב. בארץ נולדה מאהבת חדשה והיא שוק הנדל"ן הישראלי וכל פוליטיקאי שמתעסק עם הנושא הזה נופל לבור. ההתאהבות היא איטית אך כואבת. המדינה לא מוכנה לבנות להשכרה ולכן בקטע הזה של המחאה החברתית אין בשורה, ובפועל המחירים רק עלו מאז.

ניר יחזקאלי, מנכ"ל ב.יאיר: אם הקרקעות עומדות על מחירים של מיליון שקל ואנשים ניגשים למכרזים כמו בגליל ים. אז כנראה לא מאמינים לשר האוצר וניגשים כי לא מאמנים שהמחירים ירדו.

תמיר דגן: האמא הישראלית לא רוצה שהבן שלה ישכיר דירה 20 שנה. אם המדינה הייתה יוצאת במכרז שבה היא הייה מציעה לימים להציע דירות להשכרה לטווח ארוך ל5 שנים ולאחר מכן לקניהה עם סבסוד של המדינה אז אולי המצב היה פה משתנה.